摘要：加强居民小区物业管理，改善居民生活环境逐渐成为人们关注的焦点和热点问题之一。本文对当前物业管理工作的现状、存在的问题等，进行较为深入的研究，并提出相应的对策。
关键词：物业,管理,服务
物业管理行业是我国一个新兴的朝阳产业,正处于前所未有的发展阶段,随着物业市场规模的不断扩大,也给该行业带来了一些实实在在的问题。
一、当前物业管理工作的现状
近年来，物业管理在政府相关职能部门的监督支持下，在开发企业大力扶持下，规模不断增大，管理不断规范，服务内容和服务质量得到明显提升。
一是物业管理市场化运作已经起步。近年来，各地政府及物业主管部门，紧紧围绕引入竞争机制，提高物业管理水平，积极开拓物业管理市场，不断引入外部物管企业进驻，全力推行物业管理前期招投标制和提前介入制，取得了初步成效。
二是物业服务意识进一步提高。各物业企业努力转变观念，提升服务意识，立足职责定位，以良好的服务，取信于业主，在确保公共区域的绿化维护、环境卫生维护、协助秩序维护和安全防范服务到位的基础上，创新服务举措，努力融洽与业主的关系。比如有的小区为80岁以上老人送生日蛋糕、为新婚夫妇送鲜花、举办消夏晚会、开展各种有奖征文、摄影比赛等活动，促进了和谐小区建设;有的小区在显著位置开展物管条例宣传，免费提供给车打气、叫车等多种温馨服务等，受到业主欢迎。
二、物业管理工作存在突出问题
当前，物业管理工作面临的问题较多，综合各方面的意见建议，主要表现在以下四点：
(一)社会认识存在偏差，物业企业地位尴尬。一是行业偏见普遍存在。由于我国的物业管理是从计划经济下传统房屋管理转变过来的，不少业主的福利型住房消费意识根深蒂固，对有偿服务还很不适应。多数业主将自身和物业企业的关系定位于主人、仆人的雇佣关系，稍有不满便指责、投诉，甚至无理取闹，造成了业主与物管企业处于对立的局面。同时，《条例》的宣传深度和广度都不够，广大业主、物业从业人员，包括有的职能部门工作人员对相关内容还不了解，甚至还有误解。二是行业社会地位不高。由于物业企业的服务项目以保洁、绿地维护、简单维修为主，属于技术含量低、劳动密集型行业，无论从业人员的学历、素质还是身份、待遇均相对较低，由此造成该行业的社会地位不高。三是舆论导向存在偏差。媒体对于物业服务的正面报道不多，缺乏对物业企业客观公正的评价和对社会、对业主的理性引导，客观地造成了群众对物业企业存有偏见。如物业仅是协助公安机关开展常规性安全防范的企业，不可能杜绝盗窃犯罪的发生。但在发生住户被盗或车辆被偷时，经常把责任推给物业企业。
(二)物业企业经营亏损，行业发展举步维艰。目前，物业企业经营状况很不乐观，发展前景堪忧。据调查，绝大多数物业企业亏损经营。主要原因一是收费标准偏低，二是物业服务企业负担较重。有的新小区内高层住宅二次供水、供暖产生的费用，旧小区水、电管线老化更换、设备维修、道路修复等等产生的费用，目前主要是由物业企业承担，相关单位相互推诿，尚未理顺。对于收费很低的物业企业，要承担份内份外的各种费用，显然是力不从心。有的企业为了减少亏损，采取裁减人员、降低工资等措施，又导致了服务质量下降，影响行业的进一步发展。
(三)旧区基础设施老化，改造管理难度大。当前，物业管理存在问题最多的是老旧小区。主要表现是：一是配套设施严重老化。九十年代初建成的小区，配套水平低，基础设施差，绿地及公用休闲设施少。经过近20年的时间，许多住宅小区的共用部位、公用设施设备急需维修养护和改造。二是服务管理难度大。旧小区的共同特点是：小区内道路四通八达，违章建筑多，人员来往复杂，车辆乱停乱放现象严重。
三、加强物业管理工作的几点建议
系统地研究解决制约物业管理发展的相关问题，促进物业管理工作科学发展，是关注民生的重要体现。为此，就物业管理工作提出以下建议：
(一)加大宣传力度，优化物业服务企业的发展环境。一是加强社会舆论宣传。充分利用新闻媒体广泛宣传与物业管理有关的法律法规，提高居民对物业管理工作的认识。通过制作 “物业直通车”、“业主园地”等专题栏目，采取业主访谈、物业与业主对话等形式，架起沟通交流的平台;通过加强法律宣讲、报道先进物业管理经验、宣传物业服务中的感人事迹等举措，进一步增强从业人员的职业归属感和责任感，增进业主对物业企业的理解和支持，从而促进物业管理工作的优质高效开展。二是加强行业内部宣传。物业人员在学习掌握好相关法律法规的同时，各小区要在显要位置开辟宣传专栏或宣传橱窗，宣传物业管理法律法规，公布服务内容、服务承诺、服务举措，报道物业服务动态、小区内的好人好事等，以丰富多彩的形式，引导业主关注、关心小区物业工作，增强业主的认同感。
(二)发挥政府主导职能，助推物业企业规范发展。建议政府把物业管理列入落实科学发展观，推进社会经济发展、建设和谐蓬莱的大框架、总规划中，从政府到企业，从社会到业主群体，把全面、准确地贯彻《物权法》、《物业管理条例》和《物业管理条例》作为大事来抓，改善行业生存环境，促进行业规范发展。要制定完善物业管理的相关政策，进一步健全物业管理网络，引导建立业主自治组织，要充分落实镇街的组织、指导职能，对将来建设的新小区，努力按《条例》要求运作;对条件成熟的建成小区，积极稳妥地组建业主委员会、成立业主大会;对己成立业主委员会的，要加强对其监督和指导，及时发现消除不稳定因素。
(三)加大政府扶持力度，强化物业企业自我“造血”功能。物业企业的市场化经营是现代物业发展的趋势。目前，有些地区物业企业靠开发企业的“输血”而生存，一旦开发企业无力承担之时，也是物业企业倒闭之时。因此，要引导物业企业依靠自身力量而生存，强化其自我“造血”功能。要建立质价相符的收费体系，要出台相关扶持政策。一方面，对积极参与旧区物业管理的公司给予适当扶持。如可在税收、旧区改造等方面给予一定的政策优惠，促进企业形成良性循环机制，逐步走向市场化的运作模式。另一方面，允许和支持物业公司开展多种经营、特约服务等，以扶持、帮助物业企业加快发展。
(四)转变物业管理模式，推进物业服务市场化进程。一是对于今后新建居民小区，要按照《条例》推行小区物业管理招投标制，尽量把小区的物业管理推向市场。凡是新建小区应由开发企业通过招投标的方式选聘前期物业服务企业，要鼓励选聘的前期物业服务企业提前介入项目的开发建设，对项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项，提出与物业管理有关的建议，并参与工程验收的监督。开发企业在预售时，应向业主公示物业企业服务标准及前期物业收费标准，并签定前期物业服务协议。二是对于近年来开发的、物业管理相对规范的小区，要引导发行提升管理服务水平，进行等级评定，实行按等级收费，并逐步尝试实现物业企业的独立，进而推向市场。
(五)加快旧区改造步伐，促进和谐社会建设。对旧区进行改造既是“民心工程”，也是提升城市形象，促进和谐社会建设的需要。建议政府统筹规划，针对各“老、小、散”住宅小区的实际，摸清底细，分类指导，一区一策，列出计划，分期分批实施改造。鉴于老、旧小区没有专项维修基金的实际情况，一方面，要根据《物业管理条例》对老旧小区改造的规定，有计划地投入财政资金，对损坏的道路、水电气热管线、照明等设施设备进行改造;另一方面，可通过适当地政策扶持，鼓励开发企业和专业经营公司参与旧区改造。对于改造后的小区，建议通过招投标方式，推行物业管理市场化。
