【摘要】近年来，我国房地产业特别是商品住宅呈现出迅速发展之势，全国商品房价格保持持续上扬或维持在高住运行。如何正确面对高涨的商品住宅这一特殊消费品，促进我国房地产业的健康发展，真正改善广大人民群众的住宅环境，是政府和个人都应认真分析思考的问题。
【关键词】房地产论文,商品住宅,价格上涨
一、我国房价现状
近年来，我国房地产价格持续稳定上涨，已远远超过一般人所能承受的经济能力，很多普通人奋斗一生，也不能在一线城市买上房子;更有甚者，有些人因为买房压力太大而选择轻生或者报复社会。导致房价上涨的因素很复杂，如果结合到我国房地产市场的实际情况，则房价上涨的主要原因有经济持续高速增长、住房需求旺盛、收入分配不均、国家经济与货币政策，资本和劳动力向中心城市流动、土地资源约束且价格上升、供不应求下的投机炒作行为等。
(一)总体需求呈旺盛趋势
近年来，随着社会经济的发展，人民生活水平的不断提高，对居住的要求和需求也日益提高，推动了房价快速上涨的，主要包括正常需求、超前需求、被动需求、投机需求。
(二)人口的高速上涨
我国人口和家庭的数量不断增加，人口的阶段性快速增长，居民收入的阶段性积累，使住房需求集中释放，导致房价持续上涨。基于我国“人多地少，人多房少的”基本国情，从而在客观上导致了我国整体房价的不断上升。
(三)收入分配不均
在社会主义经济的体制的发展下，我国由原来的“鼓励一部分人先富起来，带动剩下的人共同富裕”变成了现在的“穷者更穷，富者更富”。由于我国收入的分配不均，导致贫富差距越来越大，财富越来越集中在少数人手中，这些人利用充足的资金囤积大量房源，借机抬升房价，住房大部分作为投资品减少了居住性质的使用，这也是导致我国房源紧张的一个原因。
(四)国家经济与货币政策
我国经济与货币政策也影响着房价，国家十分重视投资拉动经济的作用，所以大部分货币用作投资，而绝大多数投资人都是风险厌恶者，不愿意将所有的资金都投向高风险的证券市场，而国家对其他高利润的行业存在不合理的垄断，无法让投资人进入，所以大量的投资转而流向房地产行业。
(五)劳动力向中心城市移动
随着经济的发展，城市化进程加快，人口从欠发达城市和较发达城市向比较发达的城市，从内部城市向沿海城市的迁移，已经成为我国甚至全世界劳动力流动的基本特征。其中，农村中有大量剩余劳动力涌向城市，使得城市的住房需要急剧上升，因而也会导致我国房价，特别是一线城市的房价，疯狂上涨。
(六)土地资源严格控制且价格上升，推动房价和地价互动上涨
由于粮食作为重要的战略资源加上人口众多，就必须保证粮食产量，所以我国制定了18亿亩土地红线，所以我国的土地用于建设的供给量严重受到限制。土地资源的有限性、土地占用的从严控制导致土地成本不断上升，而土地成本的提高决定了住房的高起点价，也是拉动土地价格不断走高的成因。同时，房地产用地供应的持续减少，导致房地产市场供求关系日趋紧张，使得未来房价上涨的压力不断增大，这是我国房地产价格持续上升的直接原因。房价和地价两者之间相互促进，互相提高对方的价格，使得双方价格都不断攀升。
(七)投机炒作行为
生产商为了获得更多的利润而建造更多的商品房和高档房，其他的经济适用房和保障性的住房很少，再加上中间商的恶意炒作使得房价攀升。
二、房价调控政策
上述都是导致我国住房价格太高的一些原因，我认为，可以以下几个方面来调控房价：
(一)住房限购令
如前所述，导致我国房价过高其中一个原因是因为投机行为的存在。因此，根据房屋购买目的的不同，在税收和利率方面采取不同的标准。对于第一次购房者特别是90平米以下的购房者，以及经济适用房的购房者再贷款利率及首付款比例方面，应给与更优惠的政策。对于第二套以上的住房者，或者多套住房的转让者，对于首付比例、贷款利率以及转让所得税方面，应该做更高方面的要求。
(二)鼓励保障性住房和经济适用房的建设
应该鼓励地方政府出让更多的土地进行经济适用房和廉租房建设，对于经济适用房和廉租房建设的开发商在政策和税收方面给予一定的优惠，补偿他们一部分的损失，提高他们的积极性。加大宣传租房的意义，转变人们“只买不租”的观念，同时加大廉租房建设，让更多买不起房、租不起房的人有房租，也可以对经济适用房的转让，出租等牟利行为进行限制。
(三)健全社会保障体系(住房公积金等)
建立职工住房公积金制度，为职工较快、较好地为解决住房问题提供了保障;建立住房公积金制度，能够有效地建立和形成有房职工帮助无房职工的机制和渠道，住房公积金在资金方面为无房职工提供了帮助。通过健全住房公积金制度，可以减轻在职员工的买房压力，有利于缓解住房紧张的的问题。
(四)均衡发展
国家应注重中小城市的发展和中西部地区的发展，还有农村的发展。一线城市的房价比较高，一般人承受不了，而在一些二三线城市或者更小的城市中，房价相对来说没那么高，更多的人也能承受得起。农村剩余劳动力大量涌入城市，城市需要提供大量的住房给这些人居住，如果能加强农村的发展，县城创造和提供工作岗位给这些剩余劳动力，让他们有工作，有收入来源，我想他们也不一定愿意背井离乡，去那些工作机会较多但是生存压力更大的城市。
住房问题尤其是房价问题，是一个永恒的话题，因为它时时刻刻与每个人的利益息息相关。对住房问题的认识，应该允许有一个发展变化、逐步深入的问题的过程，急躁不得。只要目标明确，措施得当，政府和社会各界积极配合、共同努力，定能实现我国住房领域的和谐发展。
