面向生态城市土地集约化利用的另一种手段

　　摘要：城市地下空间的利用开发是解决城市“空间危机”、实现城市土地集约化利用的重要手段，而对城市公共绿地居多、生态环境良好的城市，慎重的开发公共绿地地下空间无疑成为解决城市用地紧张、生存空间拥挤、配套设施不足，交通阻塞、生态失衡的另一种手段，笔者从城市公共绿地的类型谈起，论述其地下空间开发的适宜性以及就目前其地下开发尚属难点的领域提出了创新性见解，包括地下空间权属关系的转换尝试,综合评估推出试点,地下空间开发的细则流程等，目的是探讨如何合理的利用公共绿地地下空间，提高土地的集约化利用。
　　关键词：生态城市；土地集约化利用；公共绿地；地下空间开发；
　　城市的高速发展，人口的激增，许多城市出现了用地紧张、生存空间拥挤、配套设施不足，交通阻塞、生态失衡等一系列问题，城市问题的严重性唤起人们开始反思如何挖掘空间资源，如何减缓城市建设活动对城市生态的影响，努力构建资源节约型与环境友好型社会。在人类探索“生态城市”这一理想居住模式的过程中，地下空间以其特有的优越性越来越受到人们的青睐。1991年在东京召开的地下空间国际学术会议通过了《东京宣言》，提出：二十一世纪是地下空间开发利用的世纪，并预测21世纪末将有三分之一的世界人口生活在地下空间中。实践表明，地下空间的合理利用是提高土地利用效率、节省土地资源、缓解城区高密度、人车立体分流、疏导交通、扩充基础设施容量、增加城市用地、保护城市历史文化景观、减少环境污染、改善城市生态、提高城市总体防灾抗毁能力的最有效途径。而增加城市空间容量的方法是多种多样的，如提高开发强度、旧城改造、新地开发、大规模地下空间开发等，笔者着重结合深圳市福田区公共绿地地下空间开发的实践成果，论述公共绿地这一类型的地下空间开发，包括城市公共绿地的划分，不同类型公共绿地的地下空间开发的适宜性以及公共绿地地下开发需要重点研究的问题，旨在探讨如何合理实现公共绿地地下空间开发，进一步提升城市土地利用效率。
　　1、城市公共绿地的分类与其地下空间利用方式
　　1.1、公共绿地分类
　　公共绿地指向公众开放、为城市居民共享、向城市居民提供日常的休闲娱乐场所、有一定的游憩设施的绿化用地，是开展科学文化教育及锻炼身体、城市防灾避险、改善生态环境和提高市民生活质量的理想场所。在国际上对公共绿地没有统一的分类方法与标准，而国内不同地方的分类标准也不相同。《深圳市城市规划标准与准则》把公共绿地主要分为两类，一类是公园，指常年开放供休息游览、进行科普教育、开展科学文化活动、有较好的植物配置、有一定设施和艺术布局的各级公园绿地，包括综合性公园、专题性公园（如动物园、儿童公园、植物园）、居住区公园（但不包括组团绿地、宅前绿地）、文物和纪念性公园等；二类是街头绿地，指沿道路、河湖、海岸和城墙等设置，宽度大于8米以上，并设有一定游憩设施的绿化用地。根据等级分为市区级、街道社区级，根据空间形态分为点状、线状、面状。而笔者在总结以上不同分类标准的基础上，根据项目研究需要，认为“公共绿地”主要有四个方面的含义，一是独立占地、具有独立的土地权属的公共绿地,不包括用地单位内部的公共绿地；二是政府主导建设但不包括小区业主所有的组团绿地及小区内部空间；三是规模大于500平方米（小区游园的最小规模）；四是若为道路侧绿地，宽度应大于8米。根据含义将公共绿地分为三类，分别是市区级公园、社区公园、街头绿地三类（图1）。
　　通过对福田区78.8平方公里范围的公共绿地排查、摸底，其总量为1464.21公顷，人均公共绿地面积12.4平方米/人，高于特区内9.7平方米/人的水平，其中市区级公园1043.41公顷，社区公园68.5公顷，街头绿地352.3公顷，这种公共绿地居多优势，对其地下开发的研究为区域公共设施安排提供新的发展思路。
　　1.2、公共绿地地下空间利用方式
　　城市公共绿地作为城市系统的有机组成部分，通过绿地地下空间功能开发，将与绿化争地的设施与功能以及适于放入地下的设施与功能，向绿地下部空间转移，进行绿化与地下空间的同步开发，以实现绿化效益和地下空间效益的综合开发模式。其地下空间可提供的设施空间主要包括地下停车设施、公共设施、市政设施、防灾设施及储藏设施等。其地下空间开发类型主要有地下市政（包括地下变电站、地下污水处理厂、地下雨水收集、地下垃圾处理厂、地下管沟等）、地下步道（多设置在道路两侧的带状绿地下，连接各个独立的地下空间，形成地下步行网络）、地下停车（同时也具有防灾功能，可在公共绿地下单独开发，也可结合地下商业、文娱、市政等）、地下文娱（分布在文化娱乐中心、社区中心绿地，一般采用半地下建筑方式）、地下商业（分布在城市商业密集区域以及车站周边区域，可在公共绿地下单独开发，也可与周边建筑的地下空间统一规划、整体开发）等。
　　2、城市公共绿地的地下空间开发适宜性评价
　　对“公共绿地”概念清晰界定基础上，结合规划区控规、地籍信息、航测图、现状调研，对规划区已规划的公共绿地进行清查分析，包括公共绿地数量、规模、使用状况等，按照分类标准，评价不同类型公共绿地地下开发的适宜性。
　　2.1、市区级公园
　　市区级公园特点是已形成一定规模的林地，对于整个城区具有重要的生态景观价值，若进行地下开发，树木迁移和恢复的费用昂贵，而且会对树木的生长产生一定的影响，对其地下空间开发要求遵循慎重开发利用的原则，其地下大规模的开发需要进行经济可行性论证，切合城市基础设施需求，预留城市大型基础设施需求的条件，满足将来大型城市基础设施无法落地的困局，如城市轨道交通场站设施用地、规模较大的市政设施用地等。
　　2.2、社区公园
　　社区公园特点是用地较规整，规模约为1公顷，易于进行改造建设，其地下开发利用较为成熟，地下开发后，地面敷绿较易实现。社区公园一般位于社区中心人流密集区，是承载配套设施的最佳区位，其地下空间的开发可完善社区内的配套设施，增加社区内部的人防设施，便于战时人员掩蔽，也便于基层的操作和管理，属于适宜开发地下空间类。
　　2.3、街头绿地
　　街头绿地的特点第一用地呈带状，地块小，且多为不连续分布，开发难度大，并且位于道路两侧范围，地下开发可能会影响未来的道路拓宽、管线敷设等；第二街头绿地多属于政府控制用地，属于政府可调控的资源，开挖相对容易，街头绿地地下空间特别是地铁站点周边的绿地地下做地下连接通道是比较合适的。
　　3、城市公共绿地地下空间开发的研究重点
　　3.1、地下空间权属关系转换的尝试
　　公共绿地由于存在地役权不同，开发其地下空间会涉及利益的纷争，对于未出让的公共绿地的地下空间开发，建议政府加强地下空间的储备，主要用于政府主导建设重要基础设施，如交通设施、市政设施、大型公共设施等。而不属于政府所有的公共绿地地下空间开发，建议在产权管理方面采用空间转换方式，政府与权属单位进行协商谈判，将地面开发权与地下开发权进行置换，采取企业与政府联合开发模式，政府负责地面以上部分建设，权属单位负责地下空间开发，开发功能应包含地下商业或地下停车等一些可营利性设施，既保障用地单位的利益，又保证了地面的景观性。
　　3.2、综合评估，推出试点
　　地下空间利用具有不可逆性、开发成本高、开发难度大、对城市周边影响大、涉及工程技术复杂的特性，另一方面城市地下空间开发受地理环境、工程地质、水文地质、土地利用情况、城市环境、雨水渗漏等诸多因素的影响，所以其地下空间的开发应该坚持慎重开发、逐步开发的原则。采取多要素综合评判，主要是对于片区内公共绿地是否开发地下空间的市民需求、基地条件、建设契机三大要素中的各个子要素进行综合分析、权重平衡，分优先开发、适合开发、不建议开发三种类型。优先开发是根据评价因素，近期最具有开发地下空间的迫切需求；适合开发是公共绿地地下空间开发具有一定的条件，但是近期内可以不开发，选择时机开发；不建议开发是近期开发时机不成熟，或者开发公共绿地地下空间困难的地块。评估出的优先开发区作为试点先行推出建设，对试点地块，从用地性质、开发功能、开发规模、权属单位、与周边地块衔接关系、投资建设方式等方面展开详细分析与研究，为下一步的工程设计提供技术依据，体现项目研究的可操作性和科学性(图2)。
　　3.3、“自下而上”机制的建立，细化操作流程
　　公共绿地与市民的生活息息相关，开发其地下空间，意味着用地功能的转变，建议采取以人为本，充分争取市民意见，采取“自下而上”的方式，定酌其内的地下空间开发。另外现行相关规范中也缺乏公共绿地的地下空间开发指导细则，对于其地下空间需要细化操作流程，使地下空间的审批程序更合理（图3）。
　　3.4、相关技术规范有待完善
　　开发利用公共绿地地下空间可能产生雨水无法下渗、雨水无法收集、破坏绿化植被、消防安全隐患、自然通风采光有碍等问题，当下需要尽快完善相关技术规范，将公共绿地地下空间开发的安全、消防、舒适要求等形成统一的规划标准，作为一种有效的指导意见。
　　4、结语
　　公共绿地是城市中不可多得的公共空间资源，其地下开发应重点切合市民需求、帮助政府解决落实城市基础设施空间为出发点，按照谨慎利用、公共优先、关注社区、生态保护原则，适宜优先推出试点开展工作，体现项目研究的可操作性和科学性，另外针对现有地下空间利用细则政策的缺失，论文创新性的提出了地下空间开发的实施机制，希望城市公共绿地地下空间研究能快速进入规范化、系统化历程。
　　【参考文献】
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　　[3]童林旭.地下空间与城市现代化发展[M].北京：中国建筑工业出版社，2005.117-122
　　[4]深圳市城市规划设计研究院.深圳市福田区公共绿地地下空间开发利用规划研究[R].2008