The Analysis on Pricing Game Behavior of Real Estate Enterprises
SHI Chao1 CHENG Hongliang REN Jian2
（1 School of Economic and Management of Yunnan Normal University， Kunming Yunnan 650500
2 Yulin Municipal Sub-branch PBC， Yunlin Shaanxi 719000）
Abstract：High housing prices has become one of the most concerned topics in present domestic society. There are many factors that cause housing price rising， such as the existence of an act of speculation， rising land prices and rising house prices expectation， etc. Following the analysis on the characteristics of the real estate industry in China， the paper concludes that China's real estate market is a regional oligopoly market. On the basis of above analysis and combined with the reality， the paper analyzes real estate enterprises' collusion motivation and game process of collusion. In the end， based on real estate enterprises' collusion， the paper puts forward some reasonable countermeasures and suggestions.
Keywords： real estate； oligopoly； game
摘要：房价居高不下已经成为当今国内社会最受关注的话题之一。造成房价上涨的因素有很多，比如，炒楼行为的存在，地价的上升，房价预期高涨等等。本文首先通过对我国房地产行业特点的分析，得出我国的房地产市场是一种区域性寡头垄断市场；然后在此基础上结合现实情况，分析我国房地产企业的合谋动机以及合谋的博弈过程；最后针对房地产企业间的合谋提出一些合理的对策建议。
关键词：房地产论文投稿,房地产,寡头垄断,博弈
一、房地产行业的特点
（一）房地产行业的区域性。房地产市场是一个区域性的市场。首先，由于土地位置的固定性，使得每一处房地产都被固定在特定的位置上无法移动，因此，房地产不能形成全国性或世界性市场。其次，由于房地产尤其是住宅是人民生活的必需品，而消费者购房更多选择临近区域，所以，一个地区的房地产商更多的是同本地区的房地产商存在竞争关系。不同区域的房地产产品由于无法根据自身的市场供求状况及时流进流出，从而在一定程度上限制了房地产产品的供求范围。因此，房地产市场具有鲜明的区域性。
（二）房地产行业的垄断性。首先是土地的垄断性。我国于2001年开始推广实施的土地储备制度以及2002年实施的土地招标拍卖制度，决定了我国土地市场的卖方垄断特征。这两个制度意味着在我国的房地产市场，土地供给方只有一个——政府，形成土地供给的垄断；而土地需求方却有许多个，形成需求的竞争。
其次是房地产产品的垄断性。由于土地的固定性，使得房地产的每个项目都占据着一个独特的位置。位置对房地产具有极端的重要性，房地产位置除了其所处的地理位置外，还包含经济、社会、文化、教育等人文环境因素。房地产位置的不同，使房地产产品具有差异性。位置不同的楼盘，或者同一栋楼不同层次朝向，给房地产商带来的利润差异都是明显的。这些差异性使得房地产产品形成了自然垄断。
最后是房地产行业的进入壁垒。目前我国房地产行业在经济、技术和信息等方面的经济性壁垒几乎不存在。土地资源的固定性和有限性以及我国目前实施的土地出让方式，构成了房地产行业的进入壁垒。此外，由于品牌形象以及品牌所代表的实力，使得进入房地产行业具有一定的品牌壁垒。
综上所述，土地的固定性以及房产的弱流通性，使得特定地区内通常仅有较少的房地产商。此外，房地产市场存在着较高的进入壁垒。上述因素完全符合寡头垄断市场的特征。因此，我国的房地产市场是一个典型的区域性寡头垄断市场。
二、房地产商实行合谋的动机分析
（一）现实分析。在需求一定的前提下，假如房地产商之间竞争激烈，房价必然会下降。房价下跌会压缩企业的利润空间，这样的竞争是房地产企业不愿看到的，因此开发商之间存在价格合谋动机。在合谋利润的分配方面，如果企业是类似的，合谋企业共分利润就十分容易，只要平均分配利润即可。如果企业异质性较大，合谋企业在如何分配利润方面意见就不一致，从而导致合谋破裂。也就是说，合谋行为通常会在少数相类似的企业间容易达到，并得到维持；反之，如果企业在成本、市场力量方面差别较大，就不易形成合谋。房地产企业在开发和经营上的手段基本一致，成本构成也十分相似，因此房地产企业较容易形成价格合谋。
在房地产行业中，所有的企业都将卖不掉的房屋作为退出行业的首要壁垒。这是因为一旦房屋卖不掉，开发商的巨额投资就无法收回，这部分投资就会转变为沉淀成本。巨额沉淀成本迫使房地产商认识到，当同一区域内只有少数几个竞争者时，自己的行为对其他房地产商有相当大的影响，打价格战可能会遭到报复。因此，房地产商需要互相比照定价，实现一种非正式的隐性价格合谋。
（二）理论分析。在房地产业中，假设房地产企业间的行为存在三种情况：古诺竞争、完全竞争、合谋。现通过比较房地产企业在三种情况下的产量、价格、利润等分析房地产企业的行为动机。
1、古诺竞争。现假设房地产业有两个寡头企业，其行为及相关条件为：①两个寡头企业的产品是同质的；②每个企业都根据对手的产量来确定自己的产量；③每个企业的边际成本为零，它们共同面临的需求曲线是线性的；④两个寡头企业都是在已知对方产量的情况下，各自确定能给自己带来最大利润的产量；⑤两个企业不存在任何正式的或非正式的合谋行为。
用qi表示第i个企业的产量（i=1、2）；Ci（qi）表示第i个企业的成本函数；P=P（∑qi）表示价格是两个企业产量之和的函数；πi表示第i个企业的利润函数。
假设Ci（qi）=qic，P（∑qi）=a-∑qi，πi=qi*P（∑qi）-Ci（qi），其中i=1、2，a为常数，c表示单位成本。
可得π1=q1*（a-∑qi）-q1c（1）
π2=q2*（a-∑qi）-q2c（2）
式（1）、（2）的最优化一阶条件为：
■=a-∑q■-q■-c=0（3）
■=a-∑q■-q■-c=0（4）
由此方程组可推出q■=q■=■；π■=π■=■
2、合谋。假定房地产市场上两个寡头企业通过合谋如同一个垄断企业一样采取行动，以使两个企业总得利润最大。
我们用q■表示总垄断产量，π■表示总垄断利润。
假设C■=q■c，P=a-q■
可得π■=q■P-C■=q■（a-q■）-q■c（5）
式（5）的最优化一阶条件为■=-2q■+（a-c）=0（6）
可推出q■=■；π■=■
单个垄断房地产企业的垄断利润为■。
3.完全竞争。现假设两个寡头房地产企业进行完全竞争。厂商利润最大化条件为MR=MC，又因为完全竞争厂商存在P=MR，因此，完全竞争厂商的利润最大化条件为P=MC，即当寡头企业的价格等于边际成本时，各寡头厂商的利润最大。因为企业边际成本为零，即P=MC=0，所以π■=π■=0。
比较三种情况下寡头房地产企业的利润可知，完全竞争时利润为零；合谋时利润最高；古诺竞争时利润介于中间。由此不难看出，作为区域性寡头垄断性质的房地产企业在利润最大化的驱使下，有强烈的合谋动机。
三、房地产商合谋的博弈过程
假定市场中只有两家房地产开发商，即开发商甲和开发商乙。如果两家开发商合谋，则收益均为4；如果开发商甲为了追求自身利益最大化，率先采取不合谋策略，届时，开发商甲收益为6，而开发商乙的收益为-2；如果两开发商一开始都采取不合谋策略，则两者收益均为0。如表1所示。
当开发商之间只进行一次博弈时，对开发商甲来说，如果开发商乙选择“不合谋”，则自己选择“不合谋”的收益为0，而选择“合谋”的收益为-2。因此，在开发商乙选择“不合谋”策略时，“不合谋”是开发商甲的占优策略。如果开发商乙选择“合谋”，则开发商甲选择“不合谋”的收益为6，选择“合谋”的收益为4。所以，在开发商乙选择“合谋”策略时，“不合谋”还是开发商甲的占优策略。类似的分析对于开发商乙同样适用，因此，“不合谋”也是开发商乙的占优策略。如此，（不合谋，不合谋）策略成为两开发商的纳什均衡。在一次静态博弈的情况下，每个寡头都出于自己的占优策略来进行选择，却导致了从整体利益而言最坏的结局。
再采用逆推法来分析开发商之间进行次数为n的有限次重复博弈。由于第n轮博弈是最后一轮博弈，以后不会再有重复博弈，因此第n轮博弈和一次性静态博弈没有差别，在第n轮采取不合谋策略是不会被报复或者受到惩罚的。于是单个的寡头开发商会出于自己的占优策略而选择不合谋。逆推到第n-1轮，在第n-1轮每个参与者都知道第n轮双方都会采取不合谋策略，因此，每个参与者在第n-1轮就会采取不合谋策略。如此一直逆推到第一轮。也就是说，在有限次重复博弈中，一开始第一轮每个参与者就会采取不合谋策略。因此，在有限次重复博弈中，占优策略纳什均衡仍为（不合谋，不合谋）。因此，在一次性静态博弈或有限次重复博弈的情况下，房地产市场上合谋的每个寡头企业都面临着囚徒困境：每个寡头企业出于各自的占优策略进行选择，却导致了从整体利益而言最坏的结局，即在占优策略均衡中总体利益下降。
但是由于房地产市场的区域性特征，所以开发商之间的博弈可视为无限次重复博弈。于是，此时一方撕毁协议的“不合谋”行为必然引致另一方“不合谋”的“以牙还牙”策略。虽然在某次博弈中，假设开发商甲采取“不合谋”行为为它带来的暂时收益为6，但开发商乙在以后的博弈中将一直采取“不合谋”策略。这样一来，开发商甲最终的损失必然超过“不合谋”的暂时收益。因此，在房地产市场的无限次重复博弈中，“不合谋”策略对谁都不是最优的，（合谋，合谋）才是使整体利益最大的纳什均衡。
四、建议
对于房地产开发商来说，获得超额利润、降低巨额沉淀成本的风险等因素是合谋的主要动力。这种合谋行为不仅加剧了国内房地产市场的垄断，降低了企业的效率水平，而且也成为房价居高不下的重要原因。因此，政府应发挥宏观调控和监督管理作用，确保房地产市场健康发展。一方面，应着力完善并有效执行《反垄断法》，并通过设立一定的激励机制，使房地产企业或其职员向反垄断机构提供企业之间达成合谋协议的违法事实。另一方面，应提高土地拍卖的计划性和透明性，控制大规模地块的整体出让，可将地块切分为若干规模适中的地块由不同房地产企业开发。此外，房屋预售制度为房地产商合谋创造了便利条件，因此也需要对相关制度进行完善。
参考文献
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