本文是一篇金融研究论文，发表在《浙江金融》上，杂志社中国人民银行主管，是浙江省金融界唯一全国公开发行的指导性刊物，是金融舆论宣传的重要阵地和重要载体。2005年起，杂志全新改版为全彩大16开68页，内容丰富版面精彩，为企业家、银行家、投资人关注，已成为国内金融界的时尚杂志。
【摘 要】房地产企业在市场经济中地位的日益提高，使得房地产企业的产权分配问题显得尤为重要，由此引起房地产企业资本运作的一系列涉税问题。从行业特点上看，房地产行业具有项目审批计划性、经营方式多样性、开发产品固定性、开发周期长、多种方式交易、“滚动式”开发、高收益、产业集中化，土地资源和市场占有率将被集中在大型企业手里以及涉税税种多等特点，因此房地产企业资本运作的税收管理就成为税源监管的难点，笔者结合实际情况，就目前房地产资本运作所带来的涉税问题进行简要分析，并在此基础上提出完善我国房地产企业资本运作的措施。
【关键词】税收,资本运作,股权转让,房地产,金融研究论文
一、房地产企业资本运作类型分析
1.房地产企业资本运作主要形式介绍
房地产企业资本运作主要是指房地产企业根据自身行业特点，以资本增值最大化为目的，在现有的宏观政策及制度安排下，将可以从外部取得的资本以及内部拥有的各种资本全部纳入价值资本的运行轨道，通过借贷、并购、重组、上市、产权转让等各种方式，为企业融得资金，实现投资及资本结构优化，将潜在的资本转变为活化资本并进行优化配置的经营活动。随着经济的发展，资本市场的日益壮大以及各类原生、衍生金融工具的产生，房地产企业资本运作的方式日益多元化，但就其本质而言，不外乎债务性与权益性两类，常见的形式有以下银行建设贷款、开发过程中利用商业信用、预售房款、债券融资、房地产信托、直接上市、借壳上市、合作开发、股权转让等类型，其中股权转让即全部或部分受让房地产公司股权，相应获得房地产公司名下财产的所有权，包括其开发的房地产项目。
2.房地产企业股权转让特点
与其他行业以单一法人主体持续开展经营不同，房地产企业一般以项目公司形式开展经营。房地产项目公司是指专为开发特定的房地产项目而成立的房地产开发公司，其通常拥有待开发或正在开发的房地产项目。部分或全部转让房地产项目公司股权就可以实现土地使用权或在建工程等实物资产转让的目的。
房地产项目公司的股权转让，土地使用权等实物资产转让相比，手续较为简单，只要签订股权转让协议并按规定办理股权转让变更和工商变更登记即可，房地产集团通过控股公司的经营权来直接控制和管理各个项目公司。并且，根据《城市房地产转让管理规定》的要求，土地使用权的转让受到多重限制，而采用股权方式则一般不受上述规定的限制，从涉及的交易税费而言，股权转让方主要涉及所得税、印花税，受让方主要涉及印花税，涉及税费大大低于实物资产的转让。因此，项目公司运作，通过股权转让实现实房地产开发项目实际控制权转让已经成为房地产开发领域通行的运作模式。
二、房地产企业资本运作案例
下面是一个国内某知名房地产企业为了达到境外上市的目的进行了一系列的资本运作的公开案例，其中涉及了大量的股权交易行为，从税务管理的角度细致分析，都有可能存在着一定的涉税问题：
1.资本运作具体过程
(1)进行架构重组，建立境外控股公司，打造上市主体
重组第一步：快速突击处理交叉持股。通过集团内部股权转让的方式，将旗下的拟上市资产，即从事地产和物业管理业务的各子公司股权集中归至一系列广州注册的子公司(三层子公司)名下，并再将该系列广州公司股权归至HD实业名下。招股书显示，在此步骤中，一系列股权转让均以各子公司注册资本，即股权成本价进行转让。
重组第二步：外资收购境内股权，注入上市主体。将境内资产集中归至HD实业之后，接下来进行红筹上市的关键一步：将境内资产注入境外上市主体。为适应赴港上市需要，2006年6月26日，分别在英属维京群岛和开曼群岛注册AJ(BVI)有限公司(简称“AJ”)和HD地产集团有限公司(HK)，前者作为中介控股公司、直接持有国内各子公司的股权，后者作为上市主体，为旗下所有营运及项目子公司的最终控股公司。
招股书显示，继6月26日注册成立AJ之后，AJ从HD实业手中收购各子公司的全部股本权益(均为广州注册的企业)，收购价按照收购时对各个目标公司进行的估值厘定。至此，其在国内的各子公司被注入境外注册的中介控股公司-AJ，上述三层子公司也正式转型成为外商独资企业。
按照国内对外商投资的法律规定，这二步重组中，系海外控股公司收购内资企业，当时适用《外国投资者并购境内企业暂行规定》(并购规定)。按照并购规定，外国投资者并购境内的内资企业，应对拟转让的股权价值或者资产进行评估，双方不得以低于评估价的价格转让股权或出售资产，变相向境外转移资本。因此，AJ从HD实业手中收购各子公司时，以评估价厘定，相应的股权转让所得依法应该缴纳相应的所得税。而第一步的重组中，系内资企业集团内部的股权转让，而国内对该种情况的股权转让价格并无硬性规定，因此双方以注册资本进行转让，规避了企业所得税的支出。
(2)利用“YL”模式，提升公司利润
香港会计准则规定，常规的收入确认流程，从预售收到现金，到交楼后确认收入，短则一两年，长则数年，因此为了能够在香港上市，取得更多的融资资金，于是该房地产企业便在国际投行的协助下利用了资本界后来称为“YL”模式的资本运作手段，借助境外股权转让，得以一次性提前兑现开发利润，当年营业利润率和净利率创历年新高，但规避了相应的税收负担。
“YL”模式具体运作是这样的：2007年7月，AJ的全资子公司YL集团有限公司(以下简称YL)在香港注册成立;2007年8月，AJ将其持有的境内公司JB物业公司的股权全部转让予YL，至此，YL通过持有该物业,间接持有YJBD房地产项目;2007年9月，AJ向ML转让YL40%股权，从而间接转让该房地产项目部分权益。
招股书显示，通过“YL”这间“纯供ML作投资用途”的新设公司内部股权安排，ML持有YL40%股权，而YL间接全资拥有YJBD房地产项目。按照双方的约定，ML与AJ按照40%与60%的比例获取YL股息，直至ML获得的股息总额达到股权购买价(1.3亿美元)的25%复合年度回报为止，其后，ML和AJ按照20%与80%的比例分摊YL股息。
YL的股权转让其实是某整体预售YJBD房地产项目，提前一次性兑现土地增值和开发收益。2007年9月底，转让YL股权之时，该房地产项目仍然在建中，该项目首期预售自2007年10月1日起进行。招股书中对此也“直言不讳”：“我们成立YL集团有限公司为投资控股公司，纯粹供ML作投资用途。我们与ML的合营企业仅与YJBD房地产项目有关。该项交易实际上为大量预售该项目，让我们套现部分投资”。
(3)转让房地产项目开发权，进一步提升利润
2008年4月30日，XSJ集团以7.55亿元与HD集团合作开发其在佛山和武汉的两个项目，据此，HD集团向XSJ转让该两个项目的房地产开发权。招股书显示，根据合作开发协议，HD集团负责提供土地使用权，XSJ负责注入开发成本和后续管理资金，项目销售所得净额由该集团和XSJ按照40%和60%的比例进行分摊，其实质与YL模式有异曲同工之妙。
2.房地产资本运作可能存在的涉税问题
由于房地产企业特性，其通过二级市场取得土地使用权一般有两种方式：一是直接受让土地使用权。因为土地使用权转让手续繁复，加上转让过程涉及了营业税、土地增值税、企业所得税、契税等多种税收，企业一般较少采用;二是通过收购控制着土地使用权公司的股权，从而达到对土地使用权的控制，还可以将转让涉及的相关税费，延后到开发项目的整体完结之后。上述案例中的“YL”模式，就是利用了境外控股公司的架构，将这种资本运作模式做到了极致。
但这种资本运作模式同时存在一定的涉税风险，一是资本交易定价公允性问题，如本案例中HD集团为准备上市架构重组而进行了一系列的资本运作均是通过平价股权转让完成，转让价格是否公允存在一定疑问;二是“YL”模式通过转让境外控股公司股权间接转让境内资产(不动产)实现收益，其收入来源地认定与税收管辖权存在争议;三是通过股权购买方式取得开发权，受让方为取得相关资产特别是土地使用权所支付的溢价在项目完成后不能在项目公司予以税前扣除，会加大完工销售后项目整体利润水平与税收负担，使企业有虚大相关成本的动机。
三、目前企业资本运作管理现状和存在问题
1.政策因素方面
一是下位法与上位法相冲突。根据《国家税务总局关于加强对非居民企业股权转让所得企业所得税管理的通知》(国税函〔2009〕698 号)，税务机关可以按照经济实质对间接股权转让交易进行重新定性，一旦认定转让方非居民企业不具有合理商业目的，企图通过不合理的手段进行避税，就可以否定境外控股公司的存在，其在境外的股权转让收入也会被认为源于中国境内，从而应被课以预提所得税。这就与《企业所得税法》实施细则第7条“权益性投资资产转让所得按照被投资企业所在地确定”是否来源于中国境内的规定相矛盾。被转让的中间控股公司股权，其“被投资企业”所在地显然在境外。因此，新出台的税务部门规章实际上是与现行上位法(行政法规)相矛盾。
二是如何确定股权转让的时间。《国家税务总局关于发布<企业重组业务企业所得税管理办法>的公告》国税总局公告〔2010〕第4号文中提到“股权收购，以转让协议生效且完成股权变更手续日为重组日”，但是，国税函〔2009〕698号文要求“非居民企业应自合同、协议约定的股权转让之日(如果转让方提前取得股权转让收入的，应自实际取得股权转让收入之日)起7日内，到被转让股权的中国居民企业所在地主管税务机关申报缴纳企业所得税”，两个文件的时点规定是不同的，由此导致纳税义务时间不同，会直接影响到稽查加收滞纳金的计算，而且不同时点的外币汇率差又导致税款的计税依据不一致。
三是如何确定股权转让价格的方法。公允价值的确定是非居民企业股权转让关联交易税款征收的关键，目前税务机关对股权价格的核定缺少技术手段支撑和评估机制保障，核定结果法律效力不强，税企容易产生分歧。从近几年各地发生的案例看，一些非居民企业为了规避纳税义务，进行不合理的税务筹划，在合同中规定较低的价格转让，另外通过其他方式，以合同补充件、合同附加说明等反映真实转让价格，通过其他渠道实现非现金资产或权益的转移输送，而这些材料往往不会提供给税务机关，税务机关在难以判定合同金额真假及资金流向、其他经济利益输送的情况下，更加大了税务机关对于确定股权转让真实价格的难度。
2.管理职责方面
我国长期以来形成的相对独立的、以事项管理为特点的跨境税源管理机制，已经不能满足新形势下的多元化跨境税源管理机制的发展要求。因此税务机关要从原有关注在华跨国子公司的单一性税收筹划行为，扩展到整个投资集团的战略规划，研究跨国公司全球配置资源的新动向、新特点，熟悉国际产业转移的规律，突破单打独斗的局限性，打破传统的工作机制和思维模式，从多税种、多环节、多层次、多部门整体考虑跨境税源管理工作方法与手段，形成适应我国经济地位的跨境税源管理能力。
3.信息资源方面
一是信息资源的滞后性。一方面资本运作的管理可能涉及多个政府部门，如中央银行、外经贸部门、证券监管部门等，目前税务机关与这些政府部门之间尚无法实现信息共享，缺乏有效的信息交换制度和信息共享平台，导致税务部门难以及时准确地获得相关信息;另一方面《非居民企业所得税源泉扣缴管理暂行办法》(国税发〔2009〕003号)明确了企业签订合同后30日之内应到税务机关备案的事先备案制度。但正如上述案例的情形，由于间接股权转让与直接股权转让不同，境外股权控股方没有要求境内企业办理股权变更手续，因此境内企业就不需要到外经贸部门进行股权变更审批，同时也不需要向税务局进行报备，导致了税务机关在税源管理、税务稽查等方面的被动局面。
二是信息资源的真实性存疑。虽然税法规定了被转让股权的境内企业有义务向税务机关提供股权转让合同等相关资料，但实际执行效果却并不理想，一方面境内企业出于企业自身利益考虑，他们不会积极配合税务机关主动提供转让合同;另一方面目前非居民企业提供的合同信息多是英文版，专业用语较多，给税务部门辨别信息是否真实带来很大难度。
四、加强房地产企业资本运作管理的应对策略
1.政策方面
规范非居民企业股权转让的法律法规。目前国税总局出台的关于非居民企业股权转让的法律法规、部门规章等通常只是对过去非居民企业股权转让过程中遇到实际问题的分散性解释和回应，有待形成统一的指导文本，因此，有必要由上级税务部门对现有的有关非居民企业股权转让所得税的税收部门规章进行统一归纳和整合，在此基础上制定明确的纳税指导文本，向社会公开，对非居民企业股权转让中可能出现的焦点问题、操作误区以及涉税疑点做出集中的解答和提示，确保非居民企业在申报纳税及税务机关在稽查办案时有章可循。
2.管理方面
一是加强对非居民企业日常经营活动行为的监控。为及时掌握其在中国境内的投资经营活动，规范其所得税申报和相关资料报送制度，避免不必要的税源流失，建议对非居民企业建立基础数据库，例如在CTAIS系统中建立独立于居民企业日常税务操作外的非居民单独操作系统，将目前的合同备案制度、预提所得税扣缴及非贸易付汇等功能进行整合，便于对非居民企业的活动进行监控，弥补目前非居民企业预提所得税上的操作不足。
二是建立专业化征收管理机制。一方面实行专业化管理，将涉及的非居民企业，纳入专门的信息数据库。登记其持股股东以及持股份额，实行重大事项报备制度，设置专门 管理员，定期梳理非居民企业股权变更登记信息，对于涉及股权结构发生变化的企业，派人核实调查。另一方面是税收管理拓展延伸。如果扣缴义务人或者受让人未依法履行代扣税款职责，而且未在转让过程发生时向税务部门报告的，由扣缴义务人或者受让人承担税款连带责任，税务部门可以依法对其进行处罚。对于发生国内控股企业向非居民企业转让股权的业务，由被转让企业所在地税务机关向控股企业所在地税务机关传送有关数据信息，避免税收流失。
3.加强股权转让公允价格审核。对股权转让价格的审核是查处股权转让案件的难点，由于股权不同于一般商品商品，涉及到未来预期等复杂情况，而资产评估一向是税务机关相对陌生的领域，税务人员对资产评估的理论基础、法律法规依据、评估方法等都比较陌生，所以仅仅依靠税务机关的力量很难对企业的价值做出准确有效的评估。目前我国资产评估工作主要由经财政部门审批的资产评估机构实施，出具有法律效力的资产评估报告。鉴于目前税收征管实际，对非居民企业关联方股权转让业务合理确定公允价值，建立中介评估为主、税务审核为辅的审核机制，借助外力，提高质量，分担风险。同时税务部门建立专业化管理队伍，税务尽快培养一批高精尖专业人才，以省为范围统一调配指导工作开展，提供人力资源保障。
4.信息共享方面
一是搭建跨部门信息共享机制。税务部门应与外经贸、外汇管理、发改委、海关、公安、银监、工商等相关部门加强合作，构建非居民企业税源控管的信息数据共享平台，加快涉税信息传递，及时掌握非居民企业的重大事项变化情况。同时与其它国家税务机关建立合作机制，加强国际间的信息情报交换，建立一个系统、严密的非居民企业协税护税网络。
5.征纳关系方面
二是营造和谐互动的征纳关系。对内，在理论上拓宽税务干部的视野，加大非居民税收、股权转让等涉税问题的培训力度，培养一批熟悉政策、素质过硬的资产评估专业人才，实施专业化管理;对外，依托“税法解读”、“重点企业走访”等平台，加强税企间的沟通，进一步加大税收政策的宣传力度，提高税法的遵从度。在实际操作方面，考虑到间接股权转让的时效性和境外非居民企业的特殊性，在税收法律规定的框架内，应该采用更加简便易行、双方认可的征税方法，简化CTAIS系统中非居民企业股权转让的纳税申报流程，优化服务，营造和谐的征纳关系，确保税源及时入库。
参考文献：
[1]吴海滨,房地产企业资本运营战略研究[J].天津大学.
[2]HD地产集团香港上市招股说明书.
