[提要] 住房储蓄作为当今世界三大住房金融服务模式之一，为增强居民住房消费能力、丰富金融服务体系起到了良好的补充作用。但受主客观多种因素的制约，我国住房储蓄银行在历经十年的发展后仍呈现业务规模不高、市场影响较小、服务范围偏窄等问题。为此，本文力图通过深入分析住房储蓄模式在国外(特别是西欧国家)得以有效运作的内在机理，探究影响和制约这一模式在我国发展的根本原因，进而对如何推动我国住房储蓄银行的进一步发展提出有益的政策建议。
关键词：房地产论文发表,住房储蓄,比较,发展
当前，住房储蓄一般是指借款人为获得住房消费贷款而进行的有目的、有计划的专项储蓄，是一种在政府支持下采用契约方式建立的公益互助性购建房融资体系。其于1775年在英国伯明翰诞生以来，历经200多年的发展，已成为西欧国家特别是德国民众最主要的购房融资手段之一，并凭借在促进市场平稳发展、减轻消费者还款负担、合理规划住房消费等方面的显著作用和巨大成功，而被各国普遍关注和广泛引入。但就我国实践及国外经验比较来看，住房储蓄制度的良好运行有其必要条件，且国情不同具体操作方式也差异显著。由此，住房储蓄模式在我国的进一步发展及其相关问题的解决需在一般规律基础上，与中国实际相结合，方能充分发挥其完善住房金融服务体系、增强普通居民购房能力、促进房地产市场平稳健康发展的重要职能。
一、西欧国家住房储蓄制度运行情况及其启示
住房储蓄制度起源英国，但在两次世界大战后以及东西德统一过程中为缓解购房融资困难、维护社会稳定发展所发挥的巨大作用，使得这一模式在全球广泛接纳和使用，并结合各国特点形成了不同的具体运作方式。这又以德国和奥地利住房储蓄银行、法国住房储蓄计划最具代表型。
(一)德国：封闭型的住房储蓄模式。德国住房储蓄制度是一套内部封闭式的长期储蓄和融资体系。在《住房储蓄银行法》和联邦信贷监管局的监管下，由专业住房储蓄银行按照互动及透明原则调动和管理住房储蓄业务资金。就其日常管理和资金运用而言，一是住房储蓄银行为专业银行，不能自行跨区域经营，而其他商业银行也不能承办该项业务;二是储蓄银行无需缴纳存款储备金，但必须上存同业系统3%的风险基金;三是服务对象仅限于参加住房储蓄、以购建房融资为目的的储户;四是利率固定且较低，与商业贷款保持稳定的利差。
其间，德国一方面加大政府扶持力度。通过住房储蓄奖金、雇员资金积累款、对雇主储蓄奖励等财政补贴方式促进住房储蓄业务快速发展。如规定，对年满16岁以上、年收入不超过5马克的单身者，给予每年住房储蓄存款家庭10%(最高不超过100 马克);另一方面建立多元化的住宅融资机制。通过法律禁止金融机构向购房者提供100%的抵押贷款和保障第二抵押权的利益，实现住房融资机制的多元化。如目前，居民购房贷款的55%来自抵押银行或储蓄银行、15%来自住房互助储蓄银行、20%来自商业贷款，其他来自家庭积累。
但近年来，受政府政策支持和补贴力度下降、外部经营环境变化以及行业竞争等因素影响，住房储蓄在房地产贷款业务中的比重下降、作用减少。
(二)法国：开放型的住房储蓄模式。法国住房储蓄制度(建成E-L制度)是在德国住房储蓄制度的基础上发展起来的。其是在国家信托投资局的监管下，依托遍布全国的邮政局和储蓄银行两大体系开设住房储蓄专户，进而广泛吸收社会资金鼓励长期住房金融发展。其运作：一是通过预算贴息和免征利息所得税的方式使储户的利息收入不低于其他储蓄工具的税后收益，具有吸引力;二是允许一部分储户不行使申请贷款的权利、仅通过存款获得收益，而银行也可使用这部分储户资金发放住房贷款与参与抵押债券市场;三是由于住房储蓄贷款优先向定期存款人提供，因此对借款人具有自我约束能力，其违约率接近零。
目前，住房储蓄计划在法国取得了巨大成功，其约占近年来新增住宅贷款总额的25%(其中，28.2%用于新建住宅，44.9%用于购买存量房，26.8%用于房屋修缮)，并由此成为商业抵押贷款的有效补充。
综上可见，住房储蓄制度具体运行方式的建立及实施与一国国情具有密切关系，受历史文化传统、金融发展状况、政策导向目标等因素影响而差异明显、各具特点，如德国和法国，且既有一定的优点长足，也存在相应的不足缺陷，需随着经济金融环境的变化而不断改革完善。(表1)但总体来看：
一是完善的法律法规是住房储蓄机制得以有效运行的首要条件。从各国经验而言，住房储蓄作为兼具政策性和商业性的房地产信贷业务，其发展与一般商业行为差异显著，且对社会和谐和国民经济具有重要影响。由此，为了促进该制度的持续健康发展，既确保其作用的充分发挥，也避免对整个金融体系的冲击，由此需要一个涉及机构设立、市场准入、操作规范、政策支持、日常监管等多方面的较为完善的住房储蓄法律体系。
二是政府的扶持程度及方式对住房储蓄业务发展具有重要影响。就德法两国来看，一方面住房储蓄业务的发展离不开国家财政的大力支持。如，Borsh-Supan和Stahl(1991)发现，政府补贴会增加德国低收入群体的住房储蓄参与率;另一方面财政贴现及奖励政策的差异也会对受益主体产生显著影响。如，由于法国住房储蓄补贴并不具有明确指向且利息税减免占比较大，从而使得高收入者获得的好处大于低收入者。在20世纪90年代，法国55%的直接贷款提供给了高中收入人群。
三是与外部环境相适应的产品及服务是住房储蓄制度有效落实的充分条件。以具体情况为例，住房储蓄产品及服务的推广和应用需与其所在国的金融市场环境、房地产业发展状况等因素相适应，方能为社会各界所认可、起到良好的效果。如，德国长期以来对房价涨幅及通货膨胀的有效控制、以间接融资为主的市场格局和稳健经营的历史传统，使得其选择了封闭型的住房储蓄业务模式;而法国金融市场的较为活跃和对理财投资的偏好，使得其选择了开放型的服务方式。 二、当前我国住房储蓄模式发展中的困境及内在原因――以中德住房储蓄银行为例
2004年，我国为完善住房金融服务体系、促进房地产市场的平稳健康发展，在天津成立了第一家按照市场化方式运作的住房储蓄银行――中德住房储蓄银行，力图通过引入国外成功业务模式和先进管理经验，对我国住房金融现有构架及未来发展进行有益补充和积极探索。但就其十年来的发展历程来看，中德住房储蓄银行虽然通过发挥产品优势、创新业务模式、拓展服务领域等举措，已在天津、重庆两地累计与十多万户储户签订住房储蓄合同400亿元，但相对于我国近年来房地产市场及住房金融服务的发展及需求来看，其在网点布局、资产总量、扶持力度等方面呈现出“规模不大、速度不快、优势不显、支持不强”的局面，从而在制约自身业务发展的同时，也使得其设立的政策初衷和战略目标未能实现。究其原因：
一是法律法规建立滞后严重。虽然住房储蓄制度在我国已试点运行有十年之久、业务规模达400亿元，但目前在住房储蓄乃至房地产金融制度建设方面还存在明显滞后。一方面现今我国还没有专门的住房银行法，与住房金融相关的法律仅散见于1986年通过(1998年修改)的《土地管理法》、1994年制定的《城市房地产管理法》等法律法规，不仅内容滞后，且缺乏系统，不利于住房金融业务的有序推进;另一方面则是有关住房储蓄银行监管的规章制度不够透明公开，不仅其仍处于试点阶段，且业务准入创新需“一事一议”，从而严重制约了中德住房储蓄银行的发展。
二是经营管理理念差异显著。中德住房储蓄银行由德国施威比豪尔住房储蓄银行与中国建设银行共同投资设立。在发展初期，德方基于自身对房地产市场以及住房储蓄消费理念的认识，始终坚持发展住房储蓄业务，不愿提供除此之外的其他服务，从而未能与我国尚处于起步阶段，市场变化迅速、客户需求多样、银行竞争激烈等的房地产市场外部环境相匹配，进而束缚了自身发展、丧失了市场机遇。
三是市场发展时机有所欠缺。德国住房储蓄银行得以取得巨大成功的一个内在前提便是德国社会经济高度发达且发展平稳，通货膨胀率较低、房地产价格比较稳定，储蓄收益与投资房地产收益相差不大，居民没有强烈的投资投机性购房需求。但我国房地产市场却从2004年(即中德住房储蓄银行同年成立)进入快速发展时期、房价及居民购房热情快速攀升，从而使得住房储蓄产品“固定利率、先存后贷”、通过延迟市场消费和让渡投资收益的方式使客户减轻利息支付负担的优势被房价上涨的资本利得所抵消，导致更多的购房者倾向于立即贷款购房。如，对计划贷款60万元购买单价1万元/平方米的借款人而言，当房价可能会以年均5.32%(2.05%)的速度上涨时，与其签订34个月后贷款购房的住房储蓄合同不如立即使用商业按揭(公积金)购房。(表2)
四是政府支持略显不足。目前，西方国家对住房储蓄的支持形式多样，包括财政奖励、利息补贴、税收减免等多种方式，且力度也较大。其中，法国规定除住房储蓄外，存款人在银行开立的储蓄账户不计息;德国规定住房储蓄是唯一可获得国家奖励的储蓄形式，并对于年收入5万马克以下的单身家庭给予最高每月100马克的储蓄奖励、10万以下的给予200马克的奖励;荷兰对住房贷款利息免征所得税，且扣除没有最高限额;美国是通过资产证券化来支持固定利率住房贷款的发放。但我国现阶段对住房储蓄银行的支持仅为免税财政奖励(即在存款期间享受年利率为1.5%的免税利息奖励)，与西方国家相比不仅形式单一，且程度也较低，从而未能有效推动住房储蓄银行及其产品业务的发展。
三、政策建议
综上可见，当前我国住房储蓄银行发展中所面临的困境有其深刻的内在根源。既有制度缺失、支持不足等未能符合西方国家住房储蓄制度一般成功经验的地方，也有创新不足、时机不佳等与我国现阶段国情不适应的因素。为此，为了进一步促进住房储蓄银行及其制度的中国化，充分发挥其优势和作用：
一是要尽快完善相关法律法规。这其中，一方面应制定出台有关住房储蓄市场准入、机构设置、日常经营、风险控制等方面的规章制度，使得参与住房储蓄的主客体及运行机制均实现“有法可依”，并降低政策风险和提高管理效率;另一方面则应通过完善物权法、担保法等法律法规，使得住房储蓄银行的贷款抵押物权利得到有效主张和保障，促进相关业务的顺利开展。
二是应明确发展目标和市场定位。当前，公积金作为一种强制性的住房储蓄模式在我国的实施，挤压了基于自愿合作原则的商业化住房储蓄业务的发展空间。对此，住房储蓄银行在我国应定位为房地产金融体系的重要组成部分和住房保障金融服务机制的有益补充，充分利用其与一般商业性按揭贷款、住房公积金贷款之间的差异，满足中低收入、中小户型住房的购房信贷需求以及服务于公积金覆盖不足、借款人信用状况调查难度较大以及购房预期明确等人群，进而在市场细分下充分发挥住房储蓄产品特点和业务优势。
三是应加强政府扶持力度。住房储蓄银行的资金运作模式在降低存款人贷款利息负担的同时，也割裂了储蓄资金与资本市场的联系，从而使得其在与商业银行其他金融产品的市场化竞争中处于不利地位。由此，各级政府要加大扶持力度，通过给予储蓄客户资金奖励、存款利息所得税减免、准备金少交甚至免交、债券发行等措施提高其产品收益水平，进而吸引更多的人参与住房储蓄。
四是应创新产品及服务方式。考虑到目前我国房地产市场的发展变化速度和金融体系改革的推进，单一的产品模式显然难以满足客户需求，并制约住房储蓄银行的发展。由此应转变观念，在传统住房储蓄产品一般，积极开展保障房开发贷款、住房储蓄与公积金组合按揭贷款以及住房储蓄资金投资国债等产品和业务，提高服务领域、增强资金收益，不仅能够为客户提供一揽子的服务方案，更增强住房储蓄银行的市场竞争力。
主要参考文献：
[1]方璨.住房储蓄制度及其在中国的应用分析[D].华东师范大学，2006.
[2]房乐章.法国政策性资金储蓄制度与住房保障制度的几点启示[J].中国房地信息，2000.2.
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