对我国房地产经纪业的发展及特征问题研究与思考

　　摘要：本文介绍了我国房地产经纪业的历史，重点阐述了经纪人的特征、作用及工作流程等问题。
　　关键词：我国；房地产经纪业；特征；研究与思考
　　
　　一、发展房地产经纪业的现实意义
　　1、有助于房地产市场的活跃和兴旺。
　　房地产经纪人运用丰富的信息、熟悉的法律条款、有效的公关技巧、丰富的判断经验、良好的名声信誉，影响说合买卖双方，协调房地产交易中的各种关系，促成买卖双方的交易，拓宽房地产流通渠道，加速房地产商品的流通速度与流通质量，从而有助于房地产市场的活跃和兴旺。
　　2、有利于房地产行业的稳定持续发展。
　　房地产经纪业是房地产业的重要组成部分，房地产经纪业务的开展，不仅促成了交易顺利完成，为加速房地产商品流通和资金流动创造了条件，而且还为行业创造了增加值，从而促进了整个行业的供求平衡和经济效益的提高，从而有利于房地产业的稳定、持续发展。
　　3、有利于住房制度改革的继续深化。
　　随着住宅商品化的发展，城镇居民个人产权必然越来越多，市场交易量必定日益增大。而且，旧公房出售、拍卖、转让、租赁以及危房旧房的更新改造乃至住房使用权的置换等，都将成为市场交易中的常见业务，这些业务都需要房地产经纪人员从中牵线搭桥。可见，随着住房制度的深入，更需要发挥房地产经纪人员的积极作用。
　　二、我国房地产经纪业产生与发展的历史过程简介
　　建国前的房地产经纪业：房地产经纪业的历史源远流长，早在宋代就有“典卖田宅增牙税钱”的记载（《宋史》179卷第132志)。1840年鸦片战争之后，在我国—些通商口岸城市，如上海，出现了房地产经营活动，于是房地产掮客应运而生，掮客对于活跃房地产市场，缓解市民住房紧张，促进住房商品流通起到—定的作用。
　　建国后房地产经纪业的发展：解放初期，民间房地产经纪活动比较混乱，在20世纪50年代初，政府加强了对经纪人员的管理，整治了当时的房地产经纪业。随后直到1978年改革开放前，在这—时期房地产经纪活动基本消失了。自改革开放以后，房地产市场迅速发展起来，特别是1995年1月1日《中华人民共和国城市房地产管理法》和1996年2月《城市房地产中介服务管理规定》（2001年8月5日修改)颁布实施后，房地产经纪行业的地位逐步为社会所承认。据不完全统计，到1996年底，全国注册登记的房地产经纪机构已近万家，同时从事中介、代理、咨询服务的专职、兼职房地产经纪人员有几十万人，而且房地产经纪企业和经纪人员的数量还在增加。
　　三、房地产经纪人及其特征
　　房地产经纪人：房地产经纪人是指专门从事地产或房屋交易活动的中介服务人。我国规定，具有从事房地产经纪活动资格的人员在承办经纪业务时必须由其所在的经纪机构统—受理，即不得以个人名义从事房地产经纪活动。故房地产经纪人是从事房地产经纪活动的个人与机构的统称。
　　房地产经纪机构的类型：当前我国房地产经纪机构主要有三类：(1)由政府房地产管理部门成立的房地产交易所或事务所。经工商行政管理机关核准，登记发照，有固定的专业场所及注册资金，实行独立核算，自负盈亏。(2)由社会各部门和单位以及合伙人成立的，经工商行政管理机关核准，领有营业执照的企业。(3)由港台及外资独资或合资兴办的中介代理机构。
　　房地产经纪的特征：经纪作为中介服务业的一部分，除具有中介的共同特征外，还具有自身的两个特征。首先，具有独立性。房地产经纪人在进行经纪行为时，以自己的名义进行商务活动，而不以委托方的身份出现。第二，经纪机构不直接参与交易，只为交易的成立提供机会和服务，在整个经纪活动期间，经纪人不占有商品。
　　四、房地产经纪人的作用
　　1、提供市场信息和咨询。
　　房地产业由于其自身地域性、综合性、涉及范围的广泛性等特点，信息难以捕捉。
　　经纪人为市场提供信息、反馈信息，促进了交易的顺利进行。房地产经纪人在实践中摸索出一系列收集、处理、利用信息的方法，成为房地产市场的重要信息源。
　　2、简化交易联系，扩大交易范围，提高交易效率。
　　经纪人作为交易双方的媒介，可以起到穿针引线、互通有无、简化交易联系、扩大交易范围的作用。同时，房地产交易涉及众多的法规，其手续和方法十分繁琐、复杂且又相当重要，依靠经纪人来完成交易，就可以大大提高交易效率。
　　3、强化市场竞争。
　　经纪人参与房地产交易并成为交易活动中的主体，增加了交易市场上竞争对手，提高了市场竞争的有效性，有利于保护交易双方的利益。
　　4、稳定市场，分散风险。
　　具有较高职业道德水平的经纪人在市场上进行公正、公平的中介，可为建立良好的市场秩序、稳定市场发挥积极作用。房地产交易专业性强、难度高、风险大，经纪人的参与就可以降低或分散其中的风脸。
　　5、促进社会分工，提高社会经济效益。
　　经纪人的出现和职能的专门化，既是市场经济下社会分工的结果，反过来又促使社会分工的发展和市场经济的活跃，能够有效地促进社会经济资源的合理运用，最大限度地节约劳动时间，大大提高社会经济效益。
　　五、房地产经纪的业务内容与程序
　　关于房地产经纪的业务内容：其业务领域渗透到房地产开发市场、房地产交易市场和房地产物业管理市场。在开发市场活动中，经纪人主要提供融资中介服务和建筑服务中介。交易市场是经纪人最为活跃的领域，经纪人在这—领域中可以得到最为充分的发挥。主要业务有土地使用权的让渡，包括各类商品房(期房与现房)买卖、公房买卖、私房买卖、房屋抵押、房屋典当；房屋使用权的让渡，包括公房租赁、以房联营、房地入股、房屋互换等；在物业管理市场中主要是专业性服务中介。
　　房地产经纪人的工作程序：按照交易进行的顺序，经纪业务的工作程序是：(1)交易前的经纪业务。接受委托和签订合同；针对受托业务的具体内容，搜集、处理有关信息资料；寻找交易对象。(2)交易过程中的经纪业务。这是经纪业务中核心的部分，充分体现了经纪人的技巧与能力。a.与交易对象进行洽商。b.订立交易合约。(3)交易完成后的经纪业务。合同签订达成交易后，经纪人与客户要进行佣金的结算。此外，经纪人还应依法向税务机关纳税。最后对整个交易过程的情况进行汇总、整理、分析、总结、备案等。
　　六、房地产经纪合同的类型
　　1、经纪人独家销售权契约。经纪人有独家销售该标的物的权利，在契约有效期中不论是经纪人还是卖主将房地产出售，卖主都必须向经纪人支付佣金。
　　2、经纪人独家代理销售契约。卖主只能与一位经纪人签订委托契约，不可同时与一家以上的经纪人签约。在契约有效期内，如果业主自行找到买主，则不需付给经纪人任何佣金。
　　3、公开销售契约。卖主给予众多经纪人—个平等销售房地产的机会，最终卖掉此房地产的经纪人可获得佣金。卖主必须在众多经纪人之间的竞争中保持中立，以免向—个以上的经纪人支付佣金。在契约有效期内，业主自行销售出房屋，无须向经纪人支付佣金。
　　4、净值销售契约。卖主对其标的物设有固定价格(最低价)，不管经纪人实际售价为多少，只须将固定价格交给卖主即可。经纪人获得的佣金为售价与原底价之间的差价，但经纪人必须把此差价额告知卖方。也有采取佣金按固定的价格的—定百分率加上售价与原底价之间差价的分成计算的。
　　5、联合销售契约。为了使卖主能在短时期内将房屋出售，各种类型的房地产公司与每位经纪人联合，共同建立信息系统，组成联合销售服务网，其签约方式釆用经纪人独家销售权的契约类型。联合销售服务是指将所有加入该组织的中介公司所签代售合同转给所有的会员，以提高市场流通率。如果是由其他经纪人将此房地产卖掉，则原来的经纪人仍可获得部分佣金。
　　6、优先选择契约。经纪人与业主签订此委托契约后，若业主欲以较低价格将房地产售予他人时，必须先通过经纪人。因为在此种经纪契约形态下，经纪人有优先承购该标的物的权利