【摘 要】本文根据当前千岛湖房地产业的发展现状，分析了千岛湖房地产业发展中可能面临的三大矛盾，从六个方面提出千岛湖房地产业发展的对策，寻找适合千岛湖地区房地产开发市场的适当模式。作者认为千岛湖如果能立足自身生态优势，以旅游地产为千岛湖房地产业发展的主方向，以生态水居为旅游地产的品牌定位，完善多层次的住房供应保障体系，将有利于推动城镇化建设水平，促进未来房地产业和城镇经济的健康可持续发展。
【关键词】靠谱的论文机构,房地产开发市场,存在问题,对策
浑然天成的千岛湖，有着与桂林山水媲美的娇妍风光，更有太湖洞庭的浩瀚气势，千娇百媚的人居环境，山水相拥的自然条件，吸引了无数的文人墨客纷至沓来。虽然相对落后的经济交通条件制约了淳安的发展，整体经济实力的不足对当地房地产投资产生了一定的阻碍，直到20世纪90年代后期才有所起色，但目前千岛湖房地产却雨后春笋般地发展起来。然而，房地产发展中的房价高涨、环境破坏等负面影响，对千岛湖的可持续发展提出了挑战。如何根据当前房地产的发展现状，有序、有计划、有目的的进行房地产开发和城市建设，对打造千岛湖养生居住天堂具有非比寻常的意义。本文试图通过对当前千岛湖目前房地产发展的态势和国内居住发展趋势的分析，寻找适合千岛湖房地产开发市场的适当模式，从而解决千岛湖房地产发展中可能面临的重大矛盾，促进千岛湖城镇建设和城镇经济的有效、可持续发展。
一、千岛湖房地产业发展的现状
房地产是房产和地产的总称，是土地、建筑物和固着在土地、建筑物不可分离的部分以及附带的各种权益。上世纪90年代中期以来，县委、县政府通过推进房地产投资主体多元化，实行住宅商品化，引入和完善房地产市场机制，大力实施旧城改造，改善投资环境和居住环境，推动了千岛湖房地产业的持续高速增长，千岛湖房地产业步入快速发展时期，取得了令人瞩目的成绩，开发建设面积和产业总产值双双刷新历史记录。但与这种高增长势头相伴，一系列无法回避的问题也相继出现，成绩和问题相互交织，造就了当前千岛湖房地产市场运行的特殊性。
1.1 效果明显，成绩斐然
我县虽然经济基础相对薄弱，但在政府部门和广大居民的共同努力下，借助旅游业的优势，近年来房地产业的发展取得了很大成绩。首先，千岛湖生态优势不断张显。“城中有湖、湖中有城”的自然环境独具特色，加上政府一系列举措全力保护千岛湖自然生态系统，奠定了千岛湖景观房产可持续发展的“绿色”基石。其次，旅游经济成为拉动房地产快速发展的主导力量。千岛湖以其优质的水源，特殊的历史，典型的水库生态系统示范，丰富的景点项目，催生了以“旅游”为主要增长点的旅游房产发展。再次，景观房产成为千岛湖房地产经济的中间力量。“五块品牌”为提升千岛湖房地产的品质注入了新的活力，更加放大了千岛湖房地产的度假休闲旅游效应。最后，便捷的交通为千岛湖房地产加速发展提供了可行性。
1.2 问题渐显，亟需规范
伴随着千岛湖房地产的发展，其所带来的负面影响也随之显现。首先，旅游经济的快速发展与环境保护的矛盾日益突出。经济结构不合理，粗放性经济增长方式没有改变，政府对房地产经济的依赖程度有所增加。其次，景观房产开发水平偏低，开发类型单一，不利于湖滨景观的美化。土石方开挖严重，在一定程度上破坏了原有的自然景观。最后，大量房地产企业和外埠购买力涌入，增加了管理者引导和监督房地产市场的难度。
1.3 喜忧交织，特征突出
从当前的市场运行来看，千岛湖房地产业的发展呈现如下特点：一是房地产开发投资总体态势良好。二是房地产企业数量众多，作用突出。三是房屋价格呈阶梯式增长。四是房产供应类型有所变化。
二、千岛湖房地产开发市场中存在的问题
任何行业的发展都面临着困难和机遇，只有抓住机遇克服困难，才能得到长足的发展和进步。房地产业的发展也是一样。千岛湖的房地产业起点低起步晚，因而有着较大的发展空间。但也存在困难，主要表现在：
2.1 房地产开发价格和低收入者住房安置之间的矛盾
从供求关系讲，房屋需求是在满足了食物需求后，全社会最迫切的需求，目前中国正处于这样一个阶段，人们终于摆脱了食物消费的约束，居住消费的渴望不断被提升上来。在强劲的住房需求下，以及成本推动、房屋自身品质的提高、周边市(县)的房价上升较快，推动了整体房价的上涨。房地产业作为支柱性产业，大力发展房地产能够带动千岛湖城镇经济的繁荣。但房地产发展往往和高房价相互相存，如果听凭房地产市场一味发展，其带来的的高房价将成为经济健康持续运行的隐忧。如果要以外地购买力作为主要的开发方向，千岛湖房地产市场价格应基于千岛湖在长三角的定位，如此定价，当然会与中低收入群体的承受能力产生冲撞。为弥补这个断痕，需要政府来处理。政府应该将重点放在为低收入者提供住宅上，并且真正做到公平、透明，而这无疑是一个很大的挑战，因为这里面存在价格落差，会产生寻租空间。
2.2 房地产发展和环境保护之间的矛盾
人居环境是人类居住环境的简称。人类社会进入工业化、城市化以来，人居环境遭到了破坏。千岛湖景区最宝贵的是自然原貌，这是属于全体人民的，是不可再生的，必须慎重对待。与其他地区的资源相比，千岛湖的自然山水景观来之不易，要强调其存在价值，保护是第一位的。但现实中，一些对这种资源有支配权的地方部门，在风景区的保护问题上，往往忽视整体性;而一些开发商也往往只盘算着如何借风景区的名声，制造卖点，使楼盘热销，更多牟利，而把生态保护置之脑后。为此，无论政府管理部门还是广大房地产开发商们都有强烈的“环境价值意识”，以科学规划、合理设计、人性化管理的原则，来开发出品位更高、质量更好、结构更美、配套更完善、规模更大、价格更趋于合理、附加价值更高的规模化的住宅小区，使千岛湖稀缺的有限的生态资源有更大的开发利用价值，发挥更大的社会经济效益，使包含有优质生态环境的千岛湖房地产更赚钱，把千岛湖生态资源的优势、房地产的价值更充分地体现出来。 2.3 本地购买力和外地购买力之间的矛盾
房地产市场的波动，房地产价格水平及其变动，从经济学上讲，是由房地产的供给和需求这两种相反的力量共同作用的结果。大力发展度假休闲型物业，对市场来说，需求结构在外来需求上是良性的，但在本地需求结构上是恶化的。本地人的购买力在高房价障碍下会逐年萎缩，而外来的购买力则会持续强化。由于本地购买力较弱，要发展千岛湖房地产，开发的取向只能大部分依靠外地购买力，千岛湖本地人的购买力在整个购买力所占比重每年都会不断下降，而且其中很大部分是来自旧城的拆迁户。也就是说，外来需求正在逐渐变成千岛湖房地产市场的主流市场需求。更进一步说，千岛湖房市有被外来需求决定和左右的趋势。这固然说明了千岛湖作为一个休闲度假型城镇的吸引力，但另一方面，市场稍有风吹草动或者有了其他更好的投资机会，投资者会撤走大量资金，外来需求会消失。而千岛湖房地产因此产生的所有损失，却只能由千岛湖本地人去承担。
三、千岛湖房地产开发市场发展的对策
房地产作为国民经济的晴雨表，直接关系到整个淳安经济和社会稳定的发展。多种因素预示房地产业未来作用突出 。千岛湖的房地产要紧紧围绕着度假休闲这个经济发展主题，以改善人民生活、创造就业和拉动经济增长为目标，以依托现有基础、盘活沉淀资产、动员民间投资为手段，通过市场手段，经营城市资源，全面推进千岛湖的城市建设。
3.1 加大宏观调控力度，形成良好的房地产市场环境
房地产是国民经济的先导性产业，对GDP增长具有较强的带动作用，同时又依赖于经济发展所创造的市场需求，取决于经济增长所决定的居民住房支付能力。在市场经济条件下，政府必须通过规划、计划、行政、法律和经济等宏观调控手段，引导和保持房地产开发与经济社会协调发展。主要是编制房地产业发展规划，建立房地产业法规政策体系，建立房地产市场预警和信息公开制度等方式，积极培育和发展二、三级住房市场，规范房地产市场行为。特别要加强房地产开发项目的管理，完善相关制度，形成公开、平等、自主、互利的契约制度，让市场主体自发地建立起相互依赖相互制约的关系，形成良好的房地产市场环境。
3.2 完善房地产用地管理制度，适当扩大住房市场有效供给
房地产企业要自觉适应建设节约型社会的要求，改变粗放的发展模式。严格执行土地利用的中长期计划和年度计划，调整土地利用结构，控制新增建设用地总量，鼓励存量土地利用和危旧住房改造。改善土地供给结构，增加住房用地供应，进一步完善土地供应制度，将土地供应与供求结构管理结合起来。建立房地产闲置土地资源盘活和高效利用机制，严格按《土地法》进行土地管理，抑制土地资源闲置和土地炒作行为。加强政府对房地产用地市场的征地、收购、出让、供应的用地管理，完善土地使用权招标制度，进一步推行经营性房地产用地公开招标或拍卖方式出让。通过建立土地批租市场化制度、信息化管理制度和土地供应储备制度，加大对土地供应总量的调控，保持土地供给与经济增长的协调发展。通过公共交通与土地利用的整合，引导房地产发展，以高效率地利用土地资源，确保政府获取国有土地的最大合理收益。
3.3 改善住房供应结构，构筑较为合理的住房供应体系
调整房产开发结构，大力拓展房产市场。建设和完善多层次的住房供应保障体系，实施县政府在住房领域的社会保障职能。建立合理的梯次住房消费结构，有效抑制投资性需求，逐步建立具有千岛湖特色的住房供应体系，建立外地家庭购买城郊度假型物业，本地家庭购买城镇经济适用住房、最低收入居民家庭享受廉租住房保障的住房供应体系，多渠道、多方式满足不同地域不同层次居民家庭的住房需求。
3.3.1 适度发展高档商品住宅
千岛湖拥有一流的生态、良好的人居环境，要适度发展高档商品房、连体排屋、花园别墅和景观房产;要充分利用资源优势，把房地产业作为支柱产业来发展。为此要抓好中高档商品房的开发，推出精装修的高档次住宅，满足高收入阶层的需要，以适应房产市场日益细分的需求。一是要把旅游业的发展与房地产业的发展结合起来，二是要不断探索新的房产经营模式。要抓住休闲度假兴起这个契机，积极探索新的房产模式，大力拓展县外市场，适应市场不断细分的需求。
3.3.2 大力发展普通商品住宅
增加普通商品房供应量，是满足广大中低收入群体住房需求的有效途径。大力推进面向广大中低收入家庭的普通商品住宅建设，积极引导商品房开发档次向中低档的普通商品住宅倾斜，进一步加大普通商品住宅供应总量，不断健全普通住宅功能，改善住宅环境、完善配套设施和提高住宅质量。同时扩大公积金个人贷款发放量，鼓励中低收入家庭的商品住宅消费，逐步使普通商品住宅与中低收入家庭消费水平相适应。
3.3.3 积极发展经济适用住房建设
共建共享发展成果，推进住房保障建设，解决群众住房困难，不仅关系着社会的稳定，而且事关社会经济发展的大局，也是房地产业能够持续快速健康发展的一个首要前提。要规范发展经济适用住房建设，根据中低收入家庭对经济适用房的迫切需求，加大发展经济适用住房的力度，实施土地划拨免收出让金和减免配套费等优惠政策，调整供应结构，适当增加经济适用房建设的规模。
3.3.4 完善廉租房供应体系
进一步完善城镇最低收入家庭廉租住房制度，加强城镇廉租房建设，扩大廉租房制度的覆盖面。每年从经济适用房中安排一批政策性房源，专门用于解决特困家庭的住房问题。对部分收入低、家庭生活有困难的居民，由政府提供福利性的廉租房。在房源紧缺时，可由政府提供租房补贴，由困难户自行到租赁市场寻找房源。要注重调整住房租赁与销售之间的协调比例关系，逐步完善各类住房销售、租赁的住房供应体系，以适应不同支付能力的家庭需求，实现“居者有其屋”。
3.4 大力推进住宅产业现代化
加快住宅产业现代化，按照建设部等八部委《关于推进住宅产业现代化，提高住宅质量的若干意见》的要求，加快住宅产业改造升级，调整优化住宅产业和产品结构，加快住宅产业现代化步伐。住宅产业要适应信息化、智能化、生态化的发展要求，积极开发和大力推广先进成熟的新技术、新材料、新设备、新工艺，改善住宅产品的适应性和竞争力。扶持品牌房地产企业，大力扶持一批机制灵活、经营有方、创新能力强的民营企业，增强房地产业发展的生机和活力。 3.5 综合运用多种工具，培育和规范房地产市场正常秩序
加强房地产市场管理，是保证房地产市场健康、有序发展的重要环节。我国房地产市场发展还不成熟，因此，加强宏观调控是防止市场失灵的重要措施。为此，要明确我国住房市场的宏观调控目标，加强各部门的协调力度，完善财税与金融政策等。在宏观调控中，应更多地采取利率、税率等市场化手段进行调节，同时以必要的行政手段作为有效补充。因此，针对当前房地产市场存在的结构性矛盾突出的问题，可根据项目中小户型的比重对开发企业实行差别政策，通过市场化激励手段引导市场供求和市场结构趋向合理均衡。
3.6 建立房地产市场监测预警机制，确保房地产市场健康发展
对房地产市场信息的全面把握和准确判断是政府制定调控政策，促进房地产业持续健康发展的重要保证。因而，需要建立千岛湖房地产市场信息系统和预警预报体系。通过对房地产用地、开发建设规模、市场供求状况及价格等数据信息的全面采集，动态监测市场运行状况和分析发展趋势，向社会提供真实的市场信息，引导企业合理开发，降低房地产业发展的不确定性，确保房地产市场稳步、健康发展。
我县为“打造生活品质之城”，全面落实科学发展观，围绕“以湖兴县，融入都市” 的战略，大力实施环境立县、旅游强县、工业富县、文化名县、新型城镇化和新农村建设“六大战略”，全力打造休闲度假胜地、中国水业基地、生态宜居福地、都市农业园地、文明和谐境地“五块品牌”，利用生态环境发展旅游地产。同时由于工业增势强劲，旅游业效益不断提高，使得房地产业的市场“回暖”趋势继续保持，千岛湖房地产业保持了快速健康、稳定、有序的发展态势。可以预见，千岛湖房地产业只要建立在科学基础之上，以千岛湖优越的生态环境为基础，严格执行景观房产规划，调整住房结构，提升住房品质，优化房屋软硬件设施，必将推动城镇化建设水平，大大促进未来房地产业的健康可持续发展。
参考文献：
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[2]张诗雨.《打造强势旅游地产，助推持续健康发展》. 中国千岛湖房地产业现状与持续发展战略研究课题报告.2007年.
[3]柴 强.《房地产估价》.北京.首都经济贸易大学出版社.2005年第5版.
