“反向抵押贷款(简称RMs)”，也就是通常所说的“以房养老”。广义上的反向抵押贷款指允许老年人作为借款人，将其所有的房产等其他形式的不动产抵押给银行或保险公司等贷款人来获取借款以促进消费。日本政府自1981年开始逐步发展住房反向抵押贷款，并致力于其发展和推广。日本经济发达、老年人口众多等基本国情为反向抵押贷款提供了发展条件。
[提要] 日本雄厚的经济基础、老年人口基数大等为住房反向抵押贷款的发展创造了条件。日本根据国情提出相应的发展模式，为反向抵押贷款的实施带来了许多积极影响。由于发展历史短以及反向抵押贷款自身存在的不足，使日本的发展模式仍有许多不完善之处，总结日本经验对于发展我国反向抵押贷款有启发意义。
关键词：房地产论文发表,反向抵押贷款,人口老龄化,不动产
一、日本推行反向抵押贷款的背景
1、人口老龄化问题日益突出。经济的迅速腾飞在创造优越生活的同时，人口老龄化问题也日渐突出。在发达国家中，日本的人口老龄化问题尤为严峻。世界卫生组织发表的2010年《世界卫生报告》显示，日本人均寿命83.4岁，长期保持世界第一长寿国地位。二战后，日本生育率开始急速下降，近些年来人口一直呈现负增长状态，新生人口逐年减少，老年人口占总人口比例逐渐增加，使日本的人口老龄化发展呈现出水平高且速度快的特点。由人口老龄化导致的老年人对养老金需求过旺给日本政府带来巨大的财政负担，因此反向抵押贷款作为一种养老新方式在日本具有广阔的发展前景。
2、发达的经济为反向抵押贷款提供了物质基础。反向抵押贷款虽然是一种专属于老年人并服务于养老需求的特殊养老方式，但其仍属于金融或保险产品的一种，反向抵押贷款的运作还涉及金融机构、保险公司、利率市场和房地产市场等诸多行业，其所涉及领域的广泛性也决定了完善的经济体系是反向抵押贷款成功运作的先决条件。二战后，日本在美国的扶持下，通过内部民主化改革和产业结构调整，迅速实现了经济复苏，成为仅次于美国的经济强国。虽然近年来经济发展受到经济危机及其他因素影响，但其GDP总量仍位于世界前列。2013年，日本以59，597.1 亿美元的GDP总量居于世界第三。同时，金融部门、房地产市场等行业完善的运作系统也都为反向抵押贷款在日本的发展铺平了道路。
3、私人不动产价值的存在。反向抵押贷款发展的先决条件是私人不动产尤其是私人房产价值的普遍存在。在日本，家庭总财产的51%是非资金形式的，而房产是其中所占比重最大也是最重要的部分。随着近年来日本经济的逐步复苏，房产交易市场日益旺盛，私人不动产价值的存在为反向抵押贷款的发展提供了必要的载体和物质基础。私人不动产高价值是日本的鲜明特点，2002年《经济学人》调查表明，东京和大阪的居民财产价格在西方国家中居于第2位，一个两居室的城市公寓价格高达 80万美元。并且这些不动产价格是和日本人均可支配收入相关的，1998年房产价值作为日本人均可支配收入的一部分占到了38.1%，在所有发达国家中占比最高。因此，通过反向抵押贷款为老年人提供退休收入既是及时的又是可操作的。
二、日本推行反向抵押贷款模式及其影响
1、反向抵押贷款基本模式。1981年，日本首次在东京郊外的Mushashino城(即武藏野市)推出以“长期生活志愿资金贷款制度”为名的反向住房抵押贷款，由地方自治体、信托银行以及其他市场主体组成。老年人作为反向住房抵押贷款的借款人，将其所有的用于居住的房产作为借款担保，并以此向信托银行等贷款人取得资金。合同约定，当借款人离世或永久搬离被抵押住房时，反向住房抵押贷款合同终止。此时，被抵押房屋产权归贷款人所有，贷款人可以通过出售、拍卖等方式对被抵押房屋进行处理以偿还贷款、实现价值。
此外，根据实施主体不同，日本反向住房抵押贷款可分为三种模式：政府主导下的自治体(政府机构和社会福利相结合)、政府主导下由国土交通省及厚生劳动省具体实施以及私营机构自主实施三种模式。其中，政府主导下的自治体偏向于福利性，每个月的融资上限为30万日元，但因这种模式的反向抵押贷款对借款人资格有严格限制，所以可利用的范围并不大，而政府主导下由国土交通省及厚生劳动省实施的反向抵押贷款多以资产价值高的房产为融资担保，所以也被认为是仅限于富裕阶层的反向抵押贷款。但另一方面，又成为政府主导下的自治体的有效补充，而由私营机构自主实施的反向抵押贷款多以本机构内部的房产为融资担保，其目的更倾向于本机构房产的经营和推销，其客观效果除了实现“住房反向抵押贷款”的目的以外，还必然会提升房产机构的服务水平。这三种模式虽然都被称为“住房反向抵押贷款”，但目的和效果却大不相同，同时也体现出日本实施住房反向抵押贷款“多层次”的特点。
日本1981年首次推出反向住房抵押贷款体现出以信托业务为依托的鲜明特点。在试点运行成功后，以信托方式进行反向抵押贷款的各种业务也逐渐发展，以信托业务为基础的反向抵押贷款又被称作“资产活用型银行贷款”或“信托反向抵押”。为促进其发展的深度和广度，日本信托经济研究会已尝试提出新信托反向抵押的运行框架，即借款人以其所有并用于居住的房产作为融资担保，贷款人根据被抵押的居住用不动产为借款人提供养老及相关医疗看护资金，同时贷款人将居住用不动产生成金融资产年金并将其证券化，向资本流通市场上的投资人提供证券化产品。
2、日本推行反向抵押贷款的积极影响。随着日本人口老龄化问题日益严峻，老年人口占总人口比例逐年增加，由人口老龄化带来的巨额养老金支付问题也为公共财政带来了巨大的压力。因此，通过推行反向抵押贷款既可以为老年人提供充足的退休收入，可以减轻老年人对公共养老金的依赖，在很大程度上减轻政府的公共财政压力。老年人利用房产进行反向抵押贷款，既可以保证自己仍居在熟悉的环境中，同时还为自己带来丰厚的退休收入，满足自身养老需求。因此，通过反向抵押贷款可以极大促进老年消费，并以此发展相关老年产业，将拉动老年消费、发展老年产业作为促进日本经济发展的新增长点。 3、反向抵押贷款不完善之处。首先，保险公司在反向抵押贷款业务中角色缺失。日本推行反向住房抵押贷款的贷款人全部都是信托银行，而保险公司作为金融机构的重要组成部分却没有发挥相应的作用。在英、法等反向抵押贷款发展比较成熟的国家中，保险公司在实际操作中发挥了举足轻重的作用，反向抵押贷款将不仅是一种金融产品更是一种保险产品，就如同购买的人寿保险一样。到目前为止，日本仍没有保险公司参与反向抵押贷款的业务，究其原因，主要是反向抵押贷款的运行模式与保险公司刚好相反。如果保险公司参与到反向抵押贷款业务中，其资金回笼周期较长，需要其长期担负资金，只有在合同期满将被抵押房产出售或拍卖才能实现利润，反向抵押贷款的运行模式属于“本利最后回收模式”，而保险公司的运营正好相反，属于“本利逐渐回收方式”。因此，需要政府制定相应的扶持及优惠政策，促进保险公司在反向抵押贷款业务中的角色发挥;其次，对于信托型反向抵押贷款存在的先天不足所带来的风险考虑不充分。日本最初推行新信托型住房反向抵押贷款时获得了关注，但由于日本泡沫经济的崩溃导致房地产产业下跌严重，使反向抵押贷款中很多债务都无法履行。贷款人无法将被抵押房产出售或拍卖以清偿贷款，使业务的发展受挫。
三、日本反向抵押贷款模式的启示
反向抵押贷款确实可以带来很多益处，要建立完善的反向抵押贷款模式却绝非易事，有很多因素阻碍其健康发展，需要法律的支撑、观念的更新和政策扶持才能顺利实施。
1、政府需要建立反向抵押贷款二级市场。必须具备为了防止不道德的借款人对贷款人造成的利益损失而制定的保护措施，同时也必须要有为借款人而设置的保险，因为他们极有可能不把自己包含在具有风险的合同在内。同时，为了反向抵押贷款的健康运行，政府还需要建立一个反向抵押贷款二级市场，使借款人在较广阔的范围内选择交易对象，以免由于贷款而带来的高风险。
2、给子女留下遗产的愿望阻碍反向抵押贷款的推行。对老年人来说，让子女享受优越的生活条件甚至在去世后为子女留下丰厚的遗产是父母奋斗一生追求的目标，并且为子女留下遗产也成为一种传统和习俗。因此，大多数老年人不愿选择反向抵押贷款来丰富自己的退休生活，而是选择把遗产留给子女。所以仅仅让老年人了解反向抵押贷款对于促进反向抵押贷款的发展是远远不够的，还应从心理上使老年人意识到反向抵押贷款可以为他们带来的收益。
3、发展反向抵押贷款需要政府政策扶持。虽然反向抵押贷款很早就被引进日本并且被大力推广，但实际交易中的漏洞和不足之处还需政府出台政策法规加以完善，政府需要采取措施来改善目前房产市场低交易量的状况。房产市场的低交易量也是由于反向抵押贷款需要精确的房产评估方法和数据带来的一个具体问题。日本的房产交易信息是相对较少的，缺少房价和房产交易信息直接阻碍了日本反向抵押贷款的发展。除商业财产外，日本的房产交易商也较少提及房产质量和房产交易的信息，因而可利用的房产指数较少，这种信息不对称使借款人和贷款人很难精确预测未来的收益，并且缺少精确的财产价格数据也阻碍了反向抵押贷款二级市场的发展。政府需要建立一套切实可行的方法和原则来确定房产的价值，使反向抵押贷款的交易双方更加明确自己在交易中未来的预期收益以促进反向抵押贷款的进一步发展。
主要参考文献：
[1]周志南，雷海潮.2010年世界卫生报告综述[J].卫生经济研究，2011.2.
[2]Cabinet Office，Government of Japan.Olivia S. Mitchell and John Piggott.January 16 2003“Final Report：Unlocking Housing Equity in Japan”.Cabinet Level，Government of Japan.
