本文是一篇房地产论文，选自《中国房地产金融》，杂志由中国房地产业协会金融专业建设银行委员会主办，是我国目前唯一一份经国家新闻出版署批准向国内外公开发行的房地产金融专业期刊，在社会享有一定信誉，其社会影响也较大。本刊编委会由国务院研究室、中国社会科学院、财政部、建设部、国土资源部、人民银行、建设银行、工商银行、农业银行等部门的专家组成。
论文摘要：城市住房制度改革,是经济体制改革的重要组成部分。搞好这项改革,不仅可以正确引导和调节消费,促进消费结构趋向合理,在经济上有很大意义,而且在政治上也意义重大。
引言
在传统体制下,住房供给存在着总量性短缺问题,同时住房需求束机制不起作用。由此引起了住房供与求之间的矛盾和冲突。在这种供求矛盾运动中,个人及其所在的单位部门对住房产生了极为强烈的需求欲望,这种状况,造成住房供求尖锐的矛盾和分配的不均衡性。只有通过住房制度改革,把住房纳入商品经济运行的轨道,实行市场化分配,才能彻底解决住房供求矛盾和住房分配不公的问题。
1.传统体制下住房分配的不均衡性
这种非均衡性主要表现为以下三方面:从纵向来看:第一,住房分配所有制化。其主要表现是国营比集体有利———在传统体制下,国营企业一般情况下都可以从基建项目中获得住房;国家机关和事业单位都可以得到国家财政投资;集体企事业是由房地产管理局为其建房。房地产管理局从地方财政中获得的资金大多只能用于维修旧房,很少能用来建新房分配给集体所有制的企事业单位。在传统体制下,集体所有制企事业单位往往处于无房源的状况。第二,住房分配级别化。中央直属企事业单位的建房资金往往多于省属企事业单位。第三,住房分配规模化。大企业的建房条件优于中等企业,中等企业优:厂小企业,第四,住房分配等级制化,具有较高级别的行政负责人或有较高技术职称的人,往往住房条件较好。住房条件最差往往是工人、中小学教师、商店的店员,特别是年轻人。从横向来看,主要表现为住房分配结构的地域化。
2.传统住房制度的弊端
我国传统城镇住房制度是一种国家统包统配、低租金使用的实物福利制度,存在着一些严重的弊端和问题:
2.1住房建设资金缺乏与住房建设总量不足由于不把住房当做商品看待,人为地割断了住房需求与住房投资之间的内在联系—一按市场经济的一般规律,社会需求最旺的领域,通常应该是人们投资最热的领域。投资者在追逐经济利益的同时,促进了这个领域的发展,满足了社会需求。达到了社会需求与供给的平衡。这种市场机制对生产力的推动作用已被实践证明,然而我国过去的住房制度恰恰人为地割断了这种内在的联系。住房建设不被看做为有投入有产出,并且有利润的产业,而被当做一种社会福利事业,由政府和单位通过补贴来维持它的存在。
2.2房屋失养失修现象严重从经营管理角度看,过去的住房制度决定了住房领域无法实现资金投入产出的良性循环,房屋失养失修现象严重。由于没有把住房当做商品看待,当然管理与经营也就不遵循商品经济规律。从各城市人民政府的房地产行政管理部门,到各个企业、事业单位的房产管理部门。几乎都是行政机关编制或吃事业费。
2.3导致消费结构和产业结构不合理50年代初,我国城镇住房水平一般在0.20~0.30元/平方米,在50年代中后期以及“三年困难时期”和“文革”期间连续出现了几次降租活动,导致全国公房的平均月租金仅为每平方米0.13元,单位自管公房的租金水平更低,仅几分钱。这种状况一直维持到90年代初期。阻碍了房地产及其相关产业的发展,形成了不合理的产业结构。
2.4末考虑住房需求的差异性,而且浪费严重受经济、文化、社会环境、个人地位、心理等因素的影响,人们的住房需求是有差异的———有人要求住房的功能全些,有人要求秘密性高些,还有人则喜欢安静些;有人要求面积大一些,有人则小一点也可以。然而,我国过去的住房制度采用了完全的计划经济模式,从投资建造到分配使用,较少考虑住户的不同需求,未体现出他们的个性。在住房紧张的情况下,人们也无权挑选和决定住房。与此同时,许多住上房的人,因为住房作为实物分配不能与货币分配或其他形式的分配交融互换,所以即使有空余住房也不愿意退出来。加上低租金因素,一套住房的房租只抵一包香烟钱,空余住房的现象不断增加。这种不可调剂性无疑使得社会住房总量的短缺现象更加严重。
3.城镇住房制度改革的意义
城市住房制度改革,是经济体制改革的重要组成部分。搞好这项改革,不仅可以正确引导和调节消费,促进消费结构趋向合理,在经济上有很大意义,而且在政治上也意义重大。
3.1进行城镇住房制度改革是加快和深化整个经济体制改革的需要我国正在深入、全面地进行经济体制改革,其基本目标是逐步建立起社会主义的市场经济体制。为此,不仅产品经济要向商品经济转化,大部分福利经济也要向商品经济转化。长期以来,我国住房是作为福利品看待的,没有纳入商品经济的轨道,现在我国的整个经济体制,包括计划、物资、金融、投资、外贸等各方面的改革正在趋向完善和配套,住房制度如果仍然维持过去的老办法,不但住房本身的矛盾难以解决,而且会影响到其他方面的改革;反之,如果搞好住房制度改革,就可以牵一发而动全身,推动各个方面的改革,特别是建筑、建材产业结构的调整和发展。
3.2进行城镇住房制度改革是保持经济持续稳定、协调发展的需要经济活动包括生产、流通、分配、消费四个环节。而住房和这四个环节都有着密切联系。特别是消费方面,人们吃穿住行用五个要素,住是其中之一。一般来讲.住的支出以占全部支出的1/5为宜。但长期以来,由于实行低租金福利制,改革前和改革初实际上只占l/100左右。这样就会导致消费结构失调和消费膨胀,不利于宏观经济的稳定。并且,从微观上讲,企业生产要发展,也必须理顺资金投向。搞好住房制度改革已成为建筑业、房地产业能否成为国民经济支柱产业的关踺所在。
3.3进行城镇住房体制改革是从根本上解决城镇居民住房困难的需要解决城镇居民住房困难的惟一途径是多建房。而解决建房资金的根本办法又在于改革。房改的目的就是从制度上解决问题,彻底打破住房分配上的低租金福利制度,使住房这个最大的商品真正成为“商品”而进入商品市场,使之发挥应有的价值作用,吸引一部分消费基金转到建筑业和房地产业特别是住房建设上来,这样一方面可以增加房屋,另一方面还会减少潜在的资金对市场的冲击。
