摘要：受到全球金融危机的影响，房地产业处于低迷时期，房地产开发企业面临着更多挑战。绝大多数房地产开发企业存在着成本支出大、效益低的情况。房地产开发项目作为房地产开发企业最主要的经济业务，其成本的高低直接影响着房地产开发企业的成本。本文就我国房地产开发项目成本控制中存在的问题以及应该采取的措施进行了简单的探讨及其研究，以便促使房地产开发企业降低成本，提升其市场竞争力。
关键词：房地产,项目成本,控制,措施
1. 引言
我国自改革开放以来，经过30多年的发展，时至如今，取得了举世瞩目的成就。在众多推动中国经济发展的元素中，房地产行业无疑扮演着举足轻重的角色。在全球金融危机大环境下，房地产业处于低迷时期，房地产开发企业面临着更多挑战。绝大多数房地产开发企业存在着成本支出大、效益低的情况。房地产开发项目作为房地产开发企业最主要的经济业务，其成本的高低直接影响着房地产开发企业的成本。本文就我国房地产开发项目成本控制中存在的问题进行深入的探讨及其研究，为实际中房地产开发项目成本控制提供理论指导，从而促使房地产开发企业不断降低成本，减少消耗，提升其市场竞争力。
2. 地产开发项目成本控制的理论
成本控制就是对企业生产经营过程中发生的各种耗费进行控制。主要是指对生产阶段产品成本的控制。即运用一定的方法将生产过程中构成产品成本的一切耗费限制在预先确定的计划成本范围内，然后通过分析实际成本与计划成本之间的差异，找出原因，采取对策以降低成本。成本控制指的是对房地产开发项目的全部成本的控制，成本控制的方法是多种多样的。从成本控制标准上来看，有目标成本控制法、标准成本控制法、预算控制法、责任成本控制法等。房地产开发企业产品成本主要包括以下几方面的内容:(1)土地征用及拆迁补偿费或批租地价: (2)前期工程费 (3)基础设施费 (4)建筑安装工程费 (5)配套设施费 (6)开发间接费 (7)其他开发费用。
3. 我国房地产开发项目成本控制存在问题
在房地产开发项目成本控制中存在四大问题：一、实际中比较注重对施工阶段的成本控制，而对决策、设计、招标等阶段的成本控制缺乏足够的重视;二、房地产开发项目运作过程中轻计划;三、房地产开发项目成本控制方法落后、不能与时俱进，适应市场经济的需要;四、竣工汇总阶段、未做好项目总结、分析工作。由于以上种种问题的存在，使成本支出大、效益低下的不良局面在相当多的房地产开发企业中依然存在。
4. 房地产开发项目全过程进行成本控制的措施
房地产开发项目全过程包括：投资决策阶段、设计阶段、招标阶段、施工阶段、竣工验收阶段。按照全面控制原则，在进行成本控制时，要对这五个阶段全部进行成本控制。然而由于不同阶段影响成本控制的程度不同，按照重点控制原则进行成本控制。
4.1投资决策阶段
房地产开发项目投资决策阶段是成本控制的基础阶段，对项目宏观因素的定性分析并应用成本效益分析、资金时间价值理论、目标规划理论有关的指标并结合可行性研究报告对项目进行定量分析。主要内容：(1)开发项目投资支出的估算;(2)开发项目经营成本、收入、费用和税金的估算;(3)开发项目财务状况分析;(4)项目投资经济效益评价通过以上的分析比较，从而最终选择恰当、合理的投资方案。
4.2设计阶段
虽然设计阶段的设计费一般占全部工程成本不到3%，但对工程造价的影响程度高达75%，所以设计阶段是房地产项目成本控制的关键阶段。做好设计阶段的成本控制的主要措施有：(1)采用设计招`标(2)阶段设计成果的审批签章制度(3)改变设计费计费办法(4)实行设计质量的奖罚制度(5)推行设计监理制度和加强对设计图纸的会审与审查工作。对设计单位设计的图纸质量进行仔细复核与审查，对各专业间图纸的矛盾尽早向设计单位提出修改，以免出现返工现象，造成不必要的资金浪费。对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价上的最经济性进行审核，以求提高设计质量，避免因设计考虑不周或失误而带来的经济损失。
4.3招投标阶段
在招投标过程中进行成本控制，招标方应注意以下几点:(1)招标准备工作有人员准备、场地准备、技术物质准备，另外一个重要的工作就是合同的总体策划。合同的总体策划是合同管理工作中的一种程序，是指合同当事人根据合同目标，预先决定在合同方面做什么，何时做，如何做，谁来做，为什么做等问题。(2)评标标准的三个要求：公正性、适应性、科学性。指评标所采用的标准必须清楚、明确、具体、详细。不宜过少、过粗，也不可过分约束，要留有一定的灵活性。(3)确定适当的评标方法：招标方应该根据自己项目的特点，选择适合自己的评标方法。常见的评标方法有专家评议法、最低投标价法、经评审的最低投标价法、综合评估法、设备寿命期费用评标法。(4)加强评标管理：在评标过程中，要仔细分析各投标单位的投标文件，防止低价中标，高价索赔和不平衡报价的情况出现。另外还要积极鼓励各投标单位从专业角度出发提出各种合理化建议，优化设计方案。此外，在招标过程中，可以利用群体项目开发的优势，确立一些长期合作的品牌和供应商，在保证质量的同时，提供更优惠的价格，实现双赢。
4.4施工阶段
房地产开发项目的施工阶段是依据设计图纸，将原材料、设备、半成品等变成工程实体的过程，在项目全过程中占了很长的时间，这个阶段是成本支出的显性阶段，其成本是具体的、繁杂的。主要措施：(1)编制成本计划和工作流程图(2)熟悉设计图纸和设计要求(3)详细进行工程计量(4)对经济技术变更进行经济技术比较，并进行预测和分析(5)定期进行工程费用超支分析(6)注重合同签订、修改和补充工作，着重考虑对项目成本的影响。(7)做好工程施工纪录，保存好各种文件图纸，特别是施工变更图纸，为处理可能发生的索赔提供依据。在加强施工阶段的成本控制工作时，还应该注意以下几点：合理控制工程变更、加强施工现场管理工作加强施工现场管理工作，优化施工组织设计，选择技术先进、经济合理的施工方案，同时要确保工程需要的设备、材料的质量。
4.5竣工验收阶段
竣工验收阶段是确定最终建设造价和考核项目建设效益，办理项目资产移交，进行各阶段造价对比和资料整理、分析、积累的重要阶段，也是项目建设阶段结束，运营维护阶段的开始，亦是综合检验决策、设计、施工质量的关键环节。此阶段成本控制的措施包括：(1)精心安排，干净利落完成竣工扫尾工作，以防扫尾工作拖拉，战线拉得过长，机械、设备无法转移，而成本费用照常发放，从而使施工阶段取得的经济效益逐步流失。(2)重视竣工验收工作，顺利交付使用。如不符合合同要求，且涉及费用问题，顺应做好索赔处理。(3)及时办理结算，注意结算资料的完整，避免重复计算。(4)在工程保修期间，明确保修期责任者，做好保修期间的费用控制。
5. 结论
房地产开发项目的成本的高低直接影响着房地产开发企业的效益，所以房地产开发项目成本控制尤其重要。本文就我国房地产开发项目成本控制中存在的问题进行简单的探讨及其研究，根据实际工程项目，提出各个阶段成本控制的具体措施，从而促使房地产开发企业不断降低成本，减少消耗，提升其市场竞争力。
参考文献：
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