房地产开发项目前期的论证及其重要性分析

　　内容摘要：经济危机前，中国的房地产市场发展的如火如荼，也仅仅是经历了半年到一年的衰退期，现如今，各地又陷入了房地产市场升温的趋势中。从北京到上海，从南京到广州，房地产价格再次上升，甚至有传言出现了排队买楼的情形。对于一个拥有１３亿人口的大国，住房确实是一大问题。那么房地产行业必将是一个不容忽视的行业。那么对于房地产公司来讲，怎么样才能更好的开发一个项目？怎么样将风险控制在最小化？是一些不但重要而且必须考虑的问题。这些一则是因为房地产的投入很大，另外一点就是房地产的风险性太高。本文拟通过分析房地产项目前期的论证工作和分析这一论证工作的重要性和必要性来解决这些问题。以此也提高房地产开发商对前期开发工作的关注程度。
　　
　　关键词：房地产开发开发项目项目论证
　　
　　（一） 问题提出
　　１、 房地产现今的发展状况
　　２００７年，中国的房地产行业走过了上升势头最猛地一年，到了０８年，因为经济危机的影响，开始有所下降，但是到了２００９年，房地产市场又出现了大力的反弹。凤凰财经网最近甚至报道说下半年中国房地产将处于热销状态，而且同时小幅提价的情形也将持续。甚至有媒体报道一季度到6月份北京数十个楼盘的涨幅超过了20%。鉴于此种情形，中国的房地产行业很可能重新进入升温状态。那么对于房地产公司来讲，一定要做好项目开发前期的论证工作，进而来最大可能的减小风险，让未来的收益最大化。
　　
　　２、 提出与房地产开发项目前期论证工作的有关问题
　　
　　房地产开发项目前期论证工作十分重要，那么这个项目前期论证工作究竟指的是什么内涵？究竟要论证些什么？怎么样论证？为什么要做出论证？这些问题将成为本文写作的重点，本文希望在理论说明的基础上，通过案例分析的方式来探索这些问题的答案。
　　
　　（二） 分析问题
　　１、 项目论证的概念
　　项目论证指的是对将要实施的项目从技术上、经济成本上、周围环境上、未来利润空间上、资金募集上进行的全面、综合、科学的评价和研究。它是现代管理中的一个重要环节和方法。而房地产开发项目论证是对项目论证进行了行业化，特定于房地产行业的论证管理。房地产开发项目的论证，其位于项目投资决策之前或者初步决策之后，其依据是原有的经验和专业评价方法，其内容是对要开发的项目进行的全面、系统研究和分析，比如此项目的经济方面的、技术方面的、工程方面的、财务方面的、时间方面的、市场运行方面的等等，其目的是以求此项目是否可行，并且在很多方面对项目的实施予以调控和指导。总体来讲，房地产开发项目前期的论证工作是房地产项目开发的前期评估，是建设项目前期工作的重要内容，是房地产开发和建设程序的重要组成部分，是项目实施的重要依据。
　　
　　２、 房地产开发项目论证的重要性和必要性分析
　　市场竞争越来越激烈化，而房地产开发项目本身就是一个高投资、高风险、高回报的行业，怎么样控制风险，最小化投资，获取最大回报成为一个需要关注的问题。与之相应的，房地产开发项目的论证也就越来越需要得到人们的关注了。它一方面可以让企业更加明晰的判断本行业的市场状况、本行业的未来发展态势，另外一个方面也可以让企业更好的评估和认识自己，从而对自己的市场定位有个更正确的认识。本部分来论述房地产开发项目论证的重要性和必要性。
　　首先从反面来说明房地产开发项目论证的重要性和必要性。
　　很多企业其实都不重视开发项目的前期论证工作，有些企业即使作了这个工作，也过于简单行事，没有完整、详尽的论证报告，不以现实情况为依据，进而造成项目的实施和决定草率了事，浪费了资金和时间以及大量的人力物力，最终导致了整个项目的失败。这需要各个房地产企业吸气其教训，进而重视这一工作。在我国有句古话，正是对这一工作的重要性的表述，那就是：“凡事预则立，不预则废”。其实论证在整个项目的过程中就是一个计划、一个有根据的计划过程。
　　接下来从房地产开发的基本特性来看房地产开发项目论证工作的重要性。
　　房地产开发需要筹备、投入大量的资金，同时项目的开发周期一般也都恨漫长，在这个漫长的周期中就会不可避免的有各种条件的变化，这也给项目的风险新大大增加了机会，而且房地产开发具有较强的地域性和差异性，这一点如果不做详细的评估和论证的话，也很难对此有很深刻的认识，这一系列的问题都会加大房地产开发项目的风险性。如果细分房地产开发项目的风险，可以考虑比如自然灾害，社会管理，市场变化，公司内部，行业内部等等各个方面的都存在。任何一个风险的扩大化，都会造成整个项目的失败。为了最小化风险，房地产企业就必须在风险出现前予以预测和评估，进而想出对策，可以减轻、转移的话，就想办法，实在不行，就算放弃了该项目造成的损失也会远远低于开发出一个失败的项目所造成的危害。
　　总之，房地产开发项目前期的论证工作必须得到重视，它相当于一个项目的计划书，一个的预测本。
　　
　　３、 房地产开发项目前期的论证的内容
　　
　　房地产开发项目前期的论证是如此的重要，那么它需要论证一些什么内容呢？
　　首先，也就是需要评估和论证这个项目所处的整体大环境。比如碧桂园要在广州的开发区建设一个小区，那么这个时候碧桂园作为项目开发商就必须来评估这个项目所处的周边环境，以此来更好的了解自己这个项目会受什么样的影响？这些影响会产生什么眼的结果？该怎么样应对或者处理这些环境。按照这个项目来分析的话，需要评估的环境一般包括一下几点：
　　１） 国家在房地产行业上的政策未来有没有很大的变动，有的话，变动会是什么？这些变动对这个项目会产生怎么样的影响？
　　２） 整个房地产状况的走势如何？有没有什么迹象显示未来可能会受到影响后的变动？
　　３） 广州地区的城市规划建设有没有什么样的变化？比如会不会有新的交通项目（地铁或者高速公路）靠近这个新的项目区域？政府会不会在这个区域建设比较好的教育环境、投资环境等等？
　　４） 自己这个项目有没有针对特定的人群？有的话，该人群的消费习性怎么样？收入状况怎么样？生活特性怎么样？风俗习惯怎么样？文化背景如何？
　　５） 最后一点也是很重要的一点，就是这个房地产项目设立的位置的周边环境怎么样？有没有什么比较突出的地理地貌？
　　
　　在论证完了项目所处的整体周边大环境之后，项目论证还需要考虑自己企业的微观环境如何？这一微观环境的论证内容主要涵括一下几点（在这里，仍然以碧桂园在广州开发区开发新项目为例）：
　　１） 对于项目来讲，这一点是最重要的，也就是企业本身的自有资金和募集资金的通道和途径如何？没有一定的经济和资金支持的话，一个项目是不可能很好的被实施的。所以碧桂园作为开发商想要很好的完成这个新项目的话。必须要评估这个项目可能需要的整体资金是多少？本公司的资金能力怎么样？准备从哪些途径来募集和获取这些资金？会不会出现什么突发状况的资金需求？自己有没有能力来满足这一系列的资金需求？
　　２） 论证本企业的工程建设能力怎么样？
　　３） 论证本企业的技术能力是否可以满足这个项目？需要外援吗？
　　４） 论证这个项目所需要的人力资源本公司是不是齐备？
　　５） 评估这个项目的整体时间花费，在这段时间里，本公司还有没有别的可能与这个项目产生重大冲突的事项。
　　６） 评估本项目的营销方式，评比其可能的收入和投入的成本。
　　
　　现在评估论证行业环境，也就是说整个房地产行业的发展走势如何？自己主要的竞争对手有哪些？选择的目标市场是什么？新项目的市场定位怎么样？自己的优势和劣势分别是什么？怎么样最大化优势地位？最小化劣势情形？最终可能出现的结果怎么样？
　　
　　论述完了项目论证的重要性和论证的相关内容之外，接下来看一下整个房地产项目开发论证的步骤是怎么样的？怎么样一步一步的完成这个论证过程？
　　
　　４、 房地产开发项目论证的步骤
　　房地产开发项目的论证不可能是一蹴而就的，它需要分阶段、分步骤的来完成。
　　第一步选定项目：一个房地产公司可能同时对几个项目感兴趣，而且做项目论证的目的一方面是评估本项目的可实行性，另外一方面也是为了公司发展找到最合适的、最具有前瞻性的项目。所以为了不浪费时间、人力和物力，项目论证的第一步就是要在诸多的项目中选择一个项目来论证、来考量、来评估。项目的选择可以根据企业的经营方向、经营目标、现有资源条件、市场供求状况来做出，这是对项目的初步调查和预测。
　　选定了项目之后，要论证一个房地产项目，接下来的一步就是初步研究这个项目的相关内容和情况。根据项目论证的内容来调查研究本项目的有关资料、有关信息。彻底的、完整的评估一个项目，这个工程中可以分为若干专题进行不同层面、不同范围的调研，而后评定每一个方面，最终予以全面的比较和衡量。比如可以从项目的时间上、资金上、工程设计实施上、人力资源安排上等等方面予以把握。
　　对项目的相关内容论证完毕之后，接下来的一个步骤就是做出最终的评定。评定这个项目是否具有发展前景，是否值得相应的投入，怎么样才能更好的予以控制、规划和实施。一般来讲，最终评定的结果需要用一个完整、有说服力的形式出现，比如论证报告或者评估报告，报告中应该有详细的数字论证和证据支持。这一最终的报告是作出所有决定的依据、是方案实施的保证。
　　总体来讲，在这三个阶段中，第二阶段的工作任务最为繁重，也最为重要，是整个论证工作的中心，是做出论证评估的保证。但是也绝对不可能忽视另外两个步骤。论证的第一步保证了所选择的项目最具有潜在的可能性，它直接决定了整个论证工作不会浪费；而第三步是一个完整的论证工作的结尾，有了它才显示出论证的结果怎么样，才能有以后的决定和实施。所以为了保证论证目的的实现，整个论证工作必须有详略的侧重，但同时不能抛弃非重点的步骤过程。
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