浅谈建筑项目的资金风险控制

　　摘要：在目前“银根”“地根”双向紧缩的政策调控的背景之下，资金链的管理状况如何将成为考验房地产企业的核心竞争力因素之一，同时资金链的管理也将加速催化行业资源的分化与整合。本文就详细分析了建筑项目资金链的事先事中和事后的风险控制方法。
　　关键字：建筑；项目；风险控制
　　
　　建筑项目资金需求量大、资金链脆弱，需要在项目前后进行风险控制。具有良好的资信能力和广泛融资渠道的企业，将会在行业格局的重构过程中将占据更为有利的地位。我国房地产企业应该结合自己的实际情况，通过有效的探索途径，积极拓展各种可能的融资渠道来帮助我们解决资金方面的困难。
　　一、建筑项目的事先风险预警
　　1、构建多元化资金来源渠道
　　一是积极发展银行贷款以外的其他金融业务，如充分利用银行承兑汇票、信用证、保函以及商业汇票等结算方式。二是打造自身品牌，积极进入资本市场，以品牌作为前提优势条件，有计划地发行股票、债券等筹集经营资金。三是通过并购或者合作开发项目等方式，逐步扩大市场份额，增强和壮大企业的影响力及在某个区域的话语权。四是随着REITS等方式在国内日渐成熟，海外私募的出现、ABS和MBS的推出，股权回购、可转债、海外上市、租约变现等一系列创新融资方式令房地产企业的融资有了新元素，这对囿于债务融资的房地企业无疑是一个利好消息。房地产企业应充分了解并利用这些新的融资策略，募集企业进一步发展所需的巨额资金。
　　2、科学制定项目开发计划、加强成本管理
　　节流亦是修炼企业内功，增强企业自身免疫力的好办法。第一，为了合理占用企业有限的资金，科学制定项目开发计划是有必要的。在整个决策过程中，企业要从筹资规模、筹资成本、首期投入资金、在建时所需的常规资金以及预期收益等方面进行整体分析、测算，为决策者提供及时、可靠的信息。具体流程如下:（l）要制定成本预算目标。对项目建设中发生的前期可行性研究费用、规划设计费用、工程开发成本、开发间接费用、经营收入等都要进行整体预算。（2）要对成本费用进行正确的归集和核算，正确计算开发项目中发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等（3）要对成本进行深入的分析在核算的基础上，对成本指标的完成情况进行考核，根据存在的问题找出改进成本管理的措施，不断寻求降低成本的途径。（4）要重视基础数据的收集和整理。企业决策者要有计划地培养内部管理者和员工树立成本意识，并注重成本相关数据的记录、保存和传递，为企业准确地进行成本测算打好基础。第二，成本管理方法。包括几方面:合同管理、预算及资金管理、材料管理。其中，预算及资金管理是核心。（1）合同管理:公司所有重大经济活动的实施均从合同汇签开始，所以合同管理工作须融合财务、预算、工程等各个职能部门。合同管理到位，所涉及的工程造价和材料价格合理，则成本控制就己经有了一个很扎实的平台。（2）工程预算及资金管理:参照工程预算合理地进行成本核算和资金管理是房地产开发企业财务工作的重点。因为工程成本及其资金的支付是房地产开发企业的实质性核心内容，每一项所涉及的金额又相当巨大，故必须重点控制。
　　二、建筑项目的事中风险应急管理
　　第一，房地产商品进行流通时，房地产流动资金的周转时间十分重要，它直接影响房地产资金全部循环过程。流动资金的周转时间主要取决于房地产货币资金和商品资金在商品流通过程中变更的长短。一般来说，出售房屋流动资金的管理与一般商业流动资金相一致，可以采取以下的原则：
　　（1）缩短房屋待售时间，减少货币资金的积压。
　　（2）加强房屋市场反馈功能，掌握房屋出售的最优方式，制定最优房屋流通计划，及时按社会需要的数量和质量组织房屋建设和出售。
　　（3）提高房屋出租的劳动效率和改善服务态度，减少结算环节和缩短结算过程，以减少在途中货币的积压。
　　（4）尽可能减少物料用品、家具用具、待摊费用等非商品资金的占用等。所有这些，都有助于房屋流动资金周转速度的变换。
　　第二，加强施工管理，缩短工期，加紧催收进度款
　　工期长短直接影响资金周转和企业效益。我们一面加速结尾工程的结算资金回笼。一面抓紧新开项目投入，这样使项目间的资金得以互为弥补，形成资金的良性循环。
　　第三，完善预算和合同管理制度
　　（1）合理控制工程造价，是符合开发建设过程中建设资金管理的首要环节。因而，我们特别重视工程预算的审查管理，节约建设资金。
　　（2）加强经济合同管理，控制工程费用支出。我们将工程合同进度款于竣工前控制在90％以内，并坚持做到不签订合同不拨备料款和开工款，不按合同完成工程进度和质量指标不拨进度款。由于实行严密的拨付款制度，提高了资金使用效率。
　　三、建筑项目的事后风险补救
　　（1）制定切实可行的营销策略
　　房地产企业的营销策略是资金运作过程中的重要环节。掌握房地产市场信息。正确运用销售心理学和财务杠杆原理，制定营销策略，利用预售手段，缩短销售周期加快资金回收，不仅可提高企业经济效益，还可降低企业财务风险。
　　（2）房地产运营现金流使用策略
　　大型商业地产通常采用统一经营、甚至统一收款的方式，因此开发商可以在项目运营期间掌控大量现金流。另外，商业地产运营商给厂商结账的时间在一定程度上滞后，这就为商业地产运营商使用以上现金流留足了时间和空间。当然，只有商业地产企业或零售商规模达到一定程度后，现金流的价值才能够体现出来。
　　（3）房地产证券化策略
　　房地产证券化可以实现地产与资本市场的有效结合、互动，实现资金回流、资金链的良好运作。建筑项目政权化工具主要包括债券类、股票类、信托类三类。
　　（4）房地产抵押策略
　　在房地产运营期间，房地产抵押潜能巨大，不仅具有清偿债务、房地产投资的功能，还可以转化投资者的投资结构、实现投资保障等。因此房地产抵押可以有效推进开发商的资金循环，尤其是在项目良性运营的情况下，项目的价值及评估值都会逐渐提升，有效进行抵押运作将提高开发商整个资金链运作的活性。
　　（5）房地产租赁策略
　　商业地产租赁是商业地产项目运营期间主要的投资收益。对于主要以出租为经营模式的大型商业地产项目，能否最大化租金收益以及如何最大化租金收益是开发商所面对的主要问题。
　　（6）房地产保险策略
　　房地产保险是以房地产为标的，以经济合同方式建立的经济关系，对特定的灾害事故造成的经济损失，提供资金保障的一种经济形式。房地产具有较大的风险，因此建筑项目的保险对于房地产运营商十分重要，从企业的长期发展来看，房地产保险对于控制项目的运营风险有良好的保障作用。
　　（7）房地产信托策略
　　房地产信托是指信托机构接受委托，经营、管理或处理的财产为房地产及相关财务的信托关系。相对于银行贷款而言，房地产信托融资资金可以使用的期限较长，较容易取得，能够降低房地产公司的总体融资成本。房地产信托融资是美国房地产企业融资的主要渠道，目前美国大约有300家房地产信托机构，它们已为不动产投资募集了数十亿美元的资本，使对长期资金有更多依赖的美国房地产业得到了持续稳定的发展。但如果信托方式是信托贷款，信托贷款的利率会大大高于银行。但在中国，由于国内商业信用体系尚未有效建立，因此房地产信托还处在谨慎实践阶段，多数属于政府性项目。但随着商业信用制度的逐步建立，房地产信托必将蓬勃发展。
　　参考文献：
　　于风坤.资产证券化:理沦与实务[M].北京:北京大学出版社2002
　　刘晖.住房抵押贷款证券化的国际比较[J].国际金融研究2000