针对当前我国房地产抵押登记中存在的问题，本文从超额抵押、抵押期限、民间借贷抵押、最高额抵押四个方面分析问题提出解决对策，期望对同行有所启发和帮助。
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近年来，我国房地产业快速发展，城市里的房屋不断升值，房屋抵押作为一种融资方式，越来越受到市场欢迎，抵押以不转移占有抵押物为特征，不妨碍抵押人的正常使用收益，又为抵押人融通了资金，抵押权人通过抵押可以增加所担保债权的安全性，符合各方利益需求，因此被大家广泛使用，但在办理房屋抵押登记过程中，不论是债权人还是债务人亦或是房屋登记机构都存在一些模糊不清或理解不准确的地方，使抵押不能充分发挥其"担保之王"的作用。为此，笔者结合多年在房屋登记部门工作体会，谈谈开展房地产抵押登记业务产生的问题及对策。
一、超额抵押问题
一些地方房屋登记机构拒绝当事人超额抵押申请，依据是《担保法》第三十五条规定，"抵押人所担保的债权不得超过其抵押物的价值"，但《担保法》制定之初，有其历史背景，当时国家信用体系还不健全，遏制欺诈行为维护社会稳定，有非常积极作用，而现今社会市场经济已经深入社会方方面面，信用体系逐步健全，抵押财产的价值并不是一成不变的，也许设定抵押权时抵押物价值低于担保的债权，但可能后来又大大超过担保的债权了。
《物权法》第十三条规定，"登记机构不得要求对不动产进行评估"，第一百七十八条规定，"担保法与本法规定不一致的，适用本法。"
按照《物权法》中的规定，登记机构不得要求对不动产进行评估，在评估价值无法确认情况下，要求抵押金额不超过评估价值不存在实际意义。基于此，登记机构应该放开对抵押物价值的管制，积极支持社会各主体自由开展经济贸易活动，充分尊重市场中当事人的意思自治。
在实践工作中，针对一些房屋登记机构存在的超额抵押风险顾虑，可考虑向申请人提示超额抵押的风险，由申请人在问询表对风险进行确认后，才给予办理，这样既有利地支持地方经济发展，又可减轻登记机构赔偿责任。
二、抵押期限问题
抵押期限是一个很容易让人产生误会的概念，在办理房地产抵押登记中，申请人往往会在抵押合同中约定抵押期限，但最高法《关于适用(中华人民共和国担保法)若干问题的解释》中明确指出："当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。"因此无论是一般抵押还是最高额抵押，登记的期限都不是抵押期限，一般抵押登记记载的期限是主债权履行的期限，而对于最高额抵押，记载的主债权确定(发生)的期间。原建设部统一监制的房屋他项权证上记载的期限也不是抵押期限，而是约定期限，因此建议抵押人还是抵押权人亦或是房屋登记机构工作人员在办理抵押登记时能引起注意。
此外，抵押人与抵押权人就主债权设定抵押担保后，抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权;未行使的，人民法院不予保护。有一些银行金融机构把主债权诉讼时效期间作为抵押期限或是约定期限，这一观点也是不正确的，主债权诉讼时效期间只是法院受理的期限，超过诉讼时效期间只是法院不受理，抵押权无法通过法院行使，但抵押权本身仍然存在。
例如甲企业向乙银行借款，以自有房产提供抵押担保，并在登记机构办理了登记，超过还款日后甲企业一直不还款，且已超过借款诉讼时效期限，此时乙银行不能再通过向法院起诉来行使抵押权，但抵押权不会因此而消失，抵押权仍然会存在，如果甲企业要卖掉此房产，登记机构不会受理，因为只有经过乙银行同意，登记机构才能受理过户申请。
三、民间借贷抵押登记问题
民间借贷是一种快捷的融资渠道，能够为企业个人提供方便快捷的资金，对充分使用社会闲置资金有着不可替代的作用，是国家金融的有益和必要补充，在客观上拓宽了中小企业的融资渠道，促进了多层次信贷市场的形成和发展。
2011年12月最高人民法院发布了《关于依法妥善审理民间借贷纠纷案件促进经济发展维护社会稳定的通知》。在肯定民间借贷积极作用的同时，指出了民间借贷存在着交易隐蔽、风险不易监控等特点，容易引发高利贷、中小企业资金链断裂甚至破产以及非法集资、暴力催收导致人身伤害等违法犯罪问题，对金融秩序乃至经济发展、社会稳定造成不利影响。
多年以来，许多房屋登记机构对民间借贷抵押登记一直持谨慎态度，特别是《物权法》规定登记机构先行赔付责任后，登记机构在办理抵押登记过程中，如何甄别合法的民间借款关系，如何发现是否隐含非法吸收公众存款、集资诈骗、高利转贷、违法发放贷款等经济犯罪行为，对此登记机构既没有权利又没有技能去判断，因此对于民间借贷行为，在相关法律法规尚不健全，监管尚处于空白状态下，抵押担保风险较大，一旦出现问题，将给放贷人造成无法挽回的损失。为防控风险，保障权利人合法权益，维护社会稳定，建议国家规范民间借贷的房地产抵押行为，尽快出台关于"民间借贷涉及的房屋抵押权登记"指导意见的文件，指导房屋登记机构正确办理民间借贷涉及的房屋抵押权登记，以减少或者避免可能发生的登记错误。
四、最高额抵押登记问题
对于一般抵押权登记如何办理，无论是银行还是登记机构都比较熟悉，但对于最高额抵押登记，很多登记机构还是从《物权法》及《房屋登记办法》颁发实施后才实践的，但如何能全面认识掌握最高额抵押登记，使其充分发挥作用，先谈谈它的优点：
例如某日化企业为提高产品市场竞争力，未来三年时间内需要筹集大笔资金用于产品研发，为支持该企业发展，某银行与其签订了一份长期贷款合同，双方约定在未来三年期限内，由银行向该企业提供6次贷款，同时以该日化企业的厂房作抵押。假如根据一般抵押中"一债权一抵押"的原则，双方应签订6次抵押合同，并办理6次抵押登记，手续繁琐不堪。对此类问题，我国《物权法》专门规定了最高额抵押，最高额抵押是指抵押人与抵押权人协商约定，在最高债权额度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。这种抵押权仅需当事人设定一个抵押所担保债权的最高限额，而不需要就其中多个债权关系特别地设定抵押，即可长期担保。从而为当事人长期交易提供便利和充分的保障。
从上述事例中，我们能看出最高额抵押登记有高效便捷的优点，也有利于加强对银行等金融机构的债权的担保。总结最高额抵押登记特点有以下几个方面：
1、最高额抵押权是为一定期间内连续发生的不特定债权提供的担保。
如甲企业需要连续采购原材料进行生产经营，与乙银行协商签订了抵押合同，约定在两年内甲企业向乙银行发生的连续借款，均由甲一处自有厂房抵押担保，此情况应该采用最高额抵押登记，但如果甲企业仅仅需要向乙银行申请一笔贷款，那么因债权特定，只能用一般抵押登记，不能采用最高额抵押登记。
在实际工作中，有一些银行向企业发放流动性贷款，也申请最高额抵押登记，一些登记机构依申请给予登记，但流动性贷款一般是特定的贷款不会产生连续债权，因此不符合最高额抵押登记特征，建议登记机构在遇到此类情况时按一般抵押权登记办理。
2、最高额抵押所担保的债权通常为将来的债权。
在一般情况下，抵押权应随其所担保的债权的成立而成立。然而，在最高额贷款抵押设定时，贷款主债权尚未发生，其担保对象是将来发生的贷款债权。
3、最高额贷款抵押须存在最高债权限额。
尽管最高额贷款抵押设定时，主债权尚未发生，其数量难以确定，但也必须有所确定，确定的办法不是判断贷款债权的数额，而是确定抵押物担保的贷款债权的最高限额，贷款人优先受偿权仅在最高限额内存在。
参考文献：
1、《中华人民共和国物权法》
2、《房屋登记办法》，原建设部发布，自2008年7月1日施行
3、住房和城乡建设部政策法规司 住宅与房地产业司 村镇建设办公室 ，房屋登记办法释义，人民出版社，2008年6月第1版
