本文是一篇房地产论文，发表在《中国地产市场》上，杂志始终以引领、参与、构建健康和谐的地产行业价值观为己任。《中国地产市场》秉持第三方观点和建设性心态，不断推进行业创新、变革，蕴含行业专家学者的思想财富，创造地产行业新型强势交流平台。与有识之士，共同推进地产行业进步，对业内外产生了变革性的影响。
【摘 要】在竞争激烈的房地产行业中，房地产产品的功能直接影响着产品的销售情况，本文通过对“功能型”房地产产品的理解，从房地产市场行情好坏的角度出发，分析了各种行情下“功能型”房地产产品的营造情况。
【关键词】房地产,功能型,产品,营造,房地产论文
引言
行业人士普遍认为房地产产品的定位存在着“最佳定位”的唯一性。但是事实却并非如此，房地产产品的定位并不是唯一的，及房地产产品的定位是多功能的，并不存在定位“唯一”这一说法。结合我在房地产产业多年工作经验，我认为：在房地产产品促销时期，大部分消费者都比较注重房地产产品的多功能。这就说明，房地产产品的定位不是唯一的，而是多功能的。
一、“功能型”房地产产品的概念
“功能型”房地产产品的比较是指消费者在准备购买房地产产品之前，事先想好其房地产产品的最重要的使用功能，并且在这种功能上对市面上出售的房地产产品做出了比较与判断。即在购买之前决定好其使用的功能类型的规划，在这规划之上思考其房地产产品是否符合我们之前的定位，是否有价值。这就是我们所说的“功能型”房地产产品。
二“功能型”房地产产品的理解
“居住”与“娱乐休闲”是所有房地产产品中所必需要存在的两个条件。但是这并不是唯一的条件，比如说类似于巴马地区的房地产产品就具有除这两个条件之外的其他条件——即养生条件和生态条件等。例如：我们众所周知的沉香木，它是一种非常高档昂贵的香料，种植沉香木是非常有价值且收益非浅的一种方法。然而，当沉香木在食品缺乏、取暖材料极少、军队材料不足的战争年代，在这种战争年代，人们是度日如年，根本就没有人会惦记着买香料，所以在这种战争年代是销售不出去的，所以在这种战争年代，种植沉香木的种植户只能将其昂贵的沉香木用作火柴与军需材料来进行贩卖，来换取种植户的日常用品需求，其所得的价钱还不够种植沉香木所出的本钱呢!并不是我们否定沉香木的价值，而是由于市场因素而导致沉香木卖不出高价钱。通过这个例子，我们看出了沉香木本身就有多功能，沉香木既能作为香料，又能作为木柴，还能做为军需材料。这种多功能在我们看来就是“功能型”定位的多重性。所以，这就说明每一个房地产产品都存在着多重属性。如果根据其属性来进行不同的交易，其交易的价格也会有所不同。同样的一所房地产产品房，有的以娱乐型功能为主，有的以居住型功能为主，有的以养老型功能为主，还有的以休闲型功能为主，各式各样，迥然不同。任何一套房地产产品房都应该包含居住、休闲、娱乐、聚会、养老等不同类型的功能型定位属性。例如每一套产品房的低层都应该把以养老居住为目标的高龄老年人定位为目标人群，这样老年人的生活就会更加便利，而对于年轻人来说可能就会偏向较高的楼层。
三“功能型”房地产产品的营造
文章根据房地产行情的好坏情况，来分析“功能型”房地产的营造：
1.房地产行情较好的市场
在中国，特别是在北京、上海、广州、深圳等一些比较大的城市，房地产行业处于非常景气的市场环境中。每一套产品房都能根据其最优秀的定位属性而卖出，从而使得开发商达到了非常优厚的收益，其卖出去的价格总是高于预算价格。在上海等一线城市中，一套使用多年的二手房，其价格能到达两、三万元每平方米，这都远远超过了伦敦、纽约等国际都市的房产价格。这样的市场行情下，房地产的产品除了要考虑产品房的建筑质量与居住条件以外，还要根据产品房所属的地段、自然环境、交通等属性来建造。
2.房地产行情中等的市场
市场景气度在不高也不低的状况下，消费者与卖方都对房地产市场的未来有各式各样的想法。但现实情况是，卖方买方的分歧越大，房地产市场就越活跃。此时，“功能型”产品房的营造取决于产品的户型是否新颖，周边设施是否齐全，如果户型单一，设施不周全，那么产品房的营造效果就会比较欠缺，反之，营造效果良好。根据消费者目的、房源的不同来进行“功能型”房地产产品的营造，最终效果会比较好。
3.房地产行情较差的市场
当房地产行业低迷的情况下，许多产品房都很难销售出去，由于消费者不愿意出钱购买，剩房、烂尾房遍地都是。消费者不愿购买的原因多种多样，或者是房型不舒适，或者是装修不独特，或者是交通不方便，或者是环境太过嘈杂，或者是产品房周边的闲杂人等太多等。在这种行情下，开发商只能通过建造功能多样的房地产产品房，来满足不同功能需求的客户，从而获得一定的经济利益。
参考文献
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