随着乡镇向城市化发展和人口不断增加等问题的推动，房地产成为了发展较为迅速、竞争力量持续加大的行业之一。人们对于生活环境的要求不断提高，市场上房地产企业的数量持续上涨，房地产行业的发展前景受到了极大的挑战。为了在市场中站稳脚跟，各房产企业不得不深思现阶段存在的问题，在保障自身产品质量的前提下，认真研究全新的、适应时代发展的市场营销管理策略，全面提高企业管理质量，创造更高的经济效益。
1现代房地产行业进行市场营销管理的意义
近年来，国家经济和人民生活水平不断提高，与民生息息相关的各行业都处于发展大好的势头，特别是刚需房地产行业。1)房地产行业作为国家经济中的支柱型产业，对国家的发展有着不可或缺的重大作用。另外，在不断推进城市化的进程中，房地产行业作为其中一项必不可少的基础建设项目，做好其自身的营销策略管理，扩大市场业务，能够带动城市化步伐向前推进，加快翻新现阶段乡镇和农村地区的面貌，对建设城市面貌、塑造地区文明文化都有十分重要的意义。2)对房地产企业本身来说，随着市场竞争不断加大，国家对该行业也提出了一系列的政策。在此背景下，企业必须开创出一条全新的、具有品牌特色的发展之路，才能有效应对实时变化的市场行情。进行市场营销管理有利于企业确定自身的发展方向，摆脱传统的、陈旧的营销手段，充分迎合现阶段市场的实际需求，制定出科学、合理的营销策略。3)对于民众而言，过去买房是为了满足生存所需，现在，大多数人对于房子的概念发生了极大的转变，其不再是单纯的居住场所，它被赋予了家、港湾等一系列更深层次的意义。因此，房产企业做好市场营销管理，有利于其更深入地了解人们的真正需求，从民众的角度出发，为他们提供更舒适的、更适合他们的房子。在此过程中，既能带动房地产的经济发展，又能提升居民的幸福度[1]。
2现阶段房地产市场营销管理现状
2.1营销理念传统老旧，对市场营销管理缺乏基本认知
目前阶段，许多房地产企业对市场营销的概念认知还停留在“买卖房子”的基本层面，市场营销的流程仅限于开盘、销售等简单步骤，甚至除了售楼人员，没有专业的营销部门和团队。部分企业会直接选择将营业业务外包给专门的中介或代理公司，错失了很多经济发展的良机。实际上，一个完整的营销过程，需要从建筑规划初期就开始下功夫，建筑的选址位置、建筑风格、户型、民众的心理预想等都需要经过周密的考量。
2.2缺乏前期调研过程，过分追求营销结果
所有市场营销工作的开展都应该以满足客户需求作为最终的目标。目前，一方面，许多房产开发商完全缺乏前期对市场、民众需求、竞争品牌的调研工作，对市场行情一无所知，仅凭内部的沟通讨论来确定建筑房型和营销过程，最终导致出现产品滞销问题，资金无法正常回笼，不仅无法完成销售目标，而且造成了大量的资源浪费。另一方面，部分房地产商为了达到更高的销售目标，在原有的售房基础上进行一系列的配套销售，比如装修、车位等，导致民众对于该种营销方式产生严重的抵触心理，反而出现适得其反的效果。
2.3营销模式及渠道单一，缺乏多样性及创新性
1)在营销模式方面，多数房地产企业还是选择被动的销售模式，客户有需求，企业提供相应的服务。推广方式也仍局限于发传单、租赁广告牌、地推等形式，缺乏创新性。2)营销的渠道还保留传统的人为操作形式，以具体的销售人员为主体，进行所有的销售业务。该种市场营销管理形势，非但不能满足现代社会市场的发展需要，反而会因为无法跟上时代潮流而影响实际的传播效果，致使销售业绩呈下滑趋势，达不到预期的经济效益目标。
2.4配套的物业公司不专业，基础设施不完备
随着人们生活水平的提高，对于生活环境的要求已经不局限于房子本身的布局和质量，周围的绿化面积、配套设施、物业公司的服务内容和管理水平等都纳入了民众的考量范围之内。而目前，许多开发商在推广前期打出的高质量物业平台、符合民生要求的绿化覆盖率、配套停车场等宣传口号，在后期实际投入使用的过程中往往都存在巨大的落差。部分开发商为了达到销售目的，在营销前期，不惜耗费高资金与具备专业资质的大品牌物业公司合作，利用品牌效应开展营销工作。而在营销目标达到后，撤掉原有的物业公司，换成低档次、低费用的物业公司。原本承诺的绿化面积、配套设施等也未真正落实到合同和书面文件中，以糊弄的形式欺瞒客户，最终导致居民心中产生巨大落差，也因为开发商的不诚信行为而引起一系列的纠纷问题[2]。
3做好房地产市场营销管理的有效策略
3.1正确分析市场营销现状，提升市场营销管理意识
以LG地产公司的JY国际项目为例进行分析:该企业及项目位于某地区，企业知名度、品牌效应等影响都不是很大，且该项目的占地面积非常大，以高档住宅小区为主，周边配套学校、医院、商场等胚配套设施，功能性非常强。在如此庞大的项目背后，需要投入非常大的资金。为保障资源的合理利用，实现经济效益目标，该项目必须对自身企业及项目进行分析，提高市场营销管理意识，在营销渠道及模式等多方面狠下功夫，高效完成项目目标。3.1.1该企业营销优势、存在的问题。其优势在于该地产公司的营销经验十分丰富，且已经具备相对完善和专业的营销团队，对人员的管理也十分规范。另外，该项目有十分稳定的资金来源，在宣传能力方面具备极高的竞争能力。而主要的问题在于产品本身的质量和实用性、销售定价、客户挖掘、营销渠道不齐全等方面。该类问题使企业原本具备的各项优势大打折扣，无法发挥出其真正的价值。3.1.2全面分析企业自身及营销环境。因此，通过对企业自身和营销环境的准确分析，该项目团队在产品策略和营销策略上都狠下功夫，从实际问题的角度出发，有针对性地采取解决措施，通过将客户需求进行分类、突出产品优势、调整定价策略、优化渠道策略等一系列的操作手段，实现了最终的市场营销管理目的，达到预想的经济目标[3]。同时，还需要制定行之有效的营销策略及工作流程。
3.2做好市场调研，采用先进的市场营销管理理念
1)在规划初期，要成立专门的调研队伍，对市场行情、竞品分类、客户的实际需求进行考察，其中，以客户需求为主要的调研方向。通过对不同客户进行年龄、生活质量层次、购房目的进行分类，可充分了解不同的客户对于住房的要求。比如，从年龄方面来说，中老年人群会更青睐中式的布局设计，讲究经济性和实用性。而年轻人会更注重风格上的选择和生活的便利性。因此，针对不同的客户群体，可确定建筑的房型设计、周边配套设施等。前期工作做到位，可以给后期的营销过程省去许多不必要的环节，整体提高工作效率。2)在营销渠道和模式方面，可以充分利用当今时代的网络平台和科技手段。在手机和互联网深入民众的现代生活模式下，许多行业的运行方式都发生了极大的改变。科技的进步让互联网平台得到了充分的施展，电子商务的运行模式也给各行业和人民群众带来了极大的便利。各房产开发商也应紧跟时代发展的潮流，充分利用互联网平台，推出适应人群需求的营销策略，让交易过程更简洁化、高效化。比如，以前人们买房只能通过于销售人员面对面沟通、现场看房的方式。而现在，可以通过VR技术实现网上看房，让人们通过手机和电脑看到样板间的全貌。同时可以在社交软件上与销售人员进行沟通，节省了许多来回奔波的时间，客户可以同时对多套房型进行实时对比，有效提高购房效率[4]。
3.3注重后期的物业服务，不断完善配套设施
随着社会文明的不断进步，各房地产商的思想认知和营销目标也应有所提升。营销策略和经济目标固然重要，后期的维护和服务也要到位。营销的目的不应仅为了将产品推销到客户的手中，销售的同时，得到客户的认可、形成稳态的合作关系也十分重要。因此，各开发商在做好建筑建设，保障房屋质量的同时，也要慎重选择合作的物业公司，力求为客户提供专业、优质的服务。另外，舒适的居住环境能够有效提升客户的幸福度，要从客户的需求出发，完善建筑周边的配套设施，给客户的生活质量提供有效的保障[5]。
4结语
居住场所的概念早已随着时代的发展而发生变化。房地产企业要想在现代的社会市场中长远、稳步的发展，就必须认清自身企业的定位，从民众的生活需求层面出发，完善内部的市场营销策略。同时，肩负起新时代房地产企业的使命，在提高经济效益的同时，为民众生活提供有效服务，促进社会文明和国家经济的不断发展。
参考文献:
[1]赵南星.新时期房地产市场营销管理新政策分析[J].现代盐化工，2020，47(6):123-124.
[2]白扬.新时期房地产市场营销管理新政策初探[J].现代营销，2019，27(9):53.
[3]卢晓俊.新时期房地产市场营销管理新策略探析[J].商讯，2019，37(4):47.
[4]程捷.新时期房地产市场营销管理新策略初探[J].中国市场，2018，25(10):127，129.
[5]张文红.电子商务在房地产营销中的应用研究[J].时代经贸，2016，14(24):50-52.
《房地产市场营销管理》来源：《四川建材》，作者:刘宇昕
