当前房产测量中面积量算若干问题的思考

　　摘要：房产测量是一项基础性的工作，笔者结合实际情况，分析了当前房产面积测量中存在的一些问题，并针对性的提出了相应就的解决办法，可供相关专业人士参考。
　　关键词：房产、面积测量、对策
　　
　　随着社会经济的发展，城市建设的需要，在房屋拆迁与市民购房的时候，房屋面积如何测算以及建筑如何分摊共用面积的等问题受到了很多人的关注，不少争议也是由此引发的。为了更好让人们群众了解建筑面积测算与共用建筑面积分摊的计算方法，也为了提高房产测绘的准确性、现实性、技术性，本文针对近些年来房产测量中房屋建筑面积测算中时常发生的一些问题进行了探讨，并提出了相应的解决策略。
　　1房屋建筑面积测算的一般规定
　　1）外墙量点取自室内地平面以上1.00~1.40m，房屋每边应独立测量两次以上，以便于结果的检核。手持测距仪进行测量时，量距结果进行四舍五人，取至0.01。
　　2）能够计算建筑面积的房屋原则上应具备的条件如下：有上盖；有围护结构；结构牢固，属永久性建筑物；层高≥2.20m，可以作为人们正常生产或生活的场所。
　　3）层高的计算方法。成套住宅层高，指上下二层楼面，或楼面至地面，或楼面至屋顶面的垂直距离，也包括楼板面至屋顶平台面的高度，但房屋顶面或平台都不应包括隔热层的高度；斜面屋顶的层高，若为混合结构，量至内空2.05m(加水泥板厚度0.15m1，若为瓦顶量至搁瓦的木板上2.20m(板下加板厚)。
　　4）对在《规范》实施前已测绘认定的房屋建筑面积，提出异议要求复核的，一律执行原测绘标准。
　　5）房屋面积计算时计算建筑面积的基本原则参照《房产测量规范》第8条房屋面积测算的有关规定。
　　6）共有共用面积的处理和分摊公式以及共有建筑面积的分摊参照《房产测量规范》附录B。
　　2房产测量中面积量算存在的问题及解决方法
　　2.1突出墙面部分的面积计算
　　在高层建筑中，因结构需要在下面几层(商业区和办公区)可能有与墙体相连和屋内独立的承重结构柱，遇到此种情况，目前的处理方法是：无论柱子多大，其面积计人该柱平面位置所在的套内建筑面积中(分零摊位除外)，这意味着此面积还要去分摊其它的共有面积。此种方法处理的弊端在于：承重结构是出于整栋建筑的结构需要而设计，并不是为一户专用，把其面积计人该户套内建筑面积不符合产权人的客观利益。国标《房产测量规范》明确规定有“套内建筑面积由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成”，由此可见，把承重结构柱纳入套内建筑面积是不符合国标精神的。
　　建议：承重结构柱的设立是出于整栋建筑的结构考虑，应由整栋房屋共同分摊。
　　2.2关于伸缩缝
　　《房产测量规范》上规定：有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。现在有两种观点，其一认为：只要是与室内相通的伸缩缝，则整个伸缩缝均计算建筑面积，无论伸缩缝的宽度多宽。其二认为：只要是与室内相通的伸缩缝，通行的部分计算伸缩缝面积，余下的部分不算。一般的伸缩缝面积相对本栋楼来说并不大，若单独只计算其通行的部分也只是门口那一小部分。而这点面积的界定有时由于尺寸的不详，结果并不十分准确，计算起来也十分麻烦。
　　建议：只要是通行的伸缩缝，均应全部计算建筑面积。虽然没有通行的部分有人认为没有使用到，然而，作为伸缩缝具有的功能，此部分空间全楼均得到收益。
　　2.3复式结构的有关问题
　　2.3.1关于自然层的认定
　　房屋自然层数是指房屋的楼板和地板结构分层的层数，复式(或越层)结构中上层应算自然层数。由此引发一些值得探讨的问题：
　　户外楼梯、电梯(观光梯)井、垃圾道、管道井的面积会大幅度(甚至成倍)增加，势必会加大复式房(或跃层)权利人的共有面积分摊量。只因是复式(或跃层)就加算梯间、垃圾道等的面积有些欠妥。
　　2.3.2关于复式建筑斜屋面
　　随着我国经济的繁荣和建筑业的蓬勃发展，城市建筑在满足居住的同时也越来越讲究独特、美观、新颖。于是，一批又一批的复式建筑斜屋顶应运而生。这就意味着今后测算商品房要测算更多的斜屋面房屋。
　　对于斜屋面房屋怎么测算?《房产测量规范》规定：斜面结构屋顶高度在2.2O米以上的部位，按其外围水平投影面积计算。斜屋面顶的房屋是指在房屋屋顶或天面上另有一永久的、可供人们居住用的或储存物品用的斜面屋顶房屋。
　　如果单纯是斜屋面的房屋，直接“切取”2.20米的高度计算倒也方便、准确，遇到带有三角形“老虎窗”的斜屋面情况就不一样了。这种三角形“老虎窗”斜屋面因其仅窗顶部分高于2.20米，两侧逐渐斜下又低于这个高度，可计算的面积并不大，且结构错综复杂，测算起来十分麻烦，界定也不见得准确。
　　建议：这种三角形“老虎窗”斜屋面房屋的窗顸超过2.20米的部分可以不予考虑。
　　2.3.3对房屋内部上空的处理
　　因为没有明确的规定，不同的工作人员对不同的房屋上空部分都有自己不同的计算方法。一特别是上空部分的墙体面积，甚至在很多计算建筑面积的软件中，对此的理解也不尽相同。在一些计算软件中，外墙面积按层计算，没有考虑到内部是否有与外墙有关的上空部分，往往会发生重复计算外墙面积的情况。
　　正确的做法是，当外墙是上空的一面支撑时，例如一部分复式房屋的挑空大厅等，作为这部分的外墙，就只能计算成是复式下层的建筑面积，不能在计算上层时重复计算。
　　2.4共有面积被分摊到不同功能区或楼层的计价差异问题
　　随着国家住宅商品化的深入和房地产市场的日益活跃，房屋产权关系越来越复杂，由传统的单一产权向多元产权转化。因此共有面积计价与共有面积计算和分割呈现出的矛盾越发突出：如地下室的销售价格往往比地上部分低得多，当其为共有面积被分摊到不同的功能区或楼层时，其价位也被确定为与该功能区或楼层的价位一致。若同时被摊位和住宅分摊，则会出现同为地下层共有面积而价位差异畸形的情况。显然，这种计价方法对权利人利益是一种极大的侵害，但又十分隐蔽。所以如何从面积计算角度出发来解决这一矛盾值得探讨。
　　2.5楼梯问题
　　楼梯是多层房屋很重要的一部分，很多房屋建筑面积以及产权纠纷都与楼梯有关。因此，如何理解和准确地计算楼梯的建筑面积就显得十分重要了。在目前情况下，楼梯建筑面积的测算主要是依据《房产测量规范》，该规范对楼梯建筑面积的计算进行了一般性规定和一些特殊性规定，但在实际操作中，有可能遇到一些规范中没有涉及到的情况。楼梯作为公用建筑面积中的重要组成部分，随着建筑设计的复杂化，其建筑面积也趋向复杂化，具体情况要根据设计情况及产权使用情况而定。
　　2.5.1一般情况下楼梯建筑面积的计算
　　《房产测量规范》中对房屋的建筑面积规定了三个大的原则：1）结构牢固的永久性建筑；2）层高在2.2m以上(含2.2m)；3）有上盖。这三大原则是进行房屋建筑面积测算时的首要原则，对楼梯的建筑面积测算同样适用。同时，规范对一些特殊的无顶盖的室外楼梯作了例外的规定，其他无顶盖的室外楼梯只计算各层水平投影面积的一半作为其建筑面积。
　　2.5.2空走楼梯的面积计算
　　在一些综合楼宇中，经常会出现下面几层（一般是非住宅)通往上部功能区(一般为住宅)的楼梯(含步行梯和电梯)连续空走的情况，即该楼梯在下面几层不开门而直接通过。如果严格按照“谁使用，谁分摊”的原则进行分摊无疑加大上部功能区的共有面积，从使用功能来看，空走楼梯确实只为上部功能区使用，而从设计角度看，它的出现是出于为上部功能区使用者出人方便和非住宅部分便于管理的需要而专门设计的。第一种建议：楼梯空走由其经过的功能区和服务功能区共同分摊较为合理。第二种建议：商住楼的商业部分单位平方米的售价在制定时己经考虑了整幢楼的总体造价问题，所以这部分楼梯间不应该再由商业部分分摊了。若是商业部分使用了楼梯问，那么它就得根据情况分摊楼梯间共有建筑面积。
　　2.5.3复式房屋楼梯的计算
　　若一层房屋有跃层现象，即一套房屋包括了由室内楼梯相连的一层和二层两部分，该套房屋一般都在一层设有门洞，而楼梯问里则没有门洞，那么该套房屋就不应该参加楼梯问的分摊。若有门洞与楼梯问相通，则必须参加楼梯间及其他相关共用建筑面积的分摊。
　　2.6关于阳台
　　近几年来，由于上级政策关于对阳台面积确认有着几次变化，因此在实际阳台面积计算中就存在一些伸缩性，这也给产权面积的确认带来了一定的不稳定性。
　　2.6.1关于封不封闭的阳台
　　在《房产测绘制度》改革实务研讨会上，有专业人士认为：阳台封不封闭均按图纸上定论或另有批文，图纸上未封闭的阳台，实际测量时若是封闭也按图纸上末封闭算。笔者认为：封闭阳台和不封闭阳台面积差了一半，这样依图纸而定未免脱离实际，给商品房面积确定，带来很大误差，会造成面积纠纷。而商品房测量的目的，恰恰是为了房屋实际面积的准确性。
　　笔者建议：商品房面积应以实测时的面积为主，故阳台封不封闭也应以实测时状况或另有特别批文为准。
　　2.6.2关于封闭阳台建筑面积的探讨
　　《房产测量规范》中并没有明确的指示对封闭阳台的确认是“以设计文件或其它批准文件”为准，还是以现状封闭为准，笔者翻阅了大量的房产测量参考文件，几乎所有的文件中都提及阳台封闭与否以“以设计文件或其它批准文件”为准。封闭阳台的确认以“以设计文件或其它批准文件”在有些问题用为准，比较有实际意义和可操作性，而且矛盾相对少一些。因为现《房产测量规范》来对照操作就比较棘手，求变更房产证面积，理由是原来未封闭的阳台现已封闭，例如有些房屋主提出要按国标中的规定说明应全算面积，故前来变更房屋产权面积；还有一种情况，有些拆迁户把阳台封闭一下，要求全算建筑面积。因此建议对封闭阳台的面积确认加以明确说明，在没有明确说明前，对是否属于全封闭的阳台应以设计图纸中明确为封闭阳台为准。
　　2.6.3关于天面上的晒台
　　晒台有别于阳台，一般是指天面上没有顶盖的，四周有围护结构的，可供人们正常活动的空间平台。《房产测量规范》规定：房屋的天面、挑台均不计算建筑面积。然而，实际建筑中有不少晒台可独立使用，且四周围护结构很高，有的超过了2.20米。居住者只要在棚上加顶盖完全可以当作阳台，其空间面积远远大于阳台。显然，这样的晒台占了很多“便宜”。如果将这样的晒台按阳台计算面积，因其面积很大，套内面积就会增加很多，且这块面积又是不封闭的，也不为合理。
　　建议类似这样的阳台，如果四周围护结构超过了2.20米，建筑面积均可按50％计算。反之，则不应计人建筑面积。
　　3结束语
　　以上几个方面，仅仅是一些方面的问题。随着房屋造型设计的不断更新，房产测量工作的难度也越来越大，在《房产测量规范》中没有涉及到的有关问题也会越来越多，这就提出了许多新课题，也促使大家要积极寻找解决问题的新途径，积累工作经验，拓宽工作思
　　路，并以此为动力推进房产测绘事业的健康发展。
　　
　　参考文献：
　　[1]GB／T17986.1—2000，房产测量规范[S].北京：中国标准出版社，2000
　　[2]杨辰：谈商品房梢售面积计算及公建面积分摊新规则在应用中的问题[J].城市开发，2004，(10)：25-26