随着城市化进程的加快，对城市资源的利用程度越来越高，如何利用有限的城市资源推动城市的发展是城市管理的关键问题，本文主要探讨整合城市建设要素资源的方法。
《城市中国》以“城市智慧与中国俱进”作为杂志定位，于2003年创刊，是国内独一无二的一份城市研究型杂志。它具有鲜明的国际化视野，从政策、规划、建筑、经济、人文、社会生态、商业形态等领域的各层面出发，全面剖析当代中国城市在全球化背景下的发展轨迹与思路。
随着慈溪市经济社会的不断发展和城市化进程的不断推进,城市发展过程中的弊端日益显现,如交通拥堵、资源紧缺、环境污染、城中村改造等等,特别是交通问题,一直是城市发展的首要问题,而城中村改造,又是一个投资大、见效慢、过程复杂的综合性工程。近年来,慈溪市委市政府提出了 “打造品质之城、共建幸福家园”的口号,想通过民生大投入,最大限度地增加市民幸福感受,将切实解决城市建设发展中存在的问题。笔者根据多年工作实际经验,认为合理整合城市建设要素资源,将有利于促进城市建设可持续发展。
一、整合城市建设要素资源的必要性分析
(一)受国际国内经济大环境影响,慈溪市经济发展上升趋势减缓,虽然财政收入连续三年实现增长,但因民生保障资金类支出的不断增加,城市建设财政投入资金量呈逐年下降趋势。
(二)重大项目投入产出比由于受宏观调控的影响,资金难以平衡,尤其是部分因拆迁期限延长、土地流拍等因素造成资金困难、成本增加的项目,在当前房地产市场不景气的环境下,更加处于进退两难的境地。
(三)虽然近年来,通过公开招商、委托代建、BT、BOT等项目招商合作方式吸引和集聚市内外社会资本、民间资本共同参与城市建设,尝试通过多种建设模式解决资金保障问题。但由于近期国家对政府性融资平台进行清理和限制,以及自身抵押物的缺乏,使得政府性项目融资困难重重,这对于投资巨大且周期较长的政府性城市基础设施项目建设,将产生持续的考验。
(四)慈溪现有国有资产量多面广,但由于出租或出让收入基本采用收支两条线的管理模式,造成有些国有资产使用效率不高,有的甚至处于闲置没有产出,同时却要加大管理维护成本投入。一些国有资产权属不清、权证不全、管理缺位等问题依然存在。
(五)政府财政性投资的特种许可行业社会化、市场化程度不高,收益率低。慈溪仅公交站牌、部分道路标牌涉足广告出租收益,且收益不高,其他公园、停车场、道路等基础设施项目均未在保障公益性和市场化运营方面探索出良好的平衡点,一定程度上影响了行业的再发展和社会的满意度。
二、整合城市建设要素资源应遵循的原则
(一)有效整合城市建设要素资源,应遵循效益优先原则
城市的建设和发展,是一个长期的过程。正确处理好社会效益和经济效益,是一个城市发展良好的前提和基础。光靠纯财政性投入不可能长久维持。因此,必须充分利用城市建设要素资源,在城市规划中优先考虑效益,在城市建设中优先考虑效益,在城市管理中优先考虑效益,才能为城市的发展提供强劲的动力和保障。
(二)有效整合城市建设要素资源,应遵循统筹互动原则
城市的建设和发展,必须有项目建设平台。近年来,慈溪重点启动实施了文化商务区、城南、城西等一批大的建设项目平台。通过区块平台建设改造,不仅为推动区域经济转型升级提供了硬件保障,更是有力推动了我市新型城市化进程加速发展。因此,做大做强项目平台,就能为整个城市的发展绑上一个加速器。当然,在做大做强项目平台的同时,也要注重统筹兼顾。因为做大做强项目平台关键是建设资金的保障。单个项目建设平台难以解决目前大投入建设格局,必须从全市的角度统筹利用建设要素资源,搭建筹资平台,项目之间资金互通,从而为建设项目顺利推进提供支撑。
(三)有效整合城市建设要素资源,应遵循创新实践原则
有效整合城市建设要素资源,涉及各个部门和方方面面,有资产整合、资金筹措、政策因素、规划因素、土地因素、人才因素等等。操作起来有一定难度,甚至于与一些规定有抵触之处。必须大胆创新实践,各部门也要通力合作,相互支持,实事求是,才能切实保障城市建设的顺利开展。
三、整合城市要素资源的几点思考
结合慈溪城市建设和发展现状,合理有效整合城市要素资源,应重点做好以下几方面工作。
(一)盘活存量资产,加强资金使用管理
对建设、财政、国资、土地等相关部门和各项目指挥部现有的土地和房产进行全面的分类、归集和评估,摸清家底,理清权属关系,落实房产土地权证。强化国有资产的保值增值,对一些良性国有资产通过出让、抵押、租赁等方式,最大限度地体现出价值,回拢建设资金。出台国有存量房产处置的税费减免政策,特别对拆迁安置房的出让,建议全额退税,为最大限度地盘活国有存量资产提供政策扶持。同时,加强对财政性投资建设项目审核和管理,杜绝资金浪费。
(二)加大融资力度,做大做强项目平台
一是建立全市建设投融资信息管理体系,具体包括金融调控和监管体系,从投资体系、金融体系和风险体系入手,建立起多元化、多层次的基金融资、债券融资、担保融资为主要形式的全市统一的投融资平台管理体系,统一协调解决融资工作中的困难和问题,统筹、合理使用筹措资金,促进融资资源效能最大化。
二是针对当前城市建设平台抵押物缺乏,造成融资困难的问题,进一步挖掘抵押物范围,借力其他部门的资源进行抵押融资,盘活国有资产,增强融资功能,一定程度缓解城市建设融资难题。
三是针对目前城市建设平台资金短缺现状,既要对它“输血”,又要使它自己能“造血”。“输血”方式为将部分国有资产优质资源划入城市建设平台进行资产性补充。“造血”方式为要增加城市建设平台开发功能。对部分区块和项目自行开发,自主经营。或与镇(街道)资产经营公司以及村(社区)经济合作社合作开发。特别是目前房地产不景气、地价低的情况下,只要地块区域好,自行开发经济效益潜力较大。同时赋予城市建设平台城市资源、空间方面特许经营权。如开展燃气加气站等城市燃气、供热、供气、发电等方面的特许经营等等。
