城市房地产开发与生态环境保护

　　在我国百强城市中仅以占全国2.56%的土地面积，承载着17.57%的人口，同时，贡献了52.52%的GDP。但也消耗了53.05%的总能耗。因此，城市低碳化的成功将是我国低碳花的成功。现代化城市是一个以人为主体，以空间环境利用为特点，以聚集经济效益为目的，集约人口、经济、科学和文化的大系统，它主要由自然生态环境系统、技术经济系统、社会系统三个子系统组成，这三个系统相互依存、相互制约、相互影响，组成一个复杂的有机整体。自然生态环境系统具有为人类活动提供物质资源、净化废弃物和提供舒适优美的自然条件三种功能，是人类社会经济发展的基础和条件。人类活动中，一方面从自然界提取物质，另一方面又向自然界排放废弃物，随着近代工业的发展，没有经过必要处理而排放的废弃物大大增加，超过了自然界允许的限度和自净化能力，造成了环境污染，破坏了自然生态系统和人类社会经济活动的平衡，反过来阻碍了经济发展。城市房地产开发，实际上是对土地这一城市生态基础所提供的自然资源和环境进行调整和综合利用的过程，这就必然会改变和影响整个城市生态环境。新疆的土地占全国六分之一，沙漠戈壁占三分之二，水资源缺乏，绿地面积逐年减少，环境问题十分脆弱。尤其是人口集中的省府城市乌鲁木齐，长期以来强调对土地的开发利用，缺乏对土地的正确认识，而又忽视了对城市土地的有效保护，缺少以尊重生态规律和土地自然发展规律为依据的土地利用规划，在城市房地产开发过程中，生态环境意识淡薄，导致乱拆乱建，重复施工，只建房屋，不重视市政及公共配套设施的建设或市政及公共配套设施建设不够，市区特别是市中心区的建筑密度与人口密度越来越高，公共用地、绿地面积减少，市政设施超负荷运转，交通拥挤，生态压力不断增大。
　　一、房地产开发产生的负面影响
　　1．城市绿地减少，出现“城市荒漠”
　　在自治区省府进行城市土地开发和再开发时，有时为了取得更多的生产、生活用地，不惜牺牲绿色用地，诸如雅山、蜘蛛山、红光山等不断占用绿地，许多老旧厂的改造砍伐了大量的树木，而不按规划要求的指标保留和建设绿化用地或拆迁破坏的绿化补偿不足，造成城市硬质景观和软质景观面积的比例严重不协调，环境自净能力大为降低，导致城市尘土飞扬，噪音倍增，疾病增加。目前城市中园林绿化人均面积也仅有3.2平方米，这与联合国要求的人均60平方米绿地的世界平均水平相距甚远，乌鲁木齐又是一个水资源缺乏的城市，扩大绿色植被覆盖投入大且十分脆弱，加之市周围环境十分荒芜，风沙较多，所以城市绿地保护十分紧迫和重要。如果对房地产开发不进行有效的控制，钢筋混凝土的“森林”不断扩大，城市荒漠化的进程加剧。
　　2．污染严重
　　城市污染首先体现在大气污染上，城市的不断增容伴随就要增加供热锅炉、汽车尾气排放、生活排污等，造成城市经常烟雾弥漫，大量有害气体、粉尘等浮在上空。根据城市环境监测数据，我区省府城市空气质量指数超过环境标准天数全年80%。其次为水质污染，根据有关资料表明，城市污水排放量增长了60多倍，城市污水处理率不足5%，造成城市地下水源的45%受到不同程度的污染，这不仅影响到工农业发展，而且直接影响到人民群众的身体健康。再次，固体废物和垃圾排放量越来越大，而处置和回收利用率却很低，其堆放既浪费了宝贵的土地资源，又造成了严重的二次污染源。另外，交通的尾气排放及噪音污染已成为城市的一大公害，据车管部门及环保部门的监测，城市2000年至2010年十年间增加近佰万辆，市区噪音强度都高于80分贝，而且这种情况还有不断上升的趋势。
　　日本学者研究指出：在环境总体污染中，与建筑有关的环境污染所占比例为34%，其中包括大气污染、水污染、固体垃圾污染等。美国的统计资料也显示：建筑垃圾占垃圾总量20%~29%（重量比）。这都说明房地产开发在一定程度上加重了污染。
　　3．占用绿地进行建筑，严重破坏生态环境
　　城市出现了占用公园、绿化的荒山进行建筑，严重破坏生态平衡，造成城市水土流失的现象，致使洪水、泥沙进入市区，给国家和人民造成了严重经济损失。例如，不顾实际情况，砍掉树木，挖掉绿地，盲目搞各种“世界风光公园”，把环境宜人、幽雅舒适的自然景观改造成了混凝土堡垒；有些为了所谓的当前经济效益，把公园改造成各种盈利性的娱乐设施，等等。
　　4．城市开发缺乏整体协调性和科学性，致使城市生活压力增大
　　由于在城市快速发展的过程中，缺乏开发的整体协调性，使得城市中道路面积率低，运输效率下降，交通事故增多；同时城市建筑密度过大、居住面积狭小、公共配套设施不完善，加之在城市房地产开发和再开发过程中缺乏足够的文化、艺术、体育、娱乐设施，忽视城市的布局艺术和雕塑艺术以及园林艺术，容易导致城市居民心理冲突，进而导致社会生态平衡失调，增加城市中的精神疾病。
　　生态环境和城市房地产开发利用是一个整体，在城市房地产开发过程中，必须以生态环境的保护和合理利用为前提，采取一定措施，合理布局，使开发和生态环境保护两者达到协调统一。
　　二、房地产开发中加强环境保护措施
　　（一）合理利用土地，提高城市土地的生态经济效益
　　城市土地的利用价值主要受所处的位置环境条件影响，土地的区位不同、地块的开发程度和基础设施不同、生态环境的质量不同，都能影响相应地块房地产项目的聚集效应和获得的收益，从而带来土地利用价值的差异。因此，合理利用城市土地，就是对城市土地的使用、收益和保护的综合考虑，包括控制城市用地规模、提高土地利用率（即取得建筑密度、容积率、单位面积人口等的最佳值）以及合理确定土地利用结构等，为此，在城市房地产开发中应注意以下两个基本方面：
　　1．城市土地利用的综合性。城市可依据土地的功能和发展密度进行分区，一般分为商业区、工业区、住宅区等，通过分区管理，限制建筑密度，保护环境，保障公共设施建设。在土地综合利用上，要有一定的比例限制，即采取生活和生产、平面和空间整体化规划的方法，把工作、居住、购物、娱乐、休息等各类活动放在同一或毗连空间，这样可以大大节约用地，同时可降低基础设施的投入，又能满足城市生活的需要。这就要求在进行城市房地产开发和再开发时，城市建设规划提前介入，把生产、生活的整体性和互助互容功能作为土地利用规划的两个基本原则。
　　2．城市土地利用指标的合理性。一个建设项目需要多少土地，实质上是开发和建设的密度和容积率问题，一般来说，建筑密度越高，土地的利用率越高，但密度问题还涉及到环境、交通、基础设施的承受能力以及经济技术发展水平等问题。在一定时期内，必须要以一个合理的密度加以控制，这个密度既要考虑与当前的环境、交通、基础设施等承受力及技术经济水平，又要注意与将来的发展趋势相适应，既要体现规划水平，又要体现科学技术的发展水平，从而促进城市土地利用的规范化、合理化和效率化。
　　（二）积极发展城市绿化，增加城市自净能力
　　判断一个国家和地区的科学技术和现代化程度时，国际上常把城市绿地、森林公园、自然保护区的面积人均占有水平作为依据之一。绿化具有净化空气、水质、土壤，降低噪音，改善城市小气候以及美化城市等功能，目前，世界各大城市在房地产开发和再开发中都十分重视城市的绿化，积极营造城市环城林带以及在城市周围造大片森林，努力扩大城市绿化覆盖率。城市环境恶化的一个重要原因就是绿地比例太低，因此，需要从大环境出发，保证足够的公共绿地，以增强城市的自净能力。这首先需要在土地开发中确定绿地定额，在新建房屋时，必须使绿化与建筑占地面积比例达到一定的水平，一般不少于30%，否则土地开发计划不应予以批准；其次是通过组建园林开发公司，专门进行园林、旅游、风景区的建设和各个住宅小区的绿化配套，包括绿化隔离带、街心花园、道路绿化以及工厂绿化等综合开发经营，国家已经在进行环境治理企业（如污水处理厂）走向市场、提高效益的试点，其成功的经验也将对园林开发公司的运作模式起到借鉴作用；再次是积极发展主体绿化、屋顶绿化，建设“屋顶花园”等，全方位提高城市绿化整体水平。控制城市车辆的增长，
　　（三）加强宏观调控，建立科学决策机制和协调管理机制
　　土地资源的“充分”利用需要更新为“综合”利用，建立利用、再生和保护相结合，生态需求和经济需求相统一的观念，推进包括土地在内的资源资产化管理，加快建立国有自然资源管理的新体制，理顺各类资源的比价关系，严格实行土地等资源的有偿开发和使用。同时还需推行环境污染总量控制政策，不仅将环境资源损失的量化指标作为与生产指数相对应的指标加以标衡，而且要将环境污染造成的经济损失列入房地产经济发展的成本，对不合理使用资源的项目课以特别税，使资源配置和利用与企业和消费者的经济利益挂钩。否则，产业结构和企业组织结构的调整、产业技术的创新等活动就难以定位在减少资源消耗、降低污染水平、提高生产效率上，就会重蹈乱上项目、低水平重复建设等浪费和破坏资源环境、低效益发展的覆辙。
　　（四）构建与集约型增长方式相适应的房地产开发与生态环境保护的法律架构
　　国务院出台的《建设项目环境保护管理条例》将对开发过程中的环境意识和行为产生积极的约束作用，需要在此基础上制订更完善和完整的法规体系。各项具体法规政策和专门法律法规，要以维护环境资源全民所有权为基本点，并要与国际环境法接轨，同时要建立一支力量足够的、具有独立执行对生态环境保护和管理职能的执法队伍，以保证监督管理工作的有序进行。
　　总之，环境是资源的载体，保护环境就是为持续发展提供持续利用资源的可能；同时，环境又是人们共同的居所，发展生产以及保护环境的目的都是为了提高人们生活水平。因此，我们在加快城市经济发展、进行房地产开发与再开发的同时，需要充分认识和把握城市生态系统的特点，重视城市生态系统中各要素的有机联系，依据生态规律，寻求适合城市房地产开发与城市经济增长、生态环境同步改善的有效途径，以促进城市房地产开发的环境效益、经济效益、社会效益统一，坚持走经济、社会、资源和环境相互协调的可持续发展之路，建立适合现代城市生态、经济协调发展的开发模式，推动城市房地产的可持续发展。