论商品房买卖逾期交付使用及办证的法律责任

　　［摘要］：商品房买卖合同纠纷中，关于逾期交付使用及办证违约责任的认定及处理，在司法实践中，仍然存在不少问题。本文就逾期交房及办证违约责任的主要争议点，阐明了一些主要观点和意见。
　　［关键词］：商品房买卖逾期交房及办证法律责任
　　最高人民法院颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》实施以来，涉及逾期交房及迟延办理权属证书的商品房买卖合同纠纷案件日益增多，购买方对房产开发商存在的不按时交房及逾期办理权属证书的违约行为，纷纷提起诉讼或仲裁。由于逾期交房及办证迟延的纠纷案件大多具有群体性特征。对开发商而言，案件的败诉会引发巨额的违约金赔偿。因此，如何正确地运用法律法规，尤其是最高人民法院《解释》第十八条的规定，显得尤为重要。笔者曾参与代理了一起逾期交房及办证迟延的集团诉讼案件，在此，对商品房买卖合同逾期交付及办证违约责任的有关法律适用和理解作一简要论述。
　　
　　一、房屋的交付使用及逾期违约责任
　　
　　商品房作为不动产，属于特殊的合同标的物，商品房买卖合同履行过程中，第一步应按合同约定将房屋交付买受人使用，第二部再按合同约定或法定要求办理完毕房屋所有权变更登记。在商品房买卖合同履行中，不仅要转移商品房的占有、使用、收益权，还要转移转移商品房的处分权，即完成所有权变更登记行为。对商品房的交付使用如何理解，《解释》第11条作出了明确规定，即对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。依此规定，在合同当事人对房屋的交付使用没有作出特别约定的情况下，出卖人将符合合同约定的房屋转移占有于买受人即履行完毕交付使用的义务，也就是俗称的交房，但并非法定意义上的交房（所有权过户登记）。根据合同法第一百三十八条、第一百零七条规定，出卖人应当按照约定的期限交付标的物，不履行或者不按约定履行的，应当承担违约责任。逾期交房违约金有约定时按约定，无约定时参照《解释》第十七条第二款逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。关于对商品房的交付使用及逾期所承担的违约责任，实践中比较容易把握，分歧不是太大。
　　
　　二、房屋所有权证书办理及逾期违约责任
　　1、《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。《合同法》第一百三十条、第一百三十五条的规定，转移标的物所有权于买受人也是出卖人应负的义务。根据城市房地产管理法、《城市房地产开发经营管理条例》等法律、行政法规以及房产管理部门的相关规定，我国的不动产物权变动采取的是交付并登记的模式。因此，房地产开发商不仅要履行交付房屋占有、使用权的义务，更重要的是按照合同约定或法定日期履行办理房产过户登记的义务，出卖人不按约定或法定期限履行办证义务的，应承担相应的违约责任。
　　2、我国《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》及建设部发布的《城市房屋权属登记管理办法》、《商品房销售管理办法》规定，房屋所有权证书的办理取得，应由买受人按规定向房地产管理部门申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，房产出卖人应当协助买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件和资料。据此规定，在房屋所有权转移登记程序中，主要义务人应为房屋买受人，而出卖人房产开放商的义务却仅是提供必要的证明文件，协助买受人完成申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。上述规定和房屋所有权登记的现实中，出卖人房地产开发商的协助义务主要为：首先要完成商品房的初始登记。按照建设部发布的《城市房屋权属登记管理办法》规定，出卖人应在房屋竣工后的三个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并提交《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《房屋竣工验收报告》、测绘资料以及其他公司营业执照等有关的证明文件，属于期房预售时，还应提交《商品房预售许可证》等资料。出卖人房地产开发商按期交付相关办大证费用，并将上述证明文件备齐提交房地产权属登记部门，取得登记部门出具的收件单等证明材料，即可认为出卖人已完成房屋的初始登记义务。其次需配合房地产测绘部门为商品房重新测绘，以便为购房者办理房屋所有权证，提供依据。再次提供办理土地使用权变更登记和房屋所有权登记的相关证明材料，为买受人在约定或者法定的期限内，向登记管理部门申请办理土地使用权变更登记和房屋所有权登记时，提供相关的证明材料（如房屋所有权初始登记的手续），相关办证手续办妥后，房产开发商还应履行告知买受人办证的义务，当然也可以接受买受人办证委托，代理房屋所有权变更登记。
　　3、出卖人逾期办证的违约责任。按照《解释》第18条规定，在合同约定的期限或者法定的期限届满时，由于出卖人的原因，即因出卖人的土地使用手续不合法、未支付全额土地使用权出让金、违规开发建设、没有通过综合验收、所售房屋设定的抵押尚未注销等等。总之就是在合同约定或法定的期限内，不能提交办理房屋所有权初始登记应具备的文件材料，导致买受人未能按期取得房屋权属证书的，出卖人应按合同约定承担违约责任，无约定时，可以按《解释》第十八条规定执行，即按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。但是，因买受人拒不支付过户契税、相关费用等自身原因，或不可抗力因素导致的逾期办证，出卖方不存在逾期办证的违约责任。
　　
　　三、对房屋交付使用及所有权登记义务的争议
　　
　　商品房买卖合同，最终应体现为房屋所有权的移转。对出卖人方的义务，有种观点认为，在商品房买卖合同中，出卖人最主要的义务和履行行为是商品房的交付使用，房屋所有权的移转和权属证书的办理只是附随义务。从《房地产管理法》、《城市房地产开发经营条例》及建设部颁发的房屋权属登记管理等相关规定看，出卖人在买受人申请办理房屋所有权登记的过程中，也只是负有协助义务。因此，只要出卖人按期交付房屋的占有、使用，其主要给付义务即已履行，至于未协助办理所有权移转登记，只是未履行附随性义务，该义务不属于一项独立的请求权，是附随于请求交付房屋的占有、使用请求权的。出卖人违反附随性义务的，只可适当承担相应的责任。
　　笔者认为，依据《合同法》、《物权法》相关规定，房屋的交付使用和所有权的移转是出卖人负有的两个先后义务。对作为不动产的房屋，仅仅是房屋的交付使用无法实现买受人买卖房屋的目的，只有办理房屋所有权登记，才能发生物权变动的效力，商品房买卖合同的目的才能实现。据此，出卖人移转所有权于买受人，并主导性协助办理房屋所有权登记为合同的根本目的，因出卖人原因，导致买受人未能在约定或法定的期限届满办理取得房屋所有权证书的，应承担相应的违约责任。