[关键字]绿色物业节能减排生态小区
[摘要]本文从绿色物业管理的意义入手，着重论述了如何治理并降低与物业管理相关的空气、水、固体废弃物等环境污染，提出优化物业生产工艺及管理流程等措施,以降低水、电、燃煤等能源消耗，同时对物业服务企业实施绿色物业管理的保障措施进行了阐述。
2008年，中国物业管理协会会长谢家瑾在中国绿色社区高峰论坛上发言时提出：物业管理呼唤绿色。从而将“绿色物业管理”推上物业管理的舞台。
一、绿色物业管理的概念
绿色物业管理的主要涵义是：物业服务企业在实施物业管理及服务过程中，要合理开发和利用物业区域内的自然资源，要充分考虑保护资源和生态环境，有效维护物业区域的生态平衡，通过管理促进治理，为业主、使用人创造一个有利于进行生产和生活的优良环境，达到物业的经济效益、社会效益和环境效益的统一，以实现社会总体效益的最大化。
二、物业服务企业实行绿色物业管理的意义
绿色物业管理可推进物业服务企业实现可持续发展。物业服务企业要实现可持续发展，就既要考虑当前竞争能力，又要考虑未来发展潜力，不能以牺牲后期的利益为代价来换取现在的发展，满足现在利益。因此节能降耗、保护环境、集约使用资源等绿色物业管理手段成为物业企业实现可持续发展的突破口。
绿色物业管理能充分体现以人为本的管理理念。当前，全民的环保意识正在不断增强，人们在进行生产和居住的同时，更加关注环境质量，包括生活居住的大气环境、声环境、视环境等等，对广义绿色的追求反映出物业消费水平正在进行一个飞跃性的提升,而绿色物业管理正迎合并满足了业主的的这一新的物业消费理念。
三、绿色物业管理的具体内容
（一）重点治理并降低与物业管理相关的环境污染
一是空气污染。对物业企业而言，造成空气污染的因素主要是锅炉供热系统直接燃煤、燃油、燃气，向大气排放气体。因此实施绿色物业管理首先要优化锅炉运行系统，通过采取除尘（包括电、布袋、旋风、水膜除尘）、脱硫（石灰石-石膏湿法脱硫、氧化镁湿法脱硫、半干法脱硫、干法脱硫）、脱硝（在催化剂的帮助下脱除烟气中的氮氧化物）等措施，降低锅炉排放对大气造成的污染。
二是水体污染。工业废水和生活废水中含有大量有毒、有害污染物，物业服务企业负责污水及雨水排放工作。加强对雨水、污水的排放、处理和再利用。对污水可采用生化、沉淀、浓缩等处理措施使其变废为宝,成为物业区域内的再生水资源，用于冲洗道路、浇灌绿地等。
三是固体废弃物污染。影响物业环境的固定废弃物主要是生产和生活垃圾。垃圾处理必须遵循“无害化、减量化、资源化”的原则,从减少固体废弃物产生、再利用、正确处理三方面减少污染。做到垃圾分类袋装，垃圾箱分类设置，提高废弃物循环再利用能力，对不能再利用的废弃物要选择适当的如焚烧、压缩、填埋等处理方式和措施。
（二）优化物业生产工艺及流程以降低能源消耗
一是降低燃料消耗。对供热用燃煤、燃油添加催化剂，提高燃烧效率；根据供暖运行状况及时对锅炉进行清焦清灰处理，保证锅炉的热换热效率；依据天气变化及时调整锅炉供热能力，降低燃料消耗，实现节能。
二是降低水消耗。水消耗主要包括居民、办公场所及工业单位生产用水、锅炉供暖用水、绿化灌溉用水三大部分。重点加强对水表、管网、线路、阀门等重点部位的管理，杜绝跑冒滴漏以及窃水等现象发生。在绿地灌溉用水上充分利用雨水回收、污水再处理工艺流程及技术。
三是降低电消耗。推广使用高效节能电机及相关设备，对低效设备进行淘汰或系统节能改造；科学规划小区照明系统，改进电路布设和控制方式。探索使用再生能源，对小区路灯、庭院灯等使用太阳能灯，在灯具上可使用发光二极管LED作为光源的固态照明灯。
（三）建设绿色生态小区，提高业主生活质量
绿色生态小区，是指小区拥有协调科学的规划设计，净化、美化、绿化的生态景观，完好齐备的生活服务设施，配置合理的休闲场所，高效能的安防管理，高质量的物业服务，以及传承文化、弘扬道德的社区文化。
一是建立绿色生活环境。创造安静、温馨、祥和、净化的环境。在住宅小区内选用适合生长条件的植物种类，使植物品种作到多样化。植物配置作到乔、灌、草搭配，点、线、面结合，在消杀时采取无污染的消杀方式及适当的防护措施。
二是保证公用设施完好。保证人行便道、无障碍通道平整、贯通。加强对小区内道路、休闲广场、公共停车场、排水、照明、卫生及活动设施的维护，以保证公共设施的完好，使其充分发挥其使用功能。在雨季、雪季及时做好道路的清理工作，保证用户方便出行。
三是加强消防管理。合理设置小区的出入口，保证消防通道的畅通。做好消防设施和器材的配置与管理、消防宣传教育、建立消防预案与演习等相关工作，预防火灾的发生，为业主提供安全的居住环境。
四是做好治安管理工作。建立完善的治安管理制度，在小区安装监控设施，定时巡查，实行封闭式管理，对进出车辆实行登记制度，对重点区域进行重点监控，维护业主正常的工作、生活秩序。
(四)建立倡导节能减排、保护自然的新型人文环境
实施绿色物业管理，仅靠物业服务企业单方面的努力是远远不够的，还需要广大业主的支持和配合。通过宣传、定期开展活动等方式在小区内创造新型的节能居住环境和人文环境。大力倡导绿色装修、合理使用电器、合理采暖、使用节能的家庭照明方式、节水的卫生器具、减少使用塑料袋、对生活垃圾分类处理、积极参加全民植树等，引导业主自发地建设绿色、生态、文明的居住环境。
四、如何有效实施绿色物业管理
一是要正确处理企业发展与环境保护的关系。绿色物业管理涉及环境保护、节能减排与发展经济相统一的协调性问题，因此既要有效贯彻国家关于环境保护的政策、法规、条例等，力求生态与经济的协调和平衡，又要正确处理全局与局部、局部与局部之间的关系，保障企业的可持续发展。
二是要采取联合作战。由于物业服务涉及的内容庞杂，因此实行绿色物业管理并不是简简单单实行或采用一、两项具体技术就能解决根本问题的，而是通过采取具有集成化、系统化的措施达到节能减排，使业主的居住、生产、办公及商业环境得到综合治理和改善，因此各服务系统必须联合作战，统一部署，全局规划。
三是要具体制定绿色物业管理的方案和措施，可引入ISO14000国际环境认证体系作为辅助手段。分阶段实施绿色物业管理，在宣传阶段，积极引导企业员工及广大业主参与绿色物业管理；在实施阶段，注重做好绿色物业管理的日常性工作；在提高阶段，定期对物业区域环境进行监测，发现问题及时纠正，不断提高实施绿色物业管理的能力和水平。
参考文献：《物业环境管理》郑芷青、宋建扬
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