现阶段在房地产项目上，激烈的竞争在不断加剧，良好的项目成本管控确保了公司资金的平稳运行并成为完成各种战略指标的基础核心，企业才会获得更多的发展机遇并长期保持其在建筑市场上的主导地位。合理的成本运营和管理是穿插于整个房地产工程建设过程的综合目标，在设计阶段，大多数项目成本是在设计计划中确定的，因此必须充分考虑成本在设计过程中的可控性。必须在早期阶段进行良好的设计管理工作，以实现后续的成本管理目标。
1目前房地产设计管理中成本控制出现的问题
1.1缺少完善的联动机制
在房地产项目中，成本管理与财务、设计、采购、建筑等密切相关，而并不是某一部门特定的管理任务，它是一项考验项目综合管控能力的指标。但是，在房地产项目的初期，也就是设计开发阶段，成本管理工作是高度独立的，没有与其他部门在一起合作。设计部门缺乏管理成本的相关知识和针对这项工作特殊的职业技能，因此这在设计过程中造成一些思维瓶颈的情况，从而在初期的成本管理设计中留下了隐患，没有打造一个良好的开端。此外，设计部门没有对整个环节进行信息共享，造成财务等其他部门的员工难以参与项目的整体成本管理，并且资金的核算和使用记录都是在设计工作之后进行，缺乏合理的早期宏观调控管理。在针对不同角度的设计计划的全面总结之后，难免会大量暴露成本问题，并使得分析和优化更加困难。另外，财务支出统计本身的进度滞后也会影响设计工作的客观性和及时性，因此设计部门难以集中精力解决设计中出现的问题，缺乏成本管理的综合考虑因素，使公司无法做到预定中的成本管理目标。控制成本的措施没有适应当前行业和社会的发展。我国的改革开放时间还较短，房地产行业作为我国市场经济改革中最先得到发展的产业，在几十年的发展中也摸索出了一些经验，但是和欧美等发达国家相比，我国的房地产行业中仍然存在一些管理方面的不足。中国的房地产公司在设计初期阶段的成本预算管控技能相对较弱，无法满足企业对房产的整体成本管理需求。房地产企业无法或低效的执行资金管理计划，导致预算不足，影响后续各种方案的施行，而且执行预算的工作方式过于传统，无法充分考虑市场的各种因素对其造成影响变化等问题，一些设计人员思维僵化，没能接受社会变革带来的新的工作方式，依旧按照旧模式去进行设计预算，不擅长运用现代高新技术信息手段来完成设计工作，以至于无法做出科学的推断和计算。最后，随着设计过程中实际情况的变化，某些项目无法及时有效地调整设计概念，从而导致某些设计理念无法满足国家政策和城市区域的规划要求，因此整个设计在不停地进行修改，造成人力和财力资源的严重浪费。还有一些情况是由于没有进行优质的各方面信息的汇总分析，没有完整的考虑到实际情况所带来的变化，从而影响了成本管理。
1.2缺少相对应的制度约束
房地产项目成本管理是一种由多项细微工作组成的一系列综合性的工作，并且这项工作贯穿了整个房地产项目的全部，包括从设计到施工结束，因而在项目执行的过程中会有很多不同的或灵活多变的情况因素影响着项目成本管理体系，由于这些不确定性而影响成本管理的实施。因此，有必要建立一个完整的管理系统来开展项目的成本管控，该系统可以为执行这项工作提供重要基础。但是，在项目实施的工作中没有制定针对于该项目的成本管理制度，而更关键的成本管理责任制等也设计的并不全面，无法使有关人员对成本的梳理进行核验与监督，部门之间的参与度低，整个公司无法形成一个整体来进行统筹管理。上述问题使得很难根据项目设计的实际需要定期分析和管理总成本。这可能会导致设计过程中的成本管理工作无法做到位，从而忽略了与项目质量和施工进度相关的成本管理问题，并造成了不必要的成本浪费。另一方面，许多设计师职业理论知识不足，自身缺少成本管理意识，当上级主管或业主没有特别要求时，很难主动积极发挥有效的成本管理方法，设计过程没有考虑最佳资源分配，被动地去处理成本控制的相关问题，无法发挥作为设计源头的主观能动性。
2影响成本管控的关键性因素
在房地产项目的一系列设计管理过程中，如果想要做到良好的成本管控，必须对影响这些过程的如下重要因素进行系统化梳理。
2.1房地产项目的总体策划
在项目的最初设计和规划阶段，有必要客观的调查所在地区的一切与项目所相关的真实情况与各项数据，充分针对投资环境和市场进行细致化的勘验工作，从而给项目的投资奠定决策基础，构建一套完善的成本管控机制，以防各种因信息失误而导致的成本管理问题。
2.2房地产设计方面的因素
项目在设计方面要尽可能多地包含建筑的构成特点和功能性因素，在完善2D、3D设计方案时，还要充分考虑到电器、给排水、在北方的项目还要把供暖等诸多因素考虑进去，同时还要组织完善各部分模块之间的整体联系协调问题，把成本管理这个任务在设计前就总结出来，使其变得可控化。
2.3材料装备的使用
在满足国家和当地政府的相关技术要求下，采用符合建筑要求的机械设备与材料，建造质量达标的项目，否则容易造成安全隐患，为业主带来经济和人身安全方面的损失。
3对成本控制角度的房地产设计管理问题解决方案
3.1改进和完善设计方案
通过阐明影响房地产项目成本管理的关键因素，设计阶段的首要重点是体现在完善设计方案，经过有效地优化设计计划，可以从根本上降低成本管理风险，也可以实现成本节约的目的。通常，由于在项目的初始阶段可以了解的基本信息较少，设计师难免在一开始的设计计划中存在一些失误或漏洞。而之后对最新的工程地质数据和现场工作信息有更全面的了解后，这些失误和缺陷将会被发现并将其改进。房地产设计计划的完善，特别是外观设计的优化，阳光间距的优化以及建筑体积比的优化，在这一系列的因素考虑中，在满足相关建筑标准的前提下，通过对建筑材料的节约或能源消耗的降低，进而可以在这方面实现成本控制目标。因此，在房地产设计管理过程中，我们着眼于审查和优化设计要求，并在考虑质量方面和经济效益的情况下比较和选择最佳设计方案，节省资金，从而提高公司的工程建设效率，设计出性价比更高的房屋方案来。
3.2选择成本总额限制的方式
在房地产项目的设计和管理中积极采用有效的整体资金管控方法是进行成本管理的手段，也是成本管理概念的一种核心表现，它可以使设计师在进行工作时能够将资金链的要素结合进去，明确定义资金的使用并以特定的设计方案实施。当该方案被整合进入整体设计方案时，成本问题可以被最小化。以这样的方式进行设计意味着，在初步设计阶段，将成本管理方法纳入设计预算任务当中，特别是基于房地产项目的可行性分析。在满足业主各项需求的标准下，分阶段的而投入相应资金，以实现设计的客观性与实际性，在总体资金限额内完成并优化所有设计方面所承担的义务。在这方面，项目整体设计的完整性也可以得到体现，达到资金的合理利用。在特定的设计工作中，必须实现按价格进行量化的方式，并且在综合方案时，进行逐层审核的限制，以便可以将预算成本控制在投资限制内。这也能使相关从事成本管理职责的工作人员能够充分发挥其职业能力，以达到在每个设计阶段都能完成其成本管控的义务。因此，还有必要构建一个完整的成本管理责任制。
3.3建立相应的成本节约绩效激励制度
房地产设计中，要积极鼓励设计工作人员努力发现和推动新能源、新技术、新材料的使用方式，主动帮助投资人和业主在该项目上节约成本和各种资源，设计公司要针对这种手段对设计人员给予有效的激励绩效，从而鼓励更多的专业人员加入这种新模式。从另一方面来说，这也将推动材料和技术研发机构较为快速的推出更多性价比占优的产品供房地产设计人员为业主去服务，为丰富大众的物质生活不断输入新鲜血液。
4结束语
房地产公司必须不断提高其经济效益，才能提高在当今竞争日益激烈的房地产市场中的竞争力。但是，提高企业的经济效益离不开高效，科学的项目设计管理和保障与支持。为促进设计管理和控制企业成本目标的实现，必须建立和完善相关的管理体系，创新的设计思路和技术需求，在特定环境中不断完善成本管理理念，实现有效带动房地产行业蒸蒸日上。
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《成本控制下的房地产设计管理要点》来源：《砖瓦》，作者：覃坦
