浅析2010年小城镇房地产投资的机遇与风险

　　摘要：2010年，我国迎来了小城镇发展的“黄金年”。国家宏观政策的出台、城市化进程的推进、人民物质生活水平的提高等等，在新未来几年内，都将有利于我国小城镇房地产行业的发展。但在投资机遇到来的同时也不应忽视其风险，本文将结合我国现状，综合分析我国小城镇投资房地产的机遇与风险。
　　关键词：小城镇房地产投资机遇风险
　　小城镇建设是区域经济的重要组成部分，而房地产业是拉动小城镇建设的被动型主导产业。所以，房地产业的发展对小城镇建设，对区域经济的增长，有着重要的作用。小城镇房地产开发是小城镇建设的重要组成部分，它不仅可以为人们的生产生活提供基本的物质保障，还可以带动相关产业部门的发展。因此，对小城镇房地产投资机遇与风险的研究分析就显得尤为重要了。
　　一、机遇分析
　　1、国家宏观政策将有利于小城镇房地产的投资
　　2010年2月1日中央发布的一号文件指出，推进城镇化发展的制度创新，积极稳妥推进城镇化，提高城镇规划水平和发展质量，当前要把加强中小城市和小城镇发展作为重点。深化户籍制度改革，加快落实放宽中小城市、小城镇特别是县城和中心镇落户条件的政策。大力发展县域经济，抓住产业转移有利时机，促进特色产业、优势项目向县城和重点镇集聚，提高城镇综合承载能力，吸纳农村人口加快向小城镇集中。完善加快小城镇发展的财税、投融资等配套政策，安排年度土地利用计划要支持中小城市和小城镇发展。
　　由此可以看出，中央一号文件的出台将为小城镇带来持续的城市化发展动力及大量刚性和改善性需求，推进小城镇房地产业的发展，有利于开发商在该地区投资。
　　众所周知，房地产业是一个涉及许多行业的综合产业。其发展必定会带动建材、化工、供水、供电、装饰材料、安装、交通运输及商品零售等相关产业的发展，因此发展小城镇的相关政策的出台，必将以吸引房地产商在小城镇投资为先，促进当地房地产业的发展；与此同时，随着政府对小城镇发展的重视，也会提升相关地区的地价、房价，并且加速了中国城镇化进程，促进乡镇企业集约化发展，吸引更多农村甚至大城市的人们到小城镇去工作，提高了人们对小城镇住房的需求。
　　2、经济发展与城市化建设所带来的机遇
　　据国家统计局资料显示，2009年中国国内生产总值比上年增长8.7％，实现年初制定的“保八”目标。城镇居民家庭人均比上年增长8.8％。农村居民人均纯收入比上年增长8.2％。收入的增加自然会导致人们对居住水平要求的提高。小城镇人口、农村人口对住房需求的增加和住房条件的改善，都会对小城镇房地产的开发与投资带来巨大的市场和机遇。
　　随着经济的发展，我国城市化建设也将进一步推进，这无疑对房地产业的发展起到支撑的作用。国家统计局发布的统计数据显示，2009年我国城镇固定资产投资增长30.5％；农村固定资产投资增长27.5％。有专家表示，如今全球的平均城市化水平在65%左右，在过去的一年中我国的城市化水平维持在46%，而到2050年中国的城市化水平也将达到这一数字。届时从农村转移至城市人口平均每年将达到2500万左右，如果按照小康标准即人均居住面积35平米计算的话，仅仅满足新增城市人口的居住面积每年就将达到八亿五千万平米。去年我国商品房销售面积超过八亿平米，而大城市的土地资源毕竟是有限的，因此未来由城市化带来的在小城镇新增房屋住宅的需求将是非常强劲的。
　　此外，依靠优良的道路交通建设，我国许多地方的小城镇与大城市的联系日益紧密，这为实现小城市与大城市有机对接，提供了有力的保障和条件。而交通和通讯等基础设施对于中小城镇的房地产投资起着至关重要的作用，在缓解大城市的住宅压力的同时，也为小城镇的房地产带来的发展和增值的空间。
　　3、大中城市房价过高促进小城镇房地产业的发展
　　大城市依靠其强大的产业基础，大量的就业机会，吸引周边城镇乃至全国的人口集聚，但由于大城市房屋价格高涨，为了缓解大城市住房压力，地产的开发将逐步开始向小城镇进军。据有关部门统计，农民进城务工，40%进入了大城市，60%进入了中小城市和小城镇。而受到资源稀缺性的限制，大城市的土地资源会越来越少，价格也会越来越高，因此未来我国小城镇对住房的需求是长期的，需求量也是巨大的，小城镇房地产市场前景十分广阔。
　　就目前来看，小城镇城市房价上涨速度较大城市慢很多，整体也尚未达到前期高点；而需求结构总体表现良好，主要是刚性和改善性需求；同时，在城市化进展和城际地铁轻轨建设提速等有利因素驱动下房价上涨潜力较大，且为中长期趋势，小城镇量价空间被普遍看好。
　　二、风险分析
　　1、用地审批与监督机制不健全
　　大城市有比较健全的房地产开发法律制度，但在小城镇则几乎没有。小城镇地产管理相对大中城市较为混乱，相当多的建筑用地未经审批登记，即使是经过审批的用地，其开发活动也没有监督机制。当城镇建设规划需要拆迁时，相当一部分小城镇市民由于缺乏文化和法律的相关知识，不但不把土地使用权还给国家，反而在闻风某片土地被政府纳入规划范围之后，为了实现其一己私利违法进行扩建、加建、搭建、改建房屋，然后漫天要价。
　　这些现象的产生与旧的用地审批和监督制度不健全是分不开的。开发商应警惕由于地方性制度和监督机制不健全而带来的投资风险。
　　2、小城镇土地权限和购买力制约的风险
　　我国小城镇土地所有权和使用权复杂,土地权有的属国家所有,有的属集体所有,属集体所有的土地,形式也不一样,因此获取土地需支付相关的费用不尽相同。因此,获取土地时赔付过程复杂,经常出现各种经济纠纷,影响项目正常进展,带来一定的风险。
　　另外,就我国现阶段而言，小城镇居民多数是从农村致富后迁移到城镇居住的。但是这部分人由于家庭收入结构单一,一般没有持久性收入,收入水平受外界因素影响较大,购买能极易受到市场变化因素影响。并且，由于来小城镇居住的农民大多没有享受住房公积金政策,因此他们就失去了住房公积金和贷款制度对提高他们有效购买能力的帮助。可见在短期内，小城镇的开发项目仍存在一定有效购买力的风险。
　　3、投资区域的选择和城镇规划风险
　　在投资决策阶段，地产商需要与当地规划部门进行良好的沟通，因为区域和城镇规划的变动对已经建成的、正在建设中的以及即将建设的房地产商品的价值都会产生影响。但问题是，地产商从地方政府收集到的信息缺乏根本的可靠性，没有客观的事实作为依据；此外，很多小城镇并不存在计划性的规划或者规划有较大的主观随意性，缺乏合理性和科学性，这样将导致地产商反复拆建的损失，投资过高，规划布局不合理等问题。显然，在这样的情况下投资房地产，势必存在着风险隐患。
　　三、结论
　　综上所述，2010年对于小城镇地产的投资是一个难得的机遇，但机遇到来的同时又往往伴随着风险。房地产行业是一个典型高投入高风险的行业，任何一个市场都会时冷时热，投资人应时时持以谨慎、客观和理性的态度，正确把握宏观政策并综合分析市场行情后再做出决策，不可急功近利。
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