当前大家都很关心房价问题。房价调而不降，甚至飙升，归根到底，是房地产市场尚未成熟，调控政策预期被负面效应淡化、结构性矛盾和超前消费观念、消费模式等多种因素综合作用的结果，本文是一篇房地产研究论文，发表在《中国房地产金融》上，杂志由中国房地产业协会金融专业建设银行委员会主办，是我国目前唯一一份经国家新闻出版署批准向国内外公开发行的房地产金融专业期刊，在社会享有一定信誉，其社会影响也较大。本刊编委会由国务院研究室、中国社会科学院、财政部、建设部、国土资源部、人民银行、建设银行、工商银行、农业银行等部门的专家组成。
北京首开集团是北京市属国有大型房地产企业集团，在贯彻落实党中央、国务院关于深化国有企业改革，调整国有经济布局的大背景下，经北京市国资委主导，由北京城市开发集团、北京天鸿集团合并重组而成，2005年12月10日首开集团公司挂牌成立。北京城市开发集团、北京天鸿集团是始建于上世纪1980年代初期，已有20多年历史的国有大型房地产企业，从承建统建房开始到城市危房改造，再到商品房开发，亲历了北京市房地产业从无到有、从小到大的全部发展过程，共建成各类住房3500多万平米，为北京市的建设与发展、为改善市民住房条件作出了巨大贡献。若按每套住房100平米、每户3口人享有一套住房计算，则北京常住人口中每10人中就有1人住着这两家集团提供的住房。合并重组后的首开集团，延续城开、天鸿的房地产主营业务，继续为房地产业的发展和改善广大市民住房条件再创辉煌。2006年开复工面积将近600万平米，约占北京房地产市场6%的份额。经营地域除北京地区外，还涉足长江三角洲、珠江三角洲、环渤海地区，公司总资产超过500亿人民币。根据2006年初国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、中国指数研究院联合组成的中国房地产TOP10研究组报告，首开集团公司规模名列第一，综合实力排名第四。在最近由北京电视台承办、市民参与评选的“北京影响力十佳企业”评选中，首开集团公司被评为十佳企业之一。
一、对房地产市场发展的简要回顾及调控前后的政策比较
我国房地产业伴随着经济体制改革的不断深入而发展，呈现出独有的中国特色。城镇住房制度改革是房地产业发展和房地产市场形成、发展的第一推动力。自1988年以来，国家先后出台了4个房改方面的纲领性文件，极大地推动了房地产业的发展，促进了房地产市场的形成与发展。如果说1988年《国务院关于印发在全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案的通知》(国发[1988]11号)、1991年6月7日国务院《关于继续积极稳妥地推进城镇住房制度改革的通知》(国发[1991]30号)和1994年7月18日《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》(国发[1994]43号)三个文件奠定了房地产业发展基础的话，那么1998年7月3日国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发[1998]23号)，则促进了房地产市场的快速发展。自1998年到2004年，我国房地产业连续6年保持高速增长，统计数据显示，2000年至2004年5年间，北京房地产开发投资对GDP贡献率平均超过30%，成为国民经济的支柱产业。
为了保持房地产业稳定、健康发展，国家未雨绸缪，自2002年起有针对性地实施宏观调控，调控力度逐渐加大，调控手段由单一逐步转向综合，土地、信贷、税收、规划多管齐下。调控前后政策变化很大，如果说调控前的政策偏向宽松、鼓励的话，调控后的政策则偏向紧缩、抑制，主要表现在以下几个方面：
(一)土地由行政划拨、协议出让改为市场“招拍挂”
自2002年7月1日起，土地由行政划拨、协议出让改为市场“招拍挂”。以2004年8月31日为界，业内称之为“8·31”大限，大限之前符合划拨、协议转让的土地，准予办理相关手续，不符合条件的一律转为市场招标、拍卖、挂牌，简称“招拍挂”。调控政策的直接作用如下：一是建设用地放量减少。调控前建设用土地是报批制，限制相对较少，只要符合条件，一般都能获准通过。调控后实行投放制，政府视宏观情况控制投放量，投放量逐年减少，北京2005年“招拍挂”土地合计1250万平米，2006年为750万平米，减少了40%。二是开发企业先期投入增加。调控前一般采取边筹资边开发边缴费的滚动开发模式，先期投入相对少。调控后征地费、补偿费、土地出让金一次性交纳，先期开发投入陡增。三是土地价格上涨。调控前协议转让土地，有价格商量余地，调控后土地入市竞拍，地价不仅没有了协商的余地，而且地价往往在竞拍中翻番，2004年北京大兴黄村地块、顺义地块竞拍结果就是例证。
(二)房地产信贷逐步紧缩
房地产企业属于资金密集型企业，资金对于企业的重要性尤其突出。调控前，开发项目自有资金比例仅为25%，企业信贷条件宽松，鼓励住房消费信贷，直至零首付住房贷款。2001年央行颁布195号文，自有资金比例提高到30%，同时取消零首付住房贷款，并限定商贷60%的比例和10年还贷期。2003年央行121号文将开发项目自有资金比例提高到35%，建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、建设工程施工许可证四证齐全方能做开发贷款，结构封顶后方能办理个人住房抵押贷款。此后一系列的规定又进一步收紧信贷闸门。
(三)规划刚性渐强
在规划方面，调控前是先拿地后规划，调控后改为先规划后拿地，调整规划要听证，增加了规划刚性，降低了开发项目容积率的可调性和摊薄成品房单位面积成本的可能性。
(四)住房需求受抑
需求方面，调控之前鼓励贷款购房，拆迁政策相对宽松。调控之后个人按揭被挤压，严格控制拆迁，住房需求相对减弱。
此外，调控之前开发商可以协商建筑施工单位垫资施工，可以协商暂缓支付工程款，调控之后则严格控制施工垫资，严格控制工程款拖欠，而且全面清理拖欠。同时在绿化、环保、节能方面也有更加严格的要求。
上述宏观政策的转变都促使房地产市场更加规范，走向成熟，利润趋于社会平均水平，暴利不再有可能产生。有规模和实力的公司能占有市场，空手套白狼或借鸡下蛋的小公司逐渐失去市场空间。同时也使房屋成本大幅增加，导致了房价的上涨。
二、当前房价持续上升的原因
(一)调控政策的预期目标被实施后的负面效应冲淡
宏观调控政策目标指向规范房地产市场、防止投资过热、打击投机炒房、稳定房价。实施结果却使市场供给减量，人们恐慌的预期心理增加，如土地越来越少，房子会越来越贵，“风格可以模仿，地段无法复制”的广告语就是对此最好的诠释。再如90平米住房和限制别墅建设的规定，本意是要调整住房结构，但却促成了大户型住房和别墅热销。而土地“招拍挂”，引发的地价上涨，也引起同地段的现房价格攀升。此外，售房信息公开在增加透明度的同时，也公开了企业的商业秘密和价格参照系，客观上造就了共同涨价的平台。
地产商不论民营还是国有，都是企业是商人，都具有企业和商人追逐利润的特性，只要有机会，都要追求利润最大化，调控带来了涨价机会，房价调而不降也就不难理解了。
(二)结构性矛盾未能解决
住宅不仅具有商品消费属性，还具有福利保障属性和投资属性，即三重属性。在新旧体制转型、市场替代计划时期，我们过多地注重了住宅的商品属性，对其福利中隐含保障属性和潜在的投资属性认识不足。随着改革的不断深入，收入差距逐渐拉大，住宅的保障属性和投资属性逐步显现。住宅三重属性对应的需求不可能在房改原初设计的同一种市场形态、同一种供给方式、同一类政策中得到满足。当住宅供给没有相应分化，而是沿着企业追求利润的市场经济规律发展时，结构性矛盾就凸显出来，其突出表现为一方面投机导致的房价上涨超出中低收入者的消费能力，另一方面住房保障不足，从而使大多数中低收入家庭普遍感到房价难以承受。
(三)住房需求持续上升
北京是国家政治、文化中心，地缘优势使住房需求持续旺盛。首先是拆迁带来的住房需求。因奥运和城市化进程因素，仅北京市每年拆迁量就在6万户左右，按每户需求90平米计算，拆迁住房需求550万平米左右，约占供应量的15%。其次是高收入阶层需求。北京地缘优势决定了财富和人员的聚集，2003年7月北京市放开外省市个人在京购房限制，国内一些高收入群体对北京住房但求有不怕贵，若购买10万套至少也需2000万平米。第三是外地进京毕业生需求。当前正值我国第一代独生子女学业有成、成家立业之时，北京人才市场开放和对人才的需求，吸引了全国各地的精英贤士聚集北京，许多家长出于对独生子女的期望，倾合家之力助其购房、在京成家立业，其对住房也是但求有不怕贵。第四是海外境外需求。2002年9月北京取消对外购房限制，与海外境外比，北京的房价低廉，吸引了大量的外资购房，虽然最近对外资购房数量作出了限制，但外资进入在一定程度上助长了房价上涨。
《四)消费心理
由于历史原因，我国住房制度改革政策突出产权制度改革，促成了大众消费模式、消费观念的快速变化。一是居者有其屋的屋被普遍理解为自有产权房，美国老太太和中国老太太的住房故事一度盛传于大街小巷，促进了住房消费观念、消费模式的快速转变，有钱的买房，没有钱的借钱也买房，成为有房一族心里才能踏实。居者有其屋本身没有错，但不一定非要拥有产权房才行，在美国拥有房产的人只有30%左右，在日本大量的是出租房，在我国拥有产权房和租房的比例正好倒置。二是盲目攀比，大学生毕业3年5年，不论有无实力都纷纷买房，而且要大居室的，家里凑银行贷，甘愿成为房奴的不在少数。三是恐俱心理，今天的价位明天还有吗?
今年五环内能够买到称心房，明年还能买得到吗?恐慌的需求和真实的需求交织在一起，使得许多真实潜在的需求在恐慌需求的影响下提前释放，导致住房供不应求。四是从众心理，大众习惯买涨不买落，同事和邻居买我也买，跟风从众。
简而言之，当前房价调而不落，原因是多方面的，调控不会立竿见影。
三、对政府宏观调控进一步完善的若干思考
在今年中央经济工作会议提出的明年经济工作的主要任务中，有三处与房地产业直接相关。一是注意加强对房地产业“合理引导、有效调控”，二是建立健全廉租房制度，改进规范经济适用房制度，三是加强对发展城市群的研究和规划，引导大中小城市协调发展。从而指明了明年我国房地产业发展的方向。毫无疑问，这应当是明年房地产业宏观调控的基本方向。在具体调控手段上，我觉得可从以下四个方面人手，完善调控政策。
(一)引导消费观念的转变
中央要求对房地产合理引导，引导什么?本人认为，首先应引导人们转变住房消费观念，因为观念主导行为。一要引导正确的住房观。居者有其屋并不意味着要拥有自己的产权房，租房也是有其屋的一种形式，而且是主要的形式，住房租赁和购买同等重要。当前应促进和规范住房租赁市场。就北京而言，住房租赁市场很大，流动人口中暂住人口350万，其中相当数量的白领阶层肯定需要住房，租房理应是他们合理的选择。但是，当前偏高的住房租赁税费征收，在一定程度上促成了灰色市场，私下出租现象普遍，既造成税费流失，又不规范。应当从政策层面鼓励住房租赁，引导并规范租赁市场健康发展，缓解购房压力。其次要合理引导住房消费观，量力而行，不要过分超前消费，不要盲目攀比跟风，在这方面大众舆论的作用非常重要。
(二)研究和完善调控手段
现行调控手段是正确的，但还需要进一步完善。本文认为，应当加强税收调控力度。比如，开征物产税，促使拥有多套住房的个人考虑房产持有成本;开征超值消费税，对大户型超过正常面积部分、房价超过正常部分以及别墅予以征税;提高住房转让交易的契约税，则可以使炒房者无利可图。充分发挥税收杠杆作用以调节非正常性消费，不应过分强调调控房价。此外，还可以改进土地供应方式，变以价格定标为综合评分定标，将地价放在相对合理的区间，避免高地价成本向房价转移以及对地块周边现房价格的拉动效应。最近北京广渠门36号地招标采用分数评标，作了有益的尝试。投标报价、付款方式占总评分的45%，投标企业资质、规划方案、房屋售价、开发理念等合计占总评分的55%，有效地避免了土地价格战。在规划调控上，加强产业布局与房地产的协调，吸取“睡城”教训，充分考虑就业、交通和住宅定位，疏散中心区人口，避免人口往中心区聚集。金融调控方面，在现行金融政策基础上，根据住房“三重属性”，制定并实行自住购房与投资性购房、保障性住房与超标准消费性住房的区别性政策，进而区别对待住房信贷。
(三)进一步规范廉租房与经济适用房政策
在廉租房政策上，可考虑采取新旧结合的办法。所谓新就是由政府统一新建一批廉租房并封闭运行。所谓旧就是由政府将中心区小、旧户型房源集中，统一房源统一租赁，这样既能满足原住户改善住房的需求，又能照顾城市居民的生活习惯、方便上下班和缓解交通压力。就经济适用房政策而言，该政策是好的，但在执行过程中有点走偏。对此，可以作如下尝试：一是改变补贴方式，政府对经济适用房补贴由“补砖头”变为“补人头”，让该补的人得到实惠。当前的住房补贴，其初衷是补贴中低收入者，但不能有效控制购房人，该补的没补到，不该补的反倒享受到了，显然不合理。只有改为补人头，补贴才能到位。二是尽快出台经济适用房封闭运行细则，遏制二次交易投机行为。
(四)国有房地产企业的地位
深化国有企业改革，调整国有经济结构布局，要求国有经济退出竞争性行业。房地产属于完全竞争性行业，理论上国有企业应当退出。但我认为国有企业不但不应该退而且还应占有一席之地。理由之一，房地产业已经发展成为国民经济支柱产业，对社会经济的拉动和辐射作用很大，近几年房地产业对GDP的贡献率保持在30%左右，对钢铁、建材、化工、服务等几十个上下游产业都有巨大的带动作用，如此优势产业国有经济为什么要退出?理由之二，土地一级开发必须由国有企业承担。土地由生变熟是政府行为，在建设用地供给制度变革初期，实现政府行为，国有企业具有得天独厚的优势。理由之三，经济适用房、廉租房等微利项目开发，需要国有企业承担。理由之四，政府可以通过有影响力的国有企业，引导房地产市场健康发展。理由之五，关系国家利益的公益性项目离不开国有企业，比如大运村项目、奥运项目。22万平米的大运村在距离大运会开幕仅剩20个月时，承担开发的民营企业出现变故，使刚刚处于基础开挖阶段的工程停滞。天鸿集团临危受命，自筹资金15亿元，仅用18个月完成开发建设，按时交用，实现了国家的对外承诺。国家承诺奥运工程开发建设走市场化招标，但招标公告后无一家民营企业报名，所有工程项目都是国有企业组成的联合体投标。当然民营企业不报名，并不表明其国家观念淡漠，而是考虑到奥运工程会后运营的不确定性和投资风险。诸如此类，只有国有企业能担此重任。
综上所述，我国工业化进程走的是甲国特色的发展道路，房地产业也体现出中国特色。当前房地产业的问题是发展中的问题，发展中的问题应当在发展中解决。相信随着政策的不断完善，房地产市场也将不断规范、人们住房消费将越来越理性，房地产业将逐渐走向成熟。
