汶川大地震对中国房地产市场的影响

　　摘要：我国现阶段房地产市场正处于一种价格、泡沫存在的状况，在这种状况下，汶川大地震又突如其来，对我国房地产市场造成了不可小视的影响，而且把当地房地产市场的许多弊病都暴露出来，如住房的抗震能力，住房居住的安全性等。受它影响的还有土地价格、房价、资金流向、购房者的观点以及建筑产品的发展趋势。在地震发生以后，我们又清晰的看到了房地产市场存在的一些问题，比如泡沫存在，对银行的负面影响以及房屋质量问题。
　　关键词：汶川地震，房产市场，泡沫，投机
　　汶川大地震对国内房地产市场将造成巨大的影响。这种影响不仅与地震较近的成都、重庆等二线、三线的房地产造成直接巨大的影响，而且对国内居民对住房观念发生根本性变化。因为，这次地震不仅会把当地房地产市场许多弊病都显现出来，如住房的抗震能力，住房居住的安全性。由于全国从来就没有出现过任何重大的地震灾害，这就使得不少对这个时期生产的住房产生较大的怀疑。个人购买的住房抗震能力如果达不到相应的抗震标准，那么这个时期不少地方的住房价值立即会下降。可以说，看到这次汶川地震中大量的住房倒塌，看到不少地方的住房都夷为平地，这不仅打破我们社会以前住房投资价值永远上升的神话，也会让整个房地产投资者重新来评估住房投资价值。
　　1中国房地产市场现状
　　1.1单位建筑面积价格高居高不下
　　房价区域差别很大。经济发达地区较大，房价较高，涨势较快；大部分地区较低，房价较低，涨势较慢。由于好多购房者目前目前处于观望期，因此出现了销量萎缩，房价上涨递缓，部分地区房价下降。国家发改委、统计局4.15发布调查结果：4月份房价同比涨10.1%，涨幅较大的有乌鲁木齐、北京等城市；涨幅平稳的有南京、金华等城市；下降的有深圳、泉州等城市。究其原因，一是宏观调控发挥作用；二是部分炒房者退出市场；三是投资者谨慎入场；四是钢性购房者观望等待。
　　1.2泡沫存在
　　过度投机而导致的地价飞涨使得房地产市场存在泡沫。作为市场经济中极为活跃的房地产市场，投机活动尤为严重。土地交易制度不健全，行业管理不完善，在一定程度上助长了投机活动，产生大量投机性泡沫。房地产业有这样的说法：拿到了地就上了赚钱的大路。因此，房地产开发商都千方百计地“圈地”，进行土地储备，等到时机成熟，或将土地以高额的价格转让，或进行开发并疯狂炒作，导致地价、房价飞涨。房地产投资在一定程度上变成了圈地投机，投机的成分越多，泡沫形成得越快。同时由于土地资源是稀缺的、有限的，随着经济的发展和人口的增多，以及城市化进程步伐的加快，人们对土地不断增长的需求与土地稀缺之间的矛盾越来越突出。在这种情况下，有限的土地在反复转手交易的过程中，价格飞涨，严重脱离了其实有价值而产生地价泡沫，进而导致整个房地产业泡沫的形成。
　　2汶川大地震对中国房地产市场的影响
　　2008年5月12日14时28分，在中国四川境内以汶川为中心，发生了震惊世界的8.0级大地震！这次地震来的太突然了，它夺去了近十万生命，给四川乃至整个中国人民带来了不可估量的经济损失！地震发生后，中国人民并没被可怕的灾难所吓到！从中央到地方，抗震救灾工作开展的井然有序，得到了人民的认可和世界的瞩目！
　　2.1地震对于房地产行业的影响
　　地震过后重庆、成都等地的土地价格将明显走低，此外地震所造成的心理阴影将会降低购房热情，对区域房地产价格走势的负面预期。如果没有重要的扶持政策，预计持续周期偏长。而对于全国的的房地产的较为普遍的影响在于：
　　（1）品牌房企在管理和质量控制上的优势获得更多的发展机遇和市场认可。
　　（2）房企在本次社会捐助中的积极表现，有利于改善社会形象。但部分房企（例如万科）却由于处理不当遭遇危机。
　　（3）将引发全国对现有建筑的抗震性能检查，一批不合格建筑可能被曝光，而一些房企可能因此陷入“质量门”危机。
　　（4）可能加速国内（尤其是地震带地区）对抗震不达标和危旧房的改造，从而带来新的市场机会。
　　2.2地震对于房价的影响
　　目前有种观点认为：此次地震将会造成投资客的退出，同时处于宏观调控期，全国房价将出现35％左右的下降幅度。地震促使房价出现全国性的大幅下降并不可能。仅从重庆主城区在地震后的成交情况来看，单周内的成交量环比增长幅度达到187%，当周由于春季房交会的举行并且推出较多优惠政策，直接带动了销量的上升。因而可以看出地震并不会改变楼市的发展，更加不会出现全国性的大幅降价。房价最终仍是由供需关系和宏观经济环境所决定的，在刚性需求为主导的现阶段仍具有巨大市场空间。
　　受灾地区由于灾后重建以及心理层面的影响，短期内或将对于局部区域楼市价格有一定影响，但是在政府的扶持政策下，长期来看仍将具有升值前景：
　　（1）地震财产损失所造成心理阴影，降低购房热情，甚至可能出现退房现象。
　　（2）对区域房地产价格走势的负面预期，削弱投资性购房进入。
　　（3）地方政府出台鼓励房地产发展的政策可能性很大，包括：税收、土地、信贷等。
　　（4）保障住房在灾后重建的过程中，预计将发挥重要的作用，中低需求将获得释放。
　　（5）重建在基础设施、规划、配套设施等方面的提升，使区域长期投资价值提升。
　　2.3震情扰动地产资金流向
　　去年3月下旬，潘石屹突然抛出房地产业内外交困，面临“百日剧变”的预言着实让地产界上下吃了一惊。如今“百日”过半，“剧变”到底有没有发生或变化到何种程度，依然是见仁见智。但多个热点区域楼市受政策压力回调，以至于越来越多开发商囊中日见羞涩、各路投资客心慌意乱，已是不争事实。
　　正在此时，汶川大地震呼啸而来，在造成惨重人命和财产损失的同时，也将成都、重庆等西部房地产投资热点笼罩在一片阴云之下。虽然目前来看，地震灾情给局部区域造成的地产投资恐慌不大会向外蔓延，但近期内，外来开发及购房资金仍然可能从成都等地集中“逃离”，有意进入者则会急刹车，这些数额可观的热钱将流向何方，对其他地区楼市造成何种影响，在多大程度上改变“剧变”的进程和结果，都值得我们密切关注。
　　2.4地震改变购房者观点
　　汶川大地震让人们深刻认识到在自然灾害面前是如此的渺小，激发起全国人民感性的一面，生命价值将得以新的诠释。自从汶川地震后，人们的购房心理也悄悄地发生了变化，购房者同样会更加理性对待自己的人生，更加理性的消费。对于市场以及产品的专业认识将会越来越强，从而选择比较大的开发商，同时是否防震以及防震能力成为购房的又一个重要标准。
　　购房者的心理的变化、理性的消费都将驱动市场走向成熟健康的道路。而开发商也需要在此次地震中得到警醒以及反思，开发的项目是否真的具有抗震能力？建筑质量以及抗震防灾的建筑物施工质量标准等问题是否符合要求？
　　2.5地震对建筑产品趋势的影响
　　1966年邢台地震和1976年唐山大地震以后，经过对工程震害调查和相应的科学研究，都在其后的建筑抗震设计标准修订工作中，提高了建筑的抗震能力。汶川大地震以后，是否需要提高抗震设计标准，会结合震后工程震害调查、工程科研的最新成果，综合考虑中国经济社会发展的实际作出决策。
　　有关部门将出台更为细化的建筑抗震标准，并加强相关工作管理。房企也将自主产品升级动力明显，抗震建筑成为市场接受的买点。在中档住房上，建筑设计抗震级别的提升，预计成为主流。
　　在高档产品领域，借鉴国外地震多发国家的领先技术，将成为买点。同时，高档住宅在安防设施上的投入，将为市场买卖双方所认知，例如：安全避难室等。
　　3地震后房地产发展变化
　　3.1质量备受关注
　　地震给人们敲响了警钟，无论是开发商还是购房者，都应该严把质量关。而且这往往是购房者最为关心的。
　　3.2贷款量将上升
　　为贯彻落实适度宽松的货币政策，保证银行体系流动性充分供应，促进货币信贷稳定增长，发挥货币政策在支持经济增长中的积极作用，中国人民银行决定下调人民币存贷款基准利率和金融机构存款准备金率：
　　从2008-11-27起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率1.08个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时，下调央行再贷款、再贴现等利率。
　　从2008年12月5日起，下调工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行等大型存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，下调存款类金融机构人民币存款准备金率2个百分点。同时，继续对汶川地震灾区执行优惠的存款准备金率。这样，贷款量势必上升。
　　3.3投机者的投机行为
　　应该规范投机者的投机行为，健全土地交易制度，完善行业管理，抑制产生大量投机性泡沫。
　　4结束语
　　总之，汶川大地震对中国房地产市场的影响不可小看，它业给消费者、房地产开发商以及房地产管理部门都敲响了警钟。在今后的房地产买卖过程中，大家都应该规范自己的行为，理智的去交易，让购房者买的放心，开发商卖的心安理得。
　　参考文献
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