前言：近年来，房屋消费者的维权意识逐渐加强，房屋业主与开发商之间的矛盾亦愈演愈烈，且有部分业主直接拿房屋这一特殊商品，与家电类商品的维保进行比较。殊不知，完善的维保亦为房屋建设开发单位所期望的。然，众所周知，房屋建设大部分工作全为人工操作；在者，其参建单位施工管理水平又良莠不齐。故，在房屋交付使用后，反映出的问题在危害程度、波及范围等方面也不尽相同。笔者经对相当数量的小区物管存储信息进行收集、分析发现，诱发尖锐矛盾的多集中于房屋渗漏问题。渗漏问题不仅造成房屋业主与物管之间的矛盾，更多时候也使得邻里之间因此反目。身为开发建设单位的管理人员，亦为房屋开发建设的总集成者，有能力也有责任归集关键矛盾，并寻得妥善解决方案，从技术上为房屋维保的完善提供支持。
关键词：外墙渗漏，屋顶花园渗漏，变形缝位置渗漏
涉及房屋渗漏方面的问题较广，凡一种种泛泛而谈未有实际意义。本文从笔者多年的工作经验出发，纠结关键矛盾点，从以下三个部分进行剖析、阐述。
外墙渗漏
渗漏后现象反应：外墙室内面出现霉斑，根据渗漏严重程度不同霉斑范围大小不同，一般以渗漏点为中心区域向外辐射。
漏水原因分类：1）外墙砌筑质量差，外墙抹灰工艺、工序不当；2）外墙空调孔预埋管朝室内找坡，或未进行管道预埋，后期外墙机械开孔不当；3）房屋在二次装修阶段，乱打滥建改变结构引起墙体开裂；4）铝合金或塑钢窗的制作安装不规范；5）基础不均匀沉降引起墙体开裂；6）落水管施工不当问题；7）房屋顶层外墙温度裂缝。
部分渗漏问题的预防与处理：
1、前期施工过程中，对于沙浆的饱满度应当严格控制。特别需要指出的是：对于外墙预留脚手架洞眼的封堵，框架柱、构造柱浇筑完成后模板的拆除干净。根据笔者的实际工作经验，以上两点往往是造成外墙较大面积渗水的关键因素。在后期的处理中，对准室内漏水点进行外墙剔打，找出漏水原因还是比较简单的，其处理方式也较为简单（这里不再叙述）。较为关键的是需要根据渗漏程度进行判断，确认是否有必要进行室外的剔打，以求得用最为经济的方式解决问题。另外，对于比较困难接近的漏水位置，采用哪种方式如吊篮、搭设外架、软质或硬质梯索等，也需要一番考究。
2、空调孔预埋管埋设坡度，设计坡度一般建议朝外5%（大多设计文件中并未标明）。出现此类位置渗水情况后，对孔道内壁进行密封处理的同时，坚持朝室外找坡即可解决问题（房屋业主一般不会同意较大动作的处理方式，如剔打墙体后补埋PVC管）。
3、乱打滥建引起的渗水情况。只有在结构稳定后，对外墙进行重新抹灰、贴砖，才能保证处理效果。建设单位应加强与用户的联系，小区物业管理部门要对住房的装饰装修进行有效监督、管理，要引导住户委托有资质的建筑装饰单位进行合理设计和精心施工。
4、铝合金或塑钢窗引起的渗水。如塑钢窗，对于其底部泄水孔，在前期土建单位进行外墙装饰施工时，注意不要对其进行掩埋堵塞。窗子上下滴水、窗台排水坡度也要引起重视。后塞口，土建单位注意密封密实，对于后塞口宽度大于2cm的，安装单位坚持要求土建进行处理之后才能安排发泡剂填充工序。密封胶的选择亦为重要，选择合适的胶体以确保窗与洞口墙体的连接为弹性连接，且要求内外打胶到位、密实、顺直美观。
5、基础不均匀沉降引起的墙面渗水情况。建设前期，首先从地堪钻探报告入手，确保其真实性和可靠性，从设计入手，采取多种措施，增强房屋的基础刚度和整体刚度。施工过程中，对各道施工工序严格科学控制。后期出现问题后，同样只有在结构稳定后，再对外墙进行重新抹灰、贴砖，才能保证处理效果。
6、落水管施工不当引起的渗漏。处理方式简单，仅需对渗漏点即管箍墙面固定位置（膨胀螺栓处）进行封堵处理解决即可。
7、房屋顶层温度裂缝引起的渗漏。房屋顶层外墙温度裂缝一般产生在顶层两端纵墙窗边，为八字缝。造成外墙温度裂缝是由于屋面、圈梁、檐沟的混凝土与砖墙存在不同温度膨胀系数所造成的，前者为后者的两倍。只有在采取有效的隔热、保温和设置反射层的前提下，才能有效的减小、分散和消除温度裂缝。在温度裂缝经常发生的地方，建议墙身两侧布钢丝网或塑料网，然后用水泥砂浆或混合砂浆打底，再抹面层。
以上所列7种情况的处理方式，均为通常情况下优先选用的。在室外处理无法实施的情况下，也可以选择由室内实施处理的方式。但其缺点明显：1、室内做砂浆防水，属于背水面施工，处理效果不易保证。2、室内处理，对已装修完成的房屋业主生活影响较大，后期赔偿问题更难协商。3、处理工程量与室外相比没有优势。
针对内墙已经装饰完成的情况，如先期出现霉斑的面积较大，为保证处理效果，在外墙渗漏已经解决的情况下，通常需要将饰面层（乳胶漆或墙纸）、腻子层全部铲除，且自然通风数日后，才能进行二次装修施工。
屋顶花园渗漏
漏水点位置：其一般出现在屋面板的最薄弱环节，如：厨房预制成品烟道安装位置、穿过屋面板的管道位置、屋面板浇筑不密实或存在裂缝的部位等
漏水原因：针对每一漏水点，其需要现场仔细查看并分析原因。大多时候，形成漏水的原因不会是单一的因素。如：设计考虑不足、防水材料选用不当、未按施工工艺施工或施工过程不规范、后期使用过程造成防水层破坏等等。
预防和处理：
设计阶段，应当尽量避免屋面薄弱环节的出现，如：雨水、污水选用侧式排法，管道考虑沿外墙敷设；厨房烟道位置，多层住宅预制烟道外型尺寸一般为280*320，可以考虑在屋面板上设计一钢筋砼筒体（内空尺寸大于280*320），高度一般超过屋面二次装修预留位置，钢筋与屋面板构造连接且施工时整浇；考虑到后期房屋业主将进行二次园林装修的情况，设计成两道防水层（为避免植物根系对防水层的影响，表层选用刚性防水层）。
施工阶段，严格按照设计要求选用成熟技术的防水材料，严格把控施工环节，把监理旁站制度落到实处，屋面板砼的后期养护列为重点监控环节，杜绝不应出现的各种裂缝。
业主园林装修及后期使用过程中，在坚决不破坏原有防水层的同时，坚持实施再次防水处理。种植池、水池和通行道路的设计，遵照原屋顶排水系统进行规划设计，不封堵、隔绝或改变原排水口及坡度，注意考虑排水口的过滤措施，避免排水口及管道堵塞，造成屋顶积水和漏水。
变形缝位置渗漏
渗漏后现象反应：变形缝两侧墙体各户内墙，由顶层向下出现由多渐少的霉斑面积。
处理难点分析：1、顶部太阳直射，柔性防水材料老化速度快，镀锌钢板接头处理效果很难长时间保持且需持续保养；2、变形缝空间狭小，施工过程中两侧实现防水难度大，部分项目两侧连抹灰工序亦未实施；3、变形缝两侧，短期硬质联结无法实现。4、形成渗漏后，变形缝内通风效果差，处理时间过长；5、形成渗漏后，影响范围较大，矛盾容易激化。
建议处理方式：如下图
此处理方式优点：为钢筋砼结构，耐久性好，防水处理效果好，产生变形后对防水无影响；可以考虑直接省去变形缝两侧抹灰，节省部分造价；基本不存在后期维护，对屋顶有使用产权的房屋业主生活影响小。
结语
针对目前所反映出的问题，我们在经过认真的分析、思考、总结之后，我们得到了一定的启示。我们深刻的体会到：施工期间，一定要严格按照规范、按照设计施工，抓好施工管理；同时，在设计阶段，针对结构、材料特点，采取相应的构造措施；在后期使用阶段，加强与房屋业主的沟通，加强物业管理单位的监管工作。这样才能尽可能的减少问题的出现。
