本文是选自国家级期刊《房地产导刊》中关于房地产的中级职称论文范文：论我国房地产交易法规。
摘要：随着经济的快速发展，房地产交易越来越火。房地产交易是一种市场交易活动，它以房地产这种特别商品为交易对象，在房地产交易主体之间进行，这种交易比较专业。本文以《城市房地产管理法》中的相关规定为基准，介绍一下房地产交易的一般规则及其不同分类。
关键词:房地产交易,分类,概念
一.房地产交易一般规则
1.房地产交易定义
房地产交易有狭义定义和广义定义两种。狭义的房地产交易是一种活动，它是指当事人之间进行房地产转让、抵押及房屋租赁。广义的房地产交易除了包含上述狭义定义之外，还包括房地产价格及体系及其交易的中介服务，它与房地产交易行为关系密切。
2.房地产交易原则
a.房地一体原则
因为地上建筑物如土地、房屋等在物质形态上密不可分，为维护交易双方合法权益，合理利用土地、房屋，在《城市房地产管理法》中的第三十二条很明确的规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”即转让、抵押房地产时，必须同时转让、抵押房屋所有权和土地使用权。不能分别转让及抵押房屋所有权与土地使用权。该原则在房地产交易中必须遵守。
b.依法登记原则
房地产原有的特征决定了房地产权属关系、权利状态和权属关系的动态改变，从它的占有状态中很难反映。为了维护其权利人的合法权益，防止欺诈行为的发生，并维持良性的交易秩序，房地产交易在世界各地都有登记制度。《城市房地产管理法》中第六十一条明确规定：“房地产转让或变更时，应该向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。”如果不依法办理登记手续，那么房地产地转让没有法律效力，也不受国家法律保护。
c.交易价格分别管制原则
房地产交易及市场的核心问题是房地产交易中的价格问题。为房地产交易价格的稳定、房地产市场秩序的维护、购房人合法权益的保护，《城市房地产管理法》中第三十三条明确规定：“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。”我国实行房地产价格申报制度与价格评估制度。
d.合理分配土地收益原则
在现行土地制度下，土地所有者、使用者及所有者等数个权利主体在同一宗房地产中都会涉及到，土地收益在不同的权利人之中也都会在其中受到影响。如果不能合理分配交易行为中产生的经济利益，交易各方的积极性都会受到影响，最后整体房地产市场的进一步发展也会受到影响。
二.房地产交易形式
我国《城市房地产管理法》中明确规定：“本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。”
1.房地产转让
房地产转让是指这样一种行为，在此行为中房地产权利人以买卖、赠与或其他合法方法将他的房地产转移给别人。转让方式有：房地产买卖、房地产赠与，还包括其他合法方式(如：以房地产抵债、以房地产作价入股等)。
房地产转让条件：①主体必须具有合法资格;②客体也要符合法律要求，如果房地产不受限制，都能自由转让;③房地产转让必须签订书面合同，当事人首先到房地产管理部门去办理权属登记手续，领到房地产权属证书后其行为方可有效;④房地产买卖双方必须真实的表达自己的意思;⑤在房地产转让中不能违反法律、政策与社会公德。
我国《城市私有房屋管理条例》和《城市房地产管理法》中都明确规定，城市及私有房屋在进行转让、买卖时都必须办理变更登记手续，该手续一般是在所在地的房管机关。国家法律强制性规定如此。因此大多数人认为，如果没有办房屋转移登记，房屋买卖均属无效。事实上这种理解是错误的。行政管理法规要求买卖双方办理房屋转移登记，这是《城市房地产管理法》及其相关法规定中的规定，不是合同有效性的规定。两种法律关系分别是合同的订立有效性、房产变更登记。合同在订立时确定有无效力，合同履行的内容是进行房产过户登记。另外，原房主只有在取得房产证之后才是法律上所认可的所有权人。
2.房地产抵押
a.抵押定义
房地产抵押是向抵押权人提供债务、履行担保的行为，该行为以不转移占有为方式 。书面抵押合同应由抵押人与抵押权人当面签订，然后由人民政府规定部门(县级以上)办理登记，这样才能生效。
b.实现抵押权
①房地产抵押权的存在。房地产抵押权实现的前提是房地产抵押权的存在。②债权已届清偿期而未受清偿。抵押权人在届清偿期而抵押权人未受清偿之前不能行使抵押权债权。③债权权未受清偿抵押权人没有过失。在中国立法中，抵押权与主债权之间的关系，应严格的遵循抵押权的附从性。所以在债权的履行过程中发生瑕疵一定会影响抵押权的效力。
3.房地产租赁
a.房屋租赁定义
房屋租赁是指这样的一种行为，出租人(房屋所有人)把房屋出租给承租人并由承租人交付租金给出租人的行为。房屋租赁当事人应当持相关文件到直辖市、市或者县人民政府的房地产管理部门办理相关的登记备案手续(租赁合同签订后30天以内)。
b.禁止房屋租赁的情况
法律明确规定有九类房屋禁止出租：(1)未依法取得所有权证的房屋;(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋;(3)共有房屋没有取得共有人同意的房屋;(4)权属有争议的房屋;(5)属于违法建筑的房屋;(6)不符合安全标准的房屋;(7)未经抵押权人同意就已抵押的房屋;(8)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的房屋;(9)有关法律、法规规定禁止出租的房屋。
三.案例分析
下面以一个与“房屋租赁”有关的案例来说明房地产交易法规的现实应用。
原告刘某有四间门面房，2006年7月25日，原告出租此房屋给某有限公司(被告)并且双方就租金标准、租赁时间以及违约责任作达成了协议。签订协议后，原告交付房屋于被告，之后被告对房屋铺地板、吊顶等。被告向原告交纳了自承租日起到2007年8月17日的租金并且在该房内做起了销售电动车的生意。2007年10月，由于房屋漏雨，被告通知了原告，要求原告对房屋进行维修。但是原告并没有及时维修，所以被告不但不再支付租金了，而且将房屋空关。于是原告以索要租金为由将被告上诉到了法院。
分析：法院经审理认为，在出租房屋存在漏雨的情况下，原告却至今未对房屋进行维修，属于违约行为;而作为承租方的被告在原告不履行维修义务的情况下，既不自己修理，也没有将已经空关的房屋交给原告。由于房屋空关到现在，所以造成了租金损失。所以，被告也有过错，也应该承担相应责任。所以，空关房屋期间造成的租金损失，双方应各自半承担一半。
最后，法院的判决是解除原告和被告的租赁合同，被告应支付原告房屋空关期间一半的租金损失，共计10166元。与此同时驳回原告其他的诉讼请求。
该案例说明：房地产交易是应该遵循一定的法规的，房屋租赁如此，其他的房地产交易也是如此。
四.总结
房地产交易在日常生活中经常存在。因此，了解了相应的法律法规及相关程序再进行交易，避免不必要的麻烦。
参考文献
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