浅谈城市房屋拆迁估价问题

　　摘要：通过评估确定补偿价格，科学合理，便于被拆迁人理解，有利于减少拆迁人与被拆迁人之间的矛盾，有利于简化拆迁补偿安置程序。通过评估确定被拆迁房屋价格，是利用市场手段确保被拆迁人实际损失能够准确、合理得到补偿的最好办法。估价在拆迁补偿中起到至关重要的作用,它直接影响被拆迁人的利益。补偿标准不低于估价价格是保护被拆迁人利益的基本原则。
　　关键词：房屋拆迁;估价;定位；问题
　　前言
　　通过评估应当能够准确地确定被拆迁房屋的市场价格。对被拆迁人的补偿应当按照被拆迁房屋价值的120%进行，进行等价补偿是保护私权利的最低要求。充分保护私有财产已经写入宪法。补偿安置是城市房屋拆迁中的核心内容，拆迁活动所涉及的民事法律关系主要表现为补偿安置，补偿安置的基础和依据是被拆迁房屋价格的评估，评估价是货币补偿标准的依据，是作出裁决的依据。拆迁当事人对裁决不服可以依法提起行政诉讼，在诉讼中，有些法院将估价报告作为证据进行司法审查；有些法院将估价报告作为裁判的依据，出现估价决定裁决、决定裁判的结果的现象，使被拆迁人感到茫然，使法官也感到不公。《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《条例》）第二十四条规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。”这一规定确定了等价有偿的拆迁货币补偿标准的基本原则，估价机构根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估的办法确定。通过评估确定补偿价格，既科学、合理，也便于被拆迁人理解，有利于减少拆迁人与被拆迁人之间的矛盾，也有利于简化拆迁补偿安置程序。
　　一、估价的定位——被拆迁房屋的自然属性
　　评估价值还应当包含被拆迁房屋成新程度、权益状况、建筑结构形式、使用率、楼层、朝向等。对于区位、用途、建筑面积、成新程度、权益状况、建筑结构形式、使用率等都应在估价时考虑，对楼层、朝向可以采用房改中的系数，或者确定统一的系数。对于房屋内部装修，在估价时应当充分考虑，至于是否补偿，应当根据该装修是在拆迁公告发布之后还是在之前装修的，如果在拆迁公告发布之后装修，可视为恶意行为；如果在拆迁公告发布之前装修，应当视为善意行为，应当给予补偿，新《条例》对装修是否补偿问题没有进行明确规定。有关方面认为对装修的评估会大大加大评估成本，延长评估时间，不利于拆迁工作的进行。笔者认为《条例》对待这一问题的处理是存在瑕疵的，理论上也站不住脚。充分考虑装修的补偿才是对私权利保护的具体表现。
　　补偿标准从过去的“人头”转向“砖头”，更能充分体现等价有偿这一民事法律关系的一般原则。1991年《条例》过多地考虑了“人”的因素，造成拆除同一房屋，因居住人口不一，导致补偿标准不一，实际上是要求拆迁人这一民事主体，承担了本应由社会和政府承担的责任，是政府搭配给拆迁人的额外义务，违背了民事法律关系的基本原则。从理论上讲，社会保障属于政府的责任，社会保障资金的支付应当通过公共财政来解决。在公共财政解决有困难的地区，拆迁中考虑“人”的因素，作为暂时性的措施，应当是允许的。此外，拆迁中考虑“人”的因素，导致被拆迁人在拆迁公告之前大量迁入户口，加重了拆迁人的负担，也加重了投资成本，增加了旧城改造的难度，从一定意义上理解，它阻碍了城市建设的速度。例如，北京市的南城由于人口密度高，1991年《条例》考虑“人”的因素，致使拆迁成本增加，开发商开发南城的利润不高，所以，长期以来就限制了南城的发展。而2001年《条例》把补偿安置与户口分离，淡化人口因素，以房屋价值作为补偿安置的标准，既有理论上的逻辑性，又有实际上的可操作性。应当说，被拆迁房屋的补偿标准是考虑被拆迁房屋的基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地市场价格进行评估。主要体现被拆迁房屋的自然属性。
　　新《条例》确定的对“物”的补偿原则与原《条例》相比发生了很大变化，原《条例》对“物”的补偿是以重置价结合成新原则确定原房屋的价值量，这就导致房屋拆迁评估有别于一般的房屋市场交易评估，所以被拆迁人得到的仅仅是房屋的残存价值。因按重置价结合成新进行补偿未能真实地反映原房屋的价值量，导致被拆迁人与拆迁人常常处于对立状态。而新《条例》以原房屋的房地产市场评估价确定其价值量，符合市场经济的客观要求，从法律制度上体现了保护被拆迁人的财产权。“区位”是指某一房屋的地理位置，主要包括在城市或区域中的地位，与其他地方往来的便捷性，与重要场所（如市中心、机场、港口、车站、政府机关、同业等）的距离，周围环境、景观等。由于房地产的位置不可移动性，区位对房地产价值的决定作用是极其重要的。两宗实物和权益状况相同的房地产，如果区位不同，其价值可能有很大的不同。对“用途”的理解有两种观点，一是被拆迁房屋所有权证书上标明的用途，所有权证未标明用途的，以产权档案中记录的用途为准，这是典型的行政管理的思维；二是根据被拆迁房屋的自然属性进行判断，因为产权证只是对抗善意第三人的法定依据，产权证中标明的用途不能对抗实际用途，房屋所有人对该房屋的所有权表现在对该房屋的占有、使用、收益和处分，所有人当然可以改变对该房屋用途，这是一种尊重私有财产权利的思维，是尊重房屋自然属性的思维，作者同意第二种观点。进行房屋估价时应当考虑被拆迁房屋的实际用途而不是闭门只看产权证上记载的用途。
　　二、房屋拆迁估价的问题
　　1.1确定估价机构的不公正性
　　目前我国主要有3种确定拆迁估价机构的做法，但都很难从制度上保证拆迁估价机构的确定具有公正性。
　　（1）由拆迁人和被拆迁人共同确定。这种方式是由拆迁人和被拆迁人协商一致，共同确定估价机构。对拆迁评估人的委托，如果拆迁人和被拆迁人能够达成一致，是最好不过的事情。但是在拆迁工作实际中，拆迁人和众多的被拆迁人很难达成一致意见，所以，这种方式往往在实际工作中操作起来很难，是一种理想化的方式。这种方式也只能适用于被拆迁人数少，较易形成共识的情况。
　　（2）由拆迁人确定，且反对的被拆迁人在50%以下。这种方式是将多数被拆迁人的意志和拆迁人的意志作为确定估价机构的依据，采取这种方式的逻辑性在于只要50%以下的被拆迁人反对就推定50%以上的被拆迁人同意。其实在实际工作当中，被拆迁人大多是分散的群体，很难形成共同的意志。在被拆迁人群体中部分人对评估人的确定是不愿公开表态的，通常采取默示的态度，应当说默示不能等于承认。
　　一般拆迁人非常愿意采取这种方式，它是拆迁人最容易操纵评估的方式。
　　（3）抽签决定。表面上看这是非常公平的一种方式，也是国际惯例，但是在实际操作中如果解决不好，还是难以体现确定估价机构的公平性。例如，究竟由谁代表被拆迁人来抽签、谁在被选的抽签范围之内、被选的评估机构由谁来确定和采取什么方式确定。
　　1.2土地使用权补偿的非量化性
　　《土地管理法》规定，城市的土地属于国家所有；国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用；任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，土地的使用权可以依照法律的规定转让。在实践中因公共利益需要征用土地和城市房屋拆迁的界定容易模糊，征用土地和城市房屋拆迁的核心区别在于是否存在合法的地上建筑物和拆迁。对被拆迁房屋的估价应当包括被拆迁房屋区域内的土地使用权的价值。根据《土地管理法》的规定，住宅类土地使用权的年限为70年，商业类土地使用权的年限为40年，拆迁许可证颁发时，不同的被拆迁房屋区域内土地使用权的剩余年限是不同的。但是在评估时基本没有考虑这一因素，这对被拆迁人是不公平的，而且还可能损害国家对土地的所有权。
　　1.3估价机构缺乏中立性
　　建设部2000年《关于房地产价格评估机构脱钩改制的通知》要求，评估机构应当按照《公司法》和
　　《合伙企业法》的规定改制为估价师出资的有限责任公司、合伙企业。由于以前房地产价格评估机构都是房地产管理部门内设机构，改制后房地产价格评估机构仍然与房地产管理部门有着千丝万缕的联系。而作为拆迁人的开发公司也大多与房地产管理部门具有种种密切关系，特别是一些国有的开发公司更是如此。这种房地产管理部门、评估机构和拆迁公司之间的复杂关系，使得评估机构很难保持中立性。
　　拆迁评估委托比较普遍的是拆迁人委托。在众多评估机构激烈竞争的情况下，一些估价机构为了与拆迁人建立长期的合作关系，一旦获得拆迁人的委托，便会屈从于拆迁人，甚至用过低估价的方法来迎合拆迁人的要求，以求下一个拆迁项目评估的委托。造成这种状况的原因并不在于估价机构本身，而在于缺乏科学的相应制度和机制。
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