浅议以廉租房促进辽宁老工业基地保障性住房建设浅议以廉租房促进辽宁老工业基地保障性住房建设

　　内容摘要：根据世界各国住房政策的经验，中国已进入城市化峰速发展阶段，住房市场发展面临许多全新挑战和约束。针对城市化峰速发展阶段的发展要求和辽宁老工业基地振兴的需要，加快制订和完善住房政策体系，注意协调好住房政策与其他社会经济政策，为住房市场发展和中国居民居住水平的提高，创造一个好的制度安排和政策框架是当前的紧迫任务，本文提出加大廉租房建设力度来解决保障性住房问题。
　　关键词：保障性住房，政策
　　
　　伴随着住房制度货币化改革，我国已经完成了由福利分房到主要由市场配置住宅资源的转变，城镇居民的居住状况有了明显的改善，居住环境与居住质量不断得到提升。为了解决中低收入阶层的居住困难问题，我国政府实行了住房保障制度。辽宁老工业基地在住房保障方面也作了很多工作，但仍然存在一些问题。
　　一、辽宁老工业基地的保障性住房建设存在的问题
　　辽宁作为老工业基地，在住房保障领域存在很多问题，这其中有全国的共性问题，也有很多老工业基地的特有问题，主要体现在：
　　1、公共财政支出严重缺位。从国际经验看，很多国家的公共财政支出中都有社会保障住房一项，支出规模一般达到占GDP的1％左右。而我国到2006年底为止，全国累计用于廉租房制度的资金仅有70.8亿元。而且，各地用于廉租住房的资金来源，大多以公积金增值收益和土地出让净收益为主，财政资金所占比例微乎其微，辽宁所在比例更是远远低于全国水平。
　　2、保障范围一般仅限于城市户籍人口。我国正处于城市化快速发展的时期，每年有大约1000万左右的农村人口进入城市。仅此每年的增量，就与城市现存低保家庭中的住房困难人口数量相近。到目前为止，各地城市政府绝大多数还没有将这部分人的住房问题纳入议事日程，他们大多居住于工棚、城中村、地下室等居住条件比较恶劣的居所。大量的农民工在为城市创造着财富，却得不到城市住房保障体系的庇荫。辽宁地区作为农村人口输入较少的地区，却要承担起棚户区改造、资源枯竭地区搬迁等问题，面临的困难更加艰巨。
　　3、基础工作薄弱。大部分城市住房档案不健全，信息化管理水平滞后，没有收入征信系统，低收入家庭住房底数不清。这种状况不仅严重制约了住房保障规划的科学性和严肃性，也直接影响到公开、公正、透明的审核工作。
　　4、行政能力不足。据2007年建设部实施的一项调查，全国从事住房保障管理工作的人员只有3000人左右，去掉兼职从事住房制度改革的人员，全职人员只有1000多人。而我国香港地区，虽然只有600多万人口，但房屋署工作人员最多时达到万人，常规状态下有8000多人。
　　5、经济适用房机制设计存在缺陷。经济适用房的运作模式为：以售为主，城市政府对经济适用房实行变相的财政补贴，购房者与城市政府共有产权，二次上市交易实行内循环机制，对保障群体实行严格的准入限制。但是，由于经济适用房准入审核机制设计的缺陷、监督实施成本过高、经济适用房开发商的违规操作、主管部门的寻租等原因，经济适用房保障群体错位、福利倒置，经济适用房还存在着严重的空间失配与福利损失、居住隔离、就业困境等问题，在社会中引起了激烈的争论。
　　通过上述分析，我们发现辽宁地区亟待建立和完善的是廉租房。廉租房保障实行货币化补贴和实物配租两种模式，保障目标群体主要是双困家庭，并实行轮候制度。廉租房具有产权清晰、保障目标群体易于界定、保障标准明确、准入退出机制灵活和监督成本较低的特点，具有较高的运作效率，不易导致福利扭曲。部分地区已经建成的经济适用房闲置，需求明显小于供给，而廉租住房则供不应求，对于公共住房需求和供给的这种结构失调，政府应该从制度和宏观的角度更多地思考辽宁廉租住房演化发展的内涵，动态地关注廉租住房的发展和前景，探讨未来以廉租房保障为主的可行性。
　　二、加大廉租房建设力度是解决保障性住房困境的有效途径
　　1、廉租房的概念及主要体系设计
　　廉租房是指政府为了解决低收入人势群的住房问题，向他们提供的租金比较低廉的房屋或给他们相应的租金补贴以在外面租赁房屋。廉租房制度属于社会保障的范畴，具有社会救助的性质，因为它所保障的对象是通过自身的努力无法获得合适居住空间的社会群体，政府在其中承担了主要的救助义务。
　　廉租房对承租人的家庭收入水平设定明确的上限标准，将入住者限定在城镇低收入住房困难家庭及城市非户籍常住人口中的低收入阶层。租金水平控制在低收入家庭平均收入的20％左右，以避免影响低收入家庭其他方面的基本生活需求。也可以借鉴厦门市的做法，在实行市场租金的基础上，改“暗补”为“明补”，对低收入家庭按不同收入水平给予不同的补助比例。管理部门对承租户的入住资格实行定期复审制度，如果承租户收入水平发生变化，不再符合基本保障型住房的入住标准，应在一定期限内退出。对于暂时无法退出的住户，将取消租金补助，收取市场租金。
　　对于那些房屋租赁市场上房源比较充足的城市，可以不采取新建廉租房的办法，而直接给符合标准的家庭发放租金补贴。
　　2、发展廉政房应注意的问题
　　一是应明确地方政府建设廉租房的责任。政府为了实现地租收益最大化，是不愿意多建经济适用房或廉租房的。鉴于地方政府对于廉租房建设没有积极性，应由人大立法确定商品房与廉租房的建设比例，防止政府追求地租最大化而人为减少廉租房土地供给或将其安排在城市远郊生活不便之地。根据辽宁地区的情况，廉租房和商品房的比例至少应达到1：10，即廉租房占到全部住宅开发面积的10％左右，可将其作为评价地方政府执政业绩的基本指标之一。
　　二是不能随意扩大廉租房的适用范围，要避免廉租房成为培养懒惰和依赖思想的温床。在适合享受廉租房的对象上，必须是持有户籍或长期在城市务工的低收入者，而且必须严格设定一个比例，比如占总人口的10％左右。
　　第三，廉租房面积不能太大，必须是小户型。廉租房只能帮助低收入者解决低标准的居住问题，超过标准是对其他中低收入者的不公，也是对效率的破坏。而且，小户型具有自动筛选适合对象的作用，因为消费具有不可逆性，从而使骗租者“无利可图”。在发放适当租房补贴的前提条件下，要尊重低收入者的个人选择，不能强迫他们居住廉租房。
　　最后，廉租房不能太集中，要适当地分散建造。这不仅有利于廉租房区域的管理，而且还有利于低收入者融入社会。要帮助廉租房的租住者脱贫，尤其要动员全社会关心低收入家庭的子女教育问题，帮助他们树立信心，提高个人竞争力，让他们尽早“毕业”和走出廉租房。要建立专门的监管机构，保证廉租房的廉洁。一方面要加强对廉租房的招标和建造过程的监管，另一方面要加强对廉租房使用的监管。
　　
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