浅析如何在当前局面下推进房地产业又快又好发展

　　序言
　　在当下的社会中，人们现在谈论最多的话题莫过于金融危机，走在世界经济发展最前沿的各国金融机构，是最早触摸到这次金融寒流到来的，可怜的是他们还没有来得及感觉冰雪的味道，就已经完全失去了知觉。当世界都在恐慌着如何去面对的时候，这股寒流又从虚拟经济危机波及到实体经济，代表着各国实体经济体的各类企业已经在寒风中被冻得浑身发紫，危在旦夕。整个世界经济在这次灾难面前将何去何从，无论是专家学者还是领袖百姓，人们的表情除了茫然更是无奈。
　　此次1929年以来最大的一次金融危机诱发于美国的房地产市场次贷危机，再穿越美国的金融体系屏障通过各商业银行蔓延到实体经济，从而给美国及世界经济造成实质性的重创，而次贷危机爆发的根源则是以美国为代表的资产膨胀型过度消费所产生。从这个角度上来说，这次危机在本质上是对全球经济模式失衡的一次大调整。而造成此次全球金融危机的房地产行业更难逃其难。
　　面临形势
　　作为一名房地产的从业人员，我们深感此次金融危机所带给整个世界经济及房地产市场的严重后果。从我国目前的房地产市场状况来看，由于我国的房地产行业起步较晚，并且我国的城市化改革还处于一个起步阶段，各地区的城市改造刚刚兴起，所以房地产市场的发展应该还存在着较大的空间。其实我国的整个房地产市场中的刚性需求一直都是存在的，但由于2006、2007年各地房地产价格的飙涨，使得老百姓们在房价持续上涨的压力下开始进行非理性的疯狂抢购，从而使整个房地产市场形成了一种很强势的卖方市场。而这种强势的卖方市场势必又会对房屋的价格起到推波助澜的作用，由于百姓越来越无法承受这样高昂的房价，从而使整个社会对房地产行业产生了一种“仇恨”心理。
　　另一方面，由于高房价势必会产生高利润，而使得各类金融机构及实体或个人都对这块“蛋糕”产生了浓厚的兴趣，从而大举进入。而这种盲目的进入又造成了房地产行业开发专业性的混乱，各种问题的出现就会使得人们对房地产行业的抵触情绪更加强烈。于是，在国家大力倡导建立和谐社会的背景下，社会各界专家学者及各种媒体对房地产市场的调控需求大肆喧染，挤压房地产泡沫成了当时社会话题的主流。于是，各种政策相继出台，“招招紧逼，步步致命”，密密麻麻的象冰雹一样铺天盖地砸了下来。随着中央及地方各项调控政策的频频出台，使得各开发商的开发道路步履蹒跚，虽然房地产价格也受到了一些控制，但并没有从实质上得到解决。
　　正在大家都在猜测中国的房地产市场将如何取向的时候，从2008年上半年，作为中国房地产行业领军人物的万科却突然在全国开始进行大规模的降价促销活动。此举一出，社会各界反响强烈，说法不一，但大量的客户抢购及资金的迅速回流却是不争的事实。而正在其他开发商犹豫不绝，举棋不定的时候，美国的次贷危机又突然给中国的房地产市场一记重拳，也就是这一拳，彻底将我国的房地产市场击倒。由于此次危机不仅使整个世界经济遭到重创，同时也使得房地产开发商的资金供应链彻底断裂，更主要的是让市场对房地产的信心彻底粉碎。随着各开发商的大幅度降价、促销、停盘、退地等状况的出现，人们更加捂紧了自已原本已越来越瘪的钱包。开发量锐减，成交量萎缩、销售价格下滑已经势不可挡，人们都在等待着开发商一次又一次的降低。而到底降到什么价位才可以去购买，现在可能连人们自已都不清楚。曾经无比繁荣的景象已经成为过眼云烟。
　　剖析
　　从代表美国房地产市场的“两房”被政府接管，到整个房地产行业的萎靡不振，一个支柱产业的萎靡必将引发其他相关各行业的衰退，由此而形成了一个金融灾难的“放大器”。面对如此规模的经济危机，我国政府也不得不开始了全方位的措救。其实大家从此次金融危机爆发的根源中可以看出，它的出现并不是偶然，而是一种必然。任何事物的发展都有其自身的特点及其特有的规律性，人类文明的每一次划时代的进步与变迁不也都是在各种危难中产生的吗？不是在战争中改变，就是在灾难后升华。自然界历来的生存之道就是弱肉强食，适者生存。而目前我国的房地产市场也必将在这次金融危机下进行一次彻底的洗牌。那些资质低，实力弱，专业性差的公司必将为他们的盲从付出高昂的学费，而实力强大，信誉优良的公司也一定会通过这次危机而变得更加强大。整个行业的操作模式也将因为此次金融风暴而变得更加进步、更加合理。
　　所以说，危机的产生其实并不可怕，只是要看我们用什么思维去面对。如果对我们个人的生活来说，可能是一种灾难，毕竟它对我们的生活带来了很多的负面影响；但要是从整个人类社会进步的角度来看，这也未必是件坏事，还可能是一个机会，毕竟人类需要进步，社会需要发展。
　　其实，作为黄河三角洲新兴石油工业城市，东营市的房地产市场起步较晚，虽然东营市的经济水平一直处于山东省前列，但其房价在省内却处于中等，也就是说东营的房价较为真实的反映出了当前的经济发展水平，加之近些年成本的上涨，使得本来就不高的房价基本不存在泡沫，与上海等大城市相比，东营房价可下调的空间很小，甚至基本没有。只是由于受到全国大气候的影响，在看到北京等大城市的房价出现了大幅下跌后，很多油城居民也错误的认为东营的房价也会出现下降，于是持币观望，等待房价下降成为很多人的选择。
　　在目前的情况下，由于受到全球性金融危机的影响，全国的房市虽然仍旧是持续低迷，但随着天气的逐渐转暖和销售旺季的到来，东营的房市回暖趋势已经是不可避免，而且这种趋势会在将来的时间里不断的加强和扩展。
　　对策
　　在目前房地产市场整体低迷的情况下，政府该如何引导房地产市场的发展，如何提高房地产企业的运营能力，也保障人民的利益，成为大家激烈争论的话题。
　　1.救市不如救制造业。
　　中山大学岭南学院财税系主任林江教授认为，要保持经济稳定增长，救楼市不如救制造业。“这时候如果救楼市，之前宏观调控的努力等于白费，很可能让通胀重现。”林江认为，发展实体经济才是正道，比如可以出台扶持中小型企业的财税政策。
　　2.政府应稳市而非救市。
　　中国房地产业协会副会长顾云昌反对“救市”说法，他认为中国楼市不存在“救”的问题，而是要“稳市”、“暖市”。他表示，中央政策出台，主要是出于宏观经济层面的考虑，降低交易成本，希望能够稳定交易量，从而稳定市场。
　　广州市社科院经济学研究员谈锦钊也同意此观点。他表示，政府主要意图在于，房地产对宏观经济和经济预期的影响都很大。在世界经济因金融海啸影响走向低迷的过程中，政府希望房地产行业这辆马车的车轮能够重新动起来。
　　3.继续保障廉租房、经济适用房建设。
　　谈锦钊认为福利分房并不可取。他表示，对没有享受到福利分房的中低收入者来说，即便房价再降2000元，他们还是买不起。他们的需求不会对商品房市场造成大的冲击。要实现“居者有其屋”理想，市场并不能解决一切。因而，政府推进保障性住房的步伐应该继续前进，特别是廉租房、经济适用房建设。
　　4.降价才是硬道理。
　　深圳市房地产研究中心副主任王锋表示，新政对目前深圳整体楼市的影响需要继续观察，预计深圳楼市不会立即转暖。深圳楼市的主力需求是中低收入者，非深户籍的深圳居民80%是无自住房者，且大部分都是中低收入者。2008年9月份，深圳全市新建商品住宅成交量止跌“小幅回升”，达到3.373万元/平方米，其中最重要的原因是“降价了”，全市商品住宅销售均价回落到了12431元/平方米。
　　5.呼吁银行对房地产企业松绑。
　　SOHO中国的潘石屹呼吁银行对房地产企业松绑。银行对开发商贷款基本全面停止了，只收不贷。这种极端做法，有可能把不是坏账的资产变成坏账的危险。给开发商贷款和给购房者按揭贷款相比，按揭贷款对银行的安全性更高一些，购房者相当于兼职信贷员，中间多了一层风险把关。但开发贷款也不能“一刀切”地不放。希望银行能把房地产行业与其他行业一样对待，给房地产的金融政策松绑。
　　面临的矛盾
　　1、房地产开发商和购房者之间的矛盾分析
　　针对次贷危机下的房地产市场，国务院办公厅、中国人民银行、银监会、财政部、税务总局、建设部、国土资源部、地方政府等国家机关纷纷制定相应政策来扭转房地产颓势，总结主要救市政策有以下6类：1）土地相关政策；2）房屋保障相关政策；3）交易相关政策；4）金融、税收相关政策；5）法律、法规相关政策；6）财政相关政策。
　　这6类政策对维护房地产市场的稳定和挽救房地产市场信心有着举足轻重的作用。然而，就房地产开发商和购房者之间的矛盾来看，却并没有根本解决。就房地产开发商而言，目前不敢降价的原因有如下4条。
　　（1）潜规则：房地产界也有潜规则，那就是参考同区域、同档次楼盘定价，谁也不会轻易降价“离群”太大。
　　（2）自救：开发商可以推出少量特价房来试探消费者，待市场平稳后，再一点一点提高房价，从而自救。
　　（3）代价：如若降价，前期高价购房者必将控告开发商。无论胜负，开发商必将承受长期官司，极度影响公司品牌价值。
　　（4）难言之隐：房地产过热时期，开发商疯狂圈地，吸纳土地的价格过高，此时如若降价则蒙受巨额损失；如若不降又无法及时资金回笼，从而导致进退两难的局面。
　　2、就购房者人而言，目前持币待观的主要原因有如下7条。
　　（1）国际金融危机对我国经济的冲击导致部分企业及个人受损，控制奢侈性消费是明智选择。（2）针对开发商经营现状，购房者对开发商降价心理预期过高。（3）投机炒房人出逃日益增多，二手房备受青睐。（4）房地产供大于求的现状将延续。（5）建材、土地、人力等成本大幅下降，房地产成本大幅缩水。（6）银行拍卖房屋增多，购房者低价淘到满意住房成为可能。（7）为了应对日趋严重的次贷危机，政策力度将逐渐加大，购房人预期将从新政中得益。
　　政策建议
　　1.加大政策宣传。政府应该宣传救房市不是救房企的观念。告诉老百姓房地产市场关乎国家经济，救房市就是救经济，如果房地产市场崩溃，就会工业不兴，失业骤增，民族不振。
　　2.指导房价。针对开发商不愿降价的情况，地方政府应帮助指导房价。按平米价格，对低价房减免税费或贴现补偿；对高价房追加税费。
　　3.房地产开发商信息披露制度。市场只有更多的认知才能更大效用地合作，房地产开发商和购房者之间应加强了解。建议房地产开发商在季报中加入空置率、建筑面积、销售面积等房地产数据。
　　4.放宽第二套住房。放宽第二套住房主要是基于早先住小房子的人想要改善住房条件，他们在购新房前并不会卖旧房；购第二套住房的信用风险远小于第一套住房的信用风险，若限制二套房很有可能走美国次贷危机的老路。
　　5.政策宜一步到位。反复增加的政策力度只会带给市场更为浓厚的观望气氛。在此关头，适用重招狠招，一步到位，让购房者排除疑虑。
　　6.妥善安置企业裁员。目前就业形势严峻，产业结构调整在所难免，不排除房地产企业大规模裁员的可能性。为了社会和谐发展，政府应尽早采取措施以保障失业人员生活、再就业。
　　7.调整土地政策。原有的土地政策导致了房价的攀高，也可能导致开发商为了后期成本而无法保质保量。建议土地拍卖不仅根据价格，还要根据评定的开发商实力，但应避免暗箱操作。
　　8.调整土地出让金的征收方式。现有土地出让金的征收方式对房价的攀升及房地产商的资金压力都有较大的影响，建议适当地调整征收方式。
　　本次外部的金融危机还没有见底，还没有人知道到底对全球乃至我国的房地产行业影响的程度有多深，房地产行业还有部分人对政府的救市存在盲目乐观。但是政府已经加大了住房保障的投入，相信这也是“救市”的重要举措，这个投入可以极大地拉动房地产投资的增长，进而保持GDP的增长，但是对商品房房价的回调会“袖手旁观”；其次房地产市场化多年的发展表明，政府的政策影响持续下降，在巨大的市场面前，政策越来越显示出力不从心。因此更多的是要知道整个金融危机影响到的投资人的信心，进而影响到的房地产市场的影响。
　　从中国来看，房地产中长期的发展是持续健康稳定的，但是眼下短期的调整已经在所难免，如何坚持到房地产市场的“春天”就是整个行业企业需要认真面对的了。可以说外部金融危机对整个行业的价值观、风险意识等影响深远。