据2019年年末，国家统计局统计数据显明，在我国老年人口比重持续上升。积极应对人口老龄化激增所波及的一系列社会与经济的变化，将会成为中国社会面临的重大问题。随着人们生活水平的不断提高和改善，人们追求健康长寿的愿望日趋强烈。原有的一些规模小、医疗护理不到位、生活条件差，以赡养困难老人为主的敬老院等养老机构的模式，已完全不能满足当代老年人的养老消费需求。取而代之的必然是休闲环境幽雅、文娱活动丰富、有医疗护理专业、膳食结构科学合理、子女探望交通便利的养老机构。然而发展至今，并未出现全面、系统的养老机构。本项目以中医养老为切入点，依托当地地理环境、资源特色等优势，构建以康复公寓、养生住宅为主，养生健康服务为辅的智慧、生态化“中药”主题养老园区，以满足周边城市、乡镇居民对高质量养生住宅的需求。一方面，可以利用“智慧城市”系统高效、专业地解决人口老龄化为社会带来的沉重负担，另一方面，响应国家政策，即将信息化、智能化手段融入养老服务中，提高养老服务效率。由此园区打算通过分期模式，建设三期工程构建园区产业集群，打造产业聚合、功能复合的生态智慧养老园区。
1园区建设规划
1.1一期工程
建设一期工程的主要目的是保证项目启动且正常运营及实现资金的回收和部分盈利，主要建设“一街一园四区多点”。一街：中药文化特色街区。一园：中药材主题公园。四区：茶叶种植区、中药材种植区、果蔬种植区、花卉种植区。多点：综合服务大楼、主题酒店、生态养生别墅、养生养老配套服务区。
1.2二期工程
二期工程主要目标是实现项目规模、知名度及资金收益的全面扩大，主要建设“一区一馆一园一公寓”。一区：中药科技园养生体验区。一馆：养生博览馆。一园：药文化园。一公寓：小聚居型养老公寓。
1.3三期工程
三期工程主要是建设品牌化园区，实现项目品牌、效益的最大化、建设标志性的建筑组团。主要建设综合MALL、老年活动中心、中医药养生园、独栋院落别墅。
2盈利模式介绍
“中药”主题智慧生态化养老园区区别于其他养老机构，它具有产业、旅游、文化、社区功能，能形成“产、区、人、文”四位一体有机结合的特色园区，同时园区网络联通，云平台进行生活管理。在园区建设运营过程中，将会产生以下5个方面的收益。
2.1医养收益
中医疗养收益主要指由园区“中药”主题所衍生出来的产业收益。主要包括一期工程中的中药文化特色街区、中医药种植区，三期工程中的中医药养生园，是园区运营中最重要的盈利点。其意义在于：(1)扩大目标人群面积。园区内具备专业的疗养设施，不仅能给身体健康的老人提供娱乐、居住的场所，也能为某些身体正在疗养阶段的老人提供人性化服务。(2)提升服务效率。当老人身体不适，需要治疗时，仅在园区内就可以进行简单、快捷、专业的医疗服务。2.2服务收益老人在一定年龄后会存在一些慢性疾病，通过“医养结合”的方式，医疗结构根据老人的既往史与日常智慧化系统检测情况，采用综合性的方法为目标人群建立专有的治疗方案，配备专门的护理。另外，不同的老人可能对卫生、饮食等方面有不同的要求，所以，还可以设立一些长期或短期的服务收费项目，如一日三餐、日常的打扫及相关的保健服务等。
2.3地产收益
地产收益是园区的开发主体，包括生态养老别墅、小聚居型公寓、独栋院落别墅，主要以“部分租售+长期持有型养老地产运营模式”为主。一方面，通过出售部分房屋产权，另一方面，租售部分房屋的使用权，即租售结合模式。这种模式针对人群广，大部分人群都可以根据自身的经济情况合理选择何种形式，它不仅可以降低土地成本，还可以享受土地升值所带来的利益。一般来说，整个园区的地产建设都有配套的附属设施，地产与养老项目的结合必然会吸引更多的目标客户。
2.4工程收益
工程收益主要是指整个园区所有涉及到的公共基础设施(如医院、公园、广场、文化体育设施、综合服务区等)及土地整改所带来的工程收益。一般而言，工程收益是园区开发的基础。园区的建设能带动周边地区对城市服务需求的增加，加快当地公共交通服务、社会服务、城市服务、城市智能化管理等的发展，同时也是主题园区运营工程收益的重要组成部分。
2.5其他收益
其他收益包括了园区因旅游收益所衍生出来的门票、餐饮、服务等收益。除此之外，随着整个园区的发展，依托当地的特色产业，形成食、住、游、娱、康、教等多元态的消费盈利，这些服务的增加，也是园区运营收益的重要组成部分。于运营商而言，园区的产业发展服务是其中最重要的一项业务，往往都会采取多种收益结构相互组合而成。所以，在园区建设运营不同阶段，盈利点的来源重点有所侧重，盈利模式也有所区别。
3结语
产业融合是创新的源泉。由于我国老龄人口的激增、出生人口的下降，传统的养老模式已无法适应当前的养老服务形势，在当今养老市场需求量较大，养老机构严重缺乏的背景下，随着人们生活质量的提高、平均寿命的延长、退休年龄的延迟及未来老年人口消费能力的提升，相关企业若能抓住中国医养融合的机遇，以“中医中药”为突破口，建立满足人们生活需求“天人相应”的生态智慧养老园区，必然能开拓新的市场。
参考文献
[1]海川.智慧养老：未来养老新模式[J].新经济导刊，2017(9).
[2]杨洋.特色小镇养老地产项目运营模式研究[D].南京邮电大学，2019.
[3]张帆，王昆，崔吉华.养老地产与健康小镇融合发展模式研究———以长沙市为例[J].中国集体经济，2018(27).
《智慧养老园区概念设计研究》来源：《现代园艺》，作者：杨军 刘爱云 范卓 方瑜
