如何加强房地产开发成本管理

　　摘要：如何有效地控制工程成本，提高企业在市场上的竞争力，增强企业的经营创利能力是每一个房地产开发商面临的重要课题，也是企业降本增效，正确体现经营成果的一项重要手段。本文首先分析了房地产开发成本主要内容，其次，从房地产企业应该进行成本效益分析；建立合理的工程签证制度，严格审核施工方案；营运方案的编制、决策和执行；做好规划设计阶段的成本控制等方面就如何加强房地产开发成本管理提出了自己的建议和看法，具有一定的参考价值。
　　关键词：房地产开发；成本管理；成本效益分析
　　1. 前言
　　随着中国房地产市场由成长期步入成熟期，地产界的竞争也逐步规范化。房地产商要想获得经营利润，除了必须提供适销对路的房源外，势必在主观上可操控的工程成本控制上下功夫。因此如何有效地控制工程成本，提高企业在市场上的竞争力，增强企业的经营创利能力是每一个房地产开发商面临的重要课题，也是企业降本增效，正确体现经营成果的一项重要手段。
　　2.房地产开发成本主要内容
　　（1）土地征用费及拆迁补偿费。
　　指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费等。
　　（2）前期工程费
　　指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。
　　（3）建筑安装工程费。
　　指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。
　　（4）基础设施建设费。
　　指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出。
　　（5）公共配套设施费
　　指开发项目内发生的、独立的、非营利性的且产权属于全体业主的或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。
　　（6）开发间接费。
　　主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
　　3.如何加强房地产开发成本管理
　　（1）房地产企业应该进行成本效益分析
　　许多房地产企业在成本管理中，往往一味片面地强调降低成本，而没有考虑到产品的竞争能力，没有进行成本效益分析，没有将成本管理与企业的发展战略相结合。其实，企业要生存的关键是自己生产的产品能够被市场所接受，因此企业在控制成本时必须兼顾产品的不断创新，特别是要保证和提高产品的质量，绝不能片面的为了降低成本而忽视产品的品种和质量，否则，企业的产品将因为没有了销路导致企业业绩下滑或者倒闭。所以，房地产企业想要产品在市场上具有强大竞争力，成本管理就不能再局限于产品的生产和销售过程，而是应该将视野延伸到产品的市场需求分析、相关技术的发展态势分析，以及产品的设计、顾客的使用、维修及处置上。
　　（2）建立合理的工程签证制度，严格审核施工方案
　　工程签证是工程项目编制预结算的重要依据之一，是施工企业在中标后增加收入的主要手段。签证管理制度应清晰的确定工程、监理、预算合同等有关部门在签办工程签证时的责任，分工必须明确，权力不宜过分集中。在组织工程施工时，要充分考虑到各种配套设施及大、小市政工程能否与主工程同步进行，尽量避免由于需要临时供水、供电而产生的费用，以及减少由于二次施工造成的人力、物力、财力的浪费。并且对于开发商指定的专业分包队伍要及时安排其进场，配合管道预埋，减少总包单位的索赔及其他额外费用，对基坑支护方案的技术可行性及造价经济方面应作认真的评审，特别要把工期缩短的经济效益与工程支出成本综合考虑。
　　（3）营运方案的编制、决策和执行
　　房地产开发商应对整个项目的开发做好定位、营运方案，并向各有关职能部门及所委托的工程管理公司就营运方案进行技术交底，给出明确的各项成本控制指标，对成本控制、开发意图有一个统一的意识。工程管理公司再将各项控制指标细分到工程管理的各专业、各环节，以指导下一步的设计、工程招标发包、现场管理等各项工作。
　　（4）做好规划设计阶段的成本控制
　　工程设计是整个工程项目开始实施的龙头，是决定投资规模大小、提高经济效益的决定性环节。规划设计需要考虑商品住宅销售的市场和利润的大小，如高层、多层的搭配比例要合理，容积率指数和设计平面组合等等应适应市场发展的需要，只有这样才会有利于产品销售，同时也会提高房地产开发商的经济效益。
　　①确定合理的容积率及明确设计范围。在与设计单位签订设计合同时，应明确具体设计范围，特别是各种钢结构、幕墙等小配件的设计均应在总体设计合同内，避免再由别的专业公司另行设造成设计费用增加，及各工程配合不当引起的预埋件后埋、装饰图纸立面设计与土建图纸结构设计不吻合而造成的浪费现象。另外，水电图纸不能及供，特别是供配电图纸往往在工程竣工验收前二、三个月才提供，会造成电梯调试、验收要另外拉接临时电从而增加工程成本。上述现象在许多楼盘开发中都发生，应力求避免。
　　②加强设计阶段的经济论证。工程设计是工程建设的关键环节，这个阶段决定整个工程的规模、建筑方案、结构方案。设计方案优化等，它将直接影响工程的总造价和工程建设的综合效益。统计资料显示，此阶段的费用相当于工程全部费用的1%左右，但对建设项目投资的影响程度达70%以上。控制工程造价的关键在于项目实施之前的项目决策和设计阶段，要想使工程成本控制在预期的目标之内，最常用的方法就是限额设计。这里所说的限额设计并不是一味考虑节约投资，而是在保证使用功能和预期外观效果等前提下尽量节约成本，它包含了尊重科学、尊重事实、保证设计预期效果的实际内容。
　　③加强设计质量检查监督，提高图纸设计质量，尽量减少设计变更。加强设计质量检查监督，提高图纸设计质量，尽量减少设计变更对于工程造价的控制也是至关重要的。
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