中小城市城镇化改造相比大城市的改造更容易出现一些问题，比如城中村顽疾、房地产过度开发等问题，都比大城市要严重，本文主要研究中小城市旧城改造的可持续发展问题。
《城市》City(月刊)1988年创刊，是目前城市科学研究领域内办刊历史最久的刊物之一，在天津市期刊质量评估中被评为一级期刊，并获多项奖励。本刊物致力于探索城市发展规律和趋势，研究城市发展、城市规划、城市管理和城市建设的理论、成果和成功实践的范例，同时还介绍国外一些国家关于城市建设的先进理论知识，使其为我们的城市建设服务。
本文从旧城改造与房地产开发的关系，揭示了我国中小城市旧城改造面临的问题和矛盾，通过分析现阶段我国中小城市旧城改造的本质内涵，提出符合中小城市实际的可持续发展旧城改造之路。
当今的中国正处在高速发展的时期,城市建设的规模更是与日俱增。城市建设的可持续发展越来越受到全社会的关注。随着我国城市化进程的加快,在城市发展建设中旧城改造是一个十分复杂的问题，既有共同性的矛盾又有各个城市的特点。旧城区既是城市历史文脉的根，也是传统与现代功能共存和矛盾焦点所在。同时，在中小城市进行整体结构转变过程和原有城市土地进行大规模转换的过程中，又出现了新情况和新问题。
1中小城市旧城改造面临的主要问题和矛盾
1.1超强度的房地产开发带来环境的恶化。
在市场经济中，房地产开发只有在房地产出售或出租所得的收入超过土地征用、土地出让金、拆迁费用和安置补偿费、建造成本才有可能。基于这一利益动机，目前我国的旧城改造都趋向超强度开发，这样才能使房地产开发公司在建设并出售商品房中获取利润。在我国中小城市旧城改造中这种现象是十分普遍，也是十分严重的。为了维护开发收支平衡，适当增加建筑密度是+分必要的，但如片面追求经济效益，人口密度、建筑密度和容积率过高，就会导致城市环境的恶化。
1.2超强度的房地产开发带来基础设施的超负荷运转。
城市中心取得土地利用转换，势必带来土地使用性质改变和使用强度提高，这已成为我国城市旧城改造的现实必然。与之相伴随的是要加强和提高基础设施的负荷能力，供电、供水、排水、供气、供暖、通讯等都要彻底改造，交通也将进行根本改善。由于房地产开发商盲目地追求经济效益，政府管理失调，片面提高容积率和建筑密度，导致现有基础设施容量和交通容量难以适应高强度的开发，使基础设施超负荷运转产生了负效应。
1.3中小城市旧城改造的历史保护意识淡薄，造成“建设性”破坏，导致城市历史风貌和特色的丧失。
在经济发展的高速起步阶段，由于仍有一部分人片面认为保护历史文化妨碍城市经济发展，常常急于改变物质生活条件和发展经济，无视历史文化遗产的保护，以至由此演化成破坏性建设行为。
1.4中小城市中的“城中村”是旧城改造的重要难题。
在目前市场经济条件下，中小城市的房地产开发商为追求企业利益最大化，他们不愿选择“城中村”这样的土地进行开发，因为存在着“城中村”的土地比较成本高，比较利益低，花费精力多，建设周期长，工程量大，投资巨大等诸多问题。政府在编制城市规划时“城中村”的改造也是十分棘手的事情。
2走符合中小城市特点的可持续发展旧城改造之路
旧城改造与房地产开发相互促进，旧城改造为房地产开发提供土地，房地产开发为旧城改造提供资金和动力。以旧城改造促进房地产开发，以房地产开发加快旧城改造，坚持旧城改造与房地产开发相结合的举措，既有效地改善了群众居住条件，又实现了扩大内需，刺激消费，带动房地产业发展，拉动经济增长的目的。
2.1坚持走旧城改造与房地产开发相结合之路，是中小城市的必然选择。确定实施旧城改造与房地产开发相结合思路，主要基于以下三个因素：一是资金因素。完成旧城旧村改造任务，搞好基础设施配套，投资巨大。这样大的投入，只能适应市场经济需求，实行土地置换，以地生财，以地聚财，走综合开发、滚动发展的路子。二是需求因素。搞好旧城改造拆迁安置，需要大批安置房源。此外，住房潜在需求和实际需求也都很大。这样大的拆迁安置需求和住房需求，只有加大开发步伐，才有可能加以解决。三是实力因素。房地产开发实力明显增强。开发内容已由简单的住宅建设发展到融住宅、非住宅、道路、重要基础设施为一体的综合开发。实践证明，坚持旧城改造与房地产开发相结合，是符合中小城市的实际的，既找到了实现城市面貌大变样的切入点和突破口，又实现旧城改造与房地产开发互相促进、共同发展的目的。
2.2统一规划、统一管理，努力提高房地产综合开发水平。一是坚持统一规划，对核准认定的待改造区片，规划部门本着优化用地结构和较好地体现“三个效益”的原则，逐一提前编制出详细规划，为引进外资和招商开发单位创造条件。二是对旧城改造项目和房地产开发项目实行统一管理。三是建立严格的市场约束机制，把好土地供应源头，防止出现土地非法交易、违法占地现象，保证国有资产不流失。四是实行集中收费制度，规范减免办法。旧城区改造项目需要减免有关费用的，要统一论证，提出意见，批准后执行。凡属于土地出让金和城市配套费等应收费用，房地产开发商必须无条件缴纳，确有困难的，可分期缴纳或记录在案，作为政府的股份或投入。
2.3采取各种优惠政策，促进旧城改造与房地产开发顺利推进。一是政策扶持，按货币安置和实物安置相结合的原则对原有拆迁安置法规进行了修政，使各类旧城改造项目分别享受一定的优惠政策，保证开发商有利可图。二是资金倾斜，资金问题是制约旧城区改造的瓶颈和关键。解决资金问题。
2.4保护与开发并举，保护旧城区原有的历史文化特色。首先需要全面认识旧城的特点和要求，按照分类分区的原则，对所在旧域区及地段实行开发定位;其次调整土地利用与布局和完善功能，解决旧城区人口密度、建筑密度过大的问题，改善环境，增强活力，不能盲目提高建筑的高度和密度;接着要改善交通和市政设施条件，提高环境质量;最后要重视旧城区的传统风貌和特色，控制旧城区的建筑高度、体量、色彩和风格。
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