【摘要】本文旨在以构建和谐社会，追求以人为本的方针指导下，对作为社会重要组成部分的售后公房的现状进行分析，找到可行性解决方案，尝试破解住宅小区物业管理的瓶颈。
【关键词】中级工程师职称论文要求,破解,物业管理,管理瓶颈,对策
物业管理行业是在改革开放的背景下逐步形成的，从上世纪90年代初开始实行住房制度改革而派生出来的现代服务行业。综观虹口区欧阳路街道有关社区物业管理方面(诸如房屋渗水、乱停车等)的信访投诉，有70%来自于售后公房小区，但由于历史原因售后公房物业管理一直是“老大难”问题。为构建和谐社会，追求以人为本，作为社会重要组成部分的售后公房，认真严谨分析现状，找到可行性解决方案是十分迫切的，为此街道决定以本次售后公房物业管理创优奖励活动为抓手，重新厘清发展方向，尝试破解住宅小区物业管理的瓶颈。
以物业服务收费而言，对售后公房目前依然执行1996年物价部门规定的收费标准。其收费项目主要为：管理费(4.5-7.5元/月・户)、保洁费(3-6元/月・户)、保安费(3-6元/月・户)，合称“三项费用”，合计10.5-19.5元/月・户。
与此同时，上海市职工最低工资标准从1995年270元调整至2010年的1120元，年平均增幅达到21%，且《劳动合同法》施行后另增加了8.5%的离职补偿金。与居民生活密切相关的水、电、煤气等公用事业收费，已形成周期性调整态势，且调整幅度较大。水费由1992年的每立方0.18元调至2010年的每立方2.3元，涨幅达到12.7倍：电费由每千瓦时0.21元调至每千瓦时0.617元，涨幅达到2.9倍：煤气费由每立方0.20元调至每立方1.25元，涨幅达到6.2倍。
随着人们日益增长的生活水平，对物业管理服务的要求不断提高，售后公房的基础物业管理，必须满足相应的运转机制，如人员配备、物料损耗、办公费用等，这就在收支平衡上形成了明显的缺口，就售后公房创优补贴试点小区蒋家桥小区为例，一个近 5万Ⅱr的小区，只设一个出入口，按照正常人员配置，起码在16人，仅目前而言，每年亏损达16.6万元。
企业为了提升竞争能力，适应越来越激烈的市场竞争，必然要摔“包袱”，要调整产业结构，进行资源整合。这种长期处于亏损经营的小区，迟早要被调整，企业必将退出小区的管理服务。一旦企业退出小区的管理服务，使小区处于“真空”状态，不但使小区的住户和业主受损，还将影响到我们的社会稳定与和谐发展。
物业管理往往从社会公共服务的角度，强调其公益性，忽略了其经营性的本质，并且没有有效的政策作为公益性服务的补偿。
在物业管理行业发展的短短20多年里，随着房产业的发展日趋市场化、社会化，而政策法规的不完善，影响了物业服务企业的规范发展。现行的售后公房物业收费标准为14年前所制定，多年来一成不变，相悖市场规律。尽管政府有关部门对此也作过多次酝酿，但悬而未决已使过低的售后公房收费标准成为突现的瓶颈问题，这一问题的长年沉积，不仅对我们的经济发展不利，而且对我们的社会稳定与和谐发展带来隐患。售后公房管理费低，而物业人员的收入、办公费用等则在提高，加上物业行风建设、实事工程、旧住房综合整治等额外项目的增多，物业公司管理费入不敷出的矛盾十分突出，只能通过多种经营所得的利润，来弥补管理费的不足。不少物业公司几年前还能靠收取停车费、出租非居住房屋等多种经营收入来弥补经费不足，而从《物业管理条例》实施后，单靠打“擦边球”获取的收入已很难抵充亏损，售后公房小区普遍出现了收不抵支，而且缺口越来越大。
物价部门应考虑取消有关政府指导价的限制，由物业公司因适应市场的变化，根据业主的需要，按照服务质量、数量定价，“多劳多得”。逐步推行售后公房菜单式分等收费管理模式，这是标准化、规范化的发展方向。随着社会经济发展和人们生活水平的不断提高，居民对物业管理要求也越来越高。我们可遵循“合理、公开以及费用与服务水平相一致”的原则，逐步建立和完善“质价相符”的物业管理服务收费机制。尽快制订售后公房服务分等收费办法。可根据售后公房所处的地段、建造年份、服务等级的不同，实施不同的收费标准。
在政府定价尚未调整的情况下，政府应对由于历史原因形成的售后公房全面亏损的局面，从财政支出中划拨物业管理服务专项款项用于建立类似“政府采购服务”的形式补贴售后公房物业管理公共服务。
犯了广大业主的利益、享受服务则应履行缴费义务的观念。房地产开发的快速发展为行业的发展提供了广阔的空间，但产业结构的优化问题，法律法规健全的问题，市场调节机制尚未完善的问题，制约了行业的发展，迫切需要规范化和市场化。《物业管理条例》和《物权法》反映了这个趋势，明确了市场化的发展方向，也对政府部门进一步转变职能、提高调控能力等方面提出了新的要求。
行业的发展面临严峻的形式，从结构上分析，行业发展快，主要是两个的因素推动。一是政策上的倡导、支持与倾斜，使专业化物业管理得到普及;二是每年大量的新建物业拉动了需求的增长。但量的增长没有带来质的变化，结构上的问题仍然存在，无序经营、无序竞争的情况没有明显改观，矛盾纠纷依然众多。企业的发展是通过不断开发新楼盘获得的，而不是通过满足原有客户新的需求获得，纵深的发展少，目前还没有形成良性循环。
而现行的住宅小区联系会议制度不失为一种行之有效的化解矛盾的途径，以联席会议制度作为谋求共识的思想阵线，以业委会、物业公司、居委会联合办公制度的形式，集中研究业主公益诉求和社区物业服务中的热点、难点、重点问题，化解矛盾与基层，充分发挥“三位一体”的协同作战能力。
打造“和谐社区”涉及众多层面的因素，包括法规环境的完善，经济水平的提升，民主意识的转变等。但最为重要的，只有政府主管部门、开发商、社区居委会、业主、物业公司等多方共同努力，形成一种合力，“和谐社区”才不会成为一句空话。各部门在社区建设中应遵循相互配合、优势互补、各有侧重、分工协作的原则，竭诚协作，齐心协力把住宅小区管理好、建设好。居民通过安居，可产生乐业的激情，可以激发积极向上的工作热情和生活情趣，而这正是社区建设同时也是物业管理的最终目标。
