摘 要：本文首先简要分析了项目、项目风险、项目风险管理以及房地产开发项目风险的概念、特征及相关理论;然后在详细分析了房地产开发项目风险因素的基础上，建立了风险识别模型，并运用该模型从外部环境因素、内部制约因素和开发过程因素三个方面对房地产开发项目投资风险进行全面识别，确定了项目的投资风险清单，并对各类风险进行了定性分析;接下来采用盈亏平衡分析、敏感性分析及模糊数学理论与层次分析法相结合的综合分析方法，对房地产开发项目识别出的风险因素进行定量分析;最后房地产开发项目风险分析的结果，提出了可供该项目选择的风险控制策略和方法，为房地产开发过程中风险风险提供了理论依据。
关键词: 房地产项目,风险分析,风险控制
1、引言
随着近年来我国房地产项目管理经验与教训的积累，房地产开发商已经逐渐意识到只有做好房地产项目的风险管理，确立有针对性的风险管理目标，并在项目实施过程中对各类风险进行良好的辨识、解析与管理，才能使房地产项目真正地得到系统、全面而有效的风险管理，反过来就能促使房地产开放单位的综合管理水平得到大幅度的增强。同时，房地产开发项目资金投入量大，项目实施周期普遍较长，在项目开发建设过程中可能遇到多种风险因素。做好房地产开发项目风险识别，提前采取风险防范措施，对于开发项目的成功至关重要。
2、房地产开发项目风险
2.1 房地产开发项目风险的分类
从房地产开发的产业特点看，房地产开发项目投资风险表现出具有个别性、复杂性、全面性、不确定性等特征。房地产开发项目由于地域不同、项目类别不同，不同类别的项目具有各自不同的风险;即使同类的开发项目，因为项目的市场定位、决策系统、风险偏好、规划和施工技术等各不相同，项目所可能遇到的风险也各不相同。常用的分类方法包括以下五种:
2.1.1纯粹风险和投机风险
纯粹风险是当风险因素发生后，只会单纯给开发项目带来损失或损害的风险因素;投机风险既可能给项目带来损失、但处理和应对得当，也可能给项目投资带来额外利润的风险因素。
2.1.2自然风险和人为风险
自然风险是由于自然力的作用带来的项目投资风险因素;人为风险是由人的活动带来的风险因素。
2.1.3静态风险和动态风险
静态风险是指在既定的社会政治经济环境情况下，由于自然力的不规则变动和人们的错误判断、错误行为所导致的风险，主要是指自然灾害和意外事故带来风险。静态风险可能造成的后果主要是经济上的损失，而不会因此获得意外的收益。动态风险是由于项目实施方式、生产或管理技术变动所导致的风险，是指与社会变动有关的风险，主要是社会经济、政治以及技术、组织机构发生变动而产生的风险。动态风险可能引起的后果是双重的，既可能给投资者带来经济上的损失，也可能带来额外收益。
2.1.4系统风险和非系统风险
系统风险是指由于房地产市场宏观因素变化而导致全部或同类开发项目报酬率整体变化，对于单个房地产项目而言，这类风险可能被预测，但不能被分散或消除;非系统风险是某一特定原因对某一特定的房地产投资项目报酬率造成影响的可能性，是特定的房地产项目所可能面临的风险，对于某个或某类开发项目而言，通过采取积极的应对措施，能够有效降低并有可能完全消除这类风险。本文认为，对于房地产开发项目而言，系统风险和非系统风险的分类方法能够综合整理并细化各类风险因素，并能够以此为基础，对项目风险进一步进行定性和定量分析。因此，本文后面章节将主要采取这一类分析方法。
2.2 房地产开发项目风险的特征
房地产开发项目投资风险与项目自身的特点有紧密关系，这也决定了房地产开发项目的风险具有自身的特征。
2.2.1个别性
房地产开发项目投资具有差异性，每个项目都有不同的区位，这种空间位置的差异性决定了世界上没有两个完全相同的开发项目，加上项目投资者、开发建设时间、项目设计方案、施工技术和建筑材料等都不会完全相同，从而使每个项目面临的风险各不相同。因此，在房地产开发项目风险识别时需要突出这种个别性。
2.2.2复杂性
房地产开发项目能否顺利实施要受到土地条件、规划条件、资金管理、施工条件、市场条件、宏观政策等多种因素的综合影响，开发项目所面临的风险具有综合性和复杂性。
2.2.3不确定性
房地产开发项目的决定因素多而复杂，许多因素的出现的可能性和影响程度都是不确定的，决定了其风险更具有不确定性。
2.2.4连续性
房地产开发项目投资周期长，一些风险因素在项目策划或准备阶段已经面临或可以预测，但在项目开发建设过程中新的风险会不断出现，并且对项目最终结果产生直接影响。风险识别、风险分析和风险应对的过程应当连续存在于项目实施的整个过程和每个环节之中。
3、房地产开发项目投资风险清单
本文采用系统风险和非系统风险分类的分析方法，对房地产开发项目的各类风险因素进行分析识别。考虑风险发生的概率及其产生后果的严重程度，本文在对各种风险进行分类汇总的基础上，对各类风险源进一步分析整理，将各类风险因素按照发生的可能性以及是否可以概括为同一类风险进行分类与合并，并按照后果程度进行筛选、组合，通过专家调查和情景分析，确定了房地产开发项目可能遇到的风险清单，见下表：
4、房地产开发项目的分析阶段
4.1项目风险定量分析方法选择
项目风险定量分析方法有许多种分析方法，但在我国的项目风险管理丛书中，关于项目风险分析方法却只是主要介绍了三种分析方法，即盈亏平衡分析、概率分析和敏感性分析，称为我国传统的项目风险分析方法。每种分析方法都有优缺点，不同的项目应当选择适合自己项目特点的分析方法。而且每种方法都有一定的局限性，将几种方法综合使用才能更准确地分析出项目存在的真正风险。本文根据房地产开发项目的特点，选择盈亏平衡分析、敏感性分析和综合评估方法进行定量分析。
4.2盈亏平衡分析
盈亏平衡分析是通过盈亏平衡点分析房地产开发项目对市场需求变化适应能力的一种方法，其又称为保本分析、收支平衡分析或损益临界分析。如何找到盈亏平衡点是盈亏平衡分析方法的关键，即是找到房地产开发项目达到盈亏平衡状态时利润为零的点。在房地产开发项目建设规模一定的前提下，盈亏平衡点与房地产开发项目的盈利能力和经营安全性成反比，即盈亏平衡点越低，房地产开发项目的盈利可能性就越大，且经营安全性越好。
由盈亏平衡分析可以简单、明了地对房地产开发项目进行判断，有助于确定项目的合理建设规模，为项目决策提供有价值可用的信息，但是，盈亏平衡分析的方法是建立在一些理想基本假设条件下的，是一种静态分析，没有考虑资金的时间价值因素，因此无法难以得出一个全面的结论。
4.3 敏感性分析
敏感性分析是测算房地产开发项目风险的一种好方法，它不仅可以反映出各种因素的变动对房地产开发项目财务评价指标的影响程度，还可以针对较为敏感的因素进行进一步的再研究，从而提高房地产开发项目风险分析研究的准确性。
4.4房地产开发项目敏感性分析的主要任务
(1)反映不确定性因素变动对房地产开发项目经济评价指标影响程度大小。
(2)在确定影响房地产开发项目经济指标的敏感性因素的基础上，进一步分析、预测或估算有关数据的变化范围，以测算项目风险大小。
(3)对房地产开发项目各个实施方案中关键因素的敏感性程度进行对比，选择敏感性小的方案进行实施，以将风险降到最低。
(4)估算在保持房地产开发项目经济指标最低满足条件时，不确定因素允许的变化范围。
4.5房地产开发项目敏感性分析步骤
(1)确定不确定性因素是哪些指标;
(2)按照一般规律确定不确定性因素可能的变动范围;
(3)根据房地产开发项目特点确定进行敏感性分析的经济评价指标;
(4)计算出在不确定性因素变动的同时，相应评价指标的变动值，及其临界点。
4.6模糊综合分析法
4.6.1模糊综合分析法的计算步骤
(1)建立风险因素集 Z
所谓风险因素集就是影响房地产开发项目的各个风险因素所组成的集合，表示为：
其中即代表各个风险因素。
(2)建立风险因素重要程度评语集 Y
风险因素重要程度评语集是对房地产开发项目的各个风险因素重要程度评判结果所组成的集合，即等级集合，表示为：
其中为风险因素重要程度评判结果。此评判结果是
根据房地产开发项目的具体情况主观设定的，各个等级分别对应一个不同的模糊向量。在综合考虑各个相关因素的基础上，通过模糊综合评价，从风险重要程度评语集中得到一个最佳的结果。
(3)建立判断矩阵
为避免不同性质风险因素无法相互比较，采用九分位的比率标度法，建立相对尺度把所有风险因素两两进行比较，建立判断矩阵。比率标度法如下表所示：
。
(4)计算判断矩阵的特征根及特征向量
求判断矩阵 A 的最大特征根∮及其对应的特征向量 w，将 w 进行归一化，从而得出同一层次中相应风险因素对于上一层次中某风险因素相对重要性的排序权值。它是本层次所有风险因素对上一层次某因素而言的重要性排序的基础。主要公式如下：
(5)一致性检验
为避免各风险因素在比较中出现大的误差，需要用一致性的标准来衡量判断
矩阵，公式表示为：
(6)在上述计算和分析过程的基础上，得出各级矩阵权重向量：
(7)建立隶属矩阵
在得出各级矩阵权重向量之后，采用专家调查法，由专家对二级指标风险因素重要程度的评价集进行评价打分，并作归一化处理，形成专家评价意见。然后计算单因素隶属矩阵，用模糊向量表示单因素隶属矩阵为：公式中，，，i=1,2,3……n,j=1,2,3……m, 表示某一风险因素由隶属度函数 映射后的结果。
(8)计算评判矩阵
在确定了权重向量与后，按照模糊运算规则进行模糊综合判断，求得模糊综
合判断矩阵 B，即： 模糊关系矩阵R是由Ri组成的矩阵。
(9)模糊综合评判分析
由判断矩阵 B 和风险因素重要程度评语集 Y 就可以得到该项目的各项评语。
模糊综合评判分析方法是先利用最大隶属度原则对风险因素进行模糊识别，在对
最终评判矩阵结果的识别中将与最大评判指标相对应的风险因素评语集中的因
素取为最终的评价结果。
5、房地产开发项目的风险控制对策
5.1建立项目风险控制体系。
房地产开发项目虽然重视项目风险研究，但在风险控制机制和机构设立上仍是传统作法，没有明确的风险防范工作体系，仍是由项目策划部兼职开展风险研究工作。参考优秀公司的成功经验，建议在公司内部成立风险管理机构，建立全员参与的风险防控工作体系。由公司总经理牵头，组织项目策划部、前期部、工程部、销售部成立风险管理小组。风险小组定期组织各相关部门负责人进行风险分析，研究提出风险控制措施，在风险管理小组确定控制措施后，在企业内部负责组织风险防控措施的落实。在部门设置上，明确由项目策划部内设专门分支机构，负责风险识别和控制工作，同时作为风险管理小组的常设工作机构，直接对总经理负责。
5.2加强全方位风险控制。
从风险因素分布上看，项目风险因素涉及项目内部和外部各方面，而且外部因素对于项目风险的影响程度高于普通项目;从时间因素上看，风险涉及项目实施的全过程。从公司目前情况看，对于项目前期阶段所可能遇到的风险，在项目前期策划方案中进行了比较多的分析研究，对于项目实施过程中期和工程实施后期可能遇到的风险，因策划团队人员和能力局限，目前分析相对较少。因此，从项目管理小组成立开始，就应把加强项目全方位风险控制作为工作的核心内容。要通过公司的风险小组，在项目管理团队建立全方位风险防控机制，对各种主要风险因素逐项分析，实行全过程控制。
5.3制定风险防范预案。
企业成立风险管理小组后，最重要的任务就是组织各相关部门制定风险防范预案。根据项目风险识别结果和风险因素严重程度不同，事先制定危机发生时公司的应对措施，以化解风险或减小风险发生后给项目带来的损失。风险预案经风险小组共同研究后，下发公司各管理部门负责人，一旦风险发生，各部门按照预案立即采取应对措施。
5.4强化项目风险管理水平，增强风险防控能力。
风险控制能力是衡量一个企业管理水平的高低的重要因素。风险控制能力影响着企业对于风险因素的分析能力、风险预案制定水平、风险防范措施落实能力等。强化企业内部风险管理，提高风险管理水平，不仅能够有效地抵御风险，还能最大限度减小风险造成的损失。建立风险管理小组，仅是风险管理的组织保障。企业要围绕项目风险管理，在项目内部建立风险管理目标责任制，保证风险防范措施全部得到落实。公司要围绕房地产开发项目的实施阶段，在项目前期、项目开发建设、项目销售、后续管理等主要关键环节建立风险责任制，明确前期部、工程部、销售部、售后服务部等各部门负责人作为风险防范责任人，在各主要工作部和主要工作环节设立风险控制员，分别负责巡查和分析前期阶段、建设过程、配套过程、销售过程和后续管理过程中可能遇到的各项风险情况，对可能发生风险的动态变化进行风险提示，监督落实风险防范措施，使项目的各个主要环节的各种主要风险处于受控状态。
5.5通过投资组合降低项目风险。
风险与收益同在，收益意味着风险。为了防范风险，在必要情况下可与其他投资商联合，通过风险投资组合降低风险，同时项目收益也做出一定比例让度。根据本文对于风险因素的定性、定量分析，房地产开发项目总体风险不大，但由于项目投资周期长、投资量大，项目可能遇到动态的、不确定性的风险，可能影响项目投资收益。如果有长期合作的、信誉良好的其他投资者愿意参与房地产开发项目投资，开发建设单位可以考虑选择合作伙伴合作进行项目开发，本文认为这也是降低风险的重要措施。
5.6考虑采取保险措施转移风险。
正确投保可以帮助项目有效地防范风险，特别是有利于在风险发生的情况下控制这些因素对于项目造成的实际损失。采取保险方式控制风险，重要前提是选择保险种类，用较少的保费投入最大可能地降低风险损失。许多房地产开发项目目前没有对项目主动投保，建议项目可以根据当前保险市场提供的保险种类，以降低项目开发建设阶段的风险为主要目标，选择相应的部分险种投保。主要选择以下两类：一是对直接影响工程质量的风险因素投保。如工程质量险、材料质量险等，可以根据施工单位情况和材料供应商情况，选择性地投保，保费可以由开发企业一家承担，也可以与施工单位、材料供应商协商分担。在可能的情况下，优先选择质量好、已取得质量保险的材料供应商。二是对于一些虽然发生概率不大，但可能造成的损失很大的风险因素投保。如，工程火灾事故发生概率虽然较小，但一旦发生，将导致项目投资的重大损失，建议项目可以投保相应的火灾保险，以避免火灾事故损失。
5.7加强市场监测，实现信息共享。
在项目开发建设过程中，为规避市场风险，动态调整风险防控措施，必须随时收集这一区域市场变化情况，建立完善的信息收集、整理和分析机制。建议开发企业组织专门力量对该项目周围地区房地产市场变化情况进行动态监测，并根据市场变化情况随时做出风险预测。对于周边项目已遇到的风险，风险管理小组必须及时进行风险分析，及时调整项目风险预案，提早采取防范措施。要将区域项目的各类信息在整个风险管理团队中公开，确保各类保息共享，将风险作为整个管理团队研究的重点任务之一，通过集中团体智慧，发挥集体力量，实现对各类风险的超前预测和及时防范。
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