摘要：互助房地产业发展起步于上世纪九十年代初期，一九九六年，住房制度改革的实施，给全县房地产业注入了生机和活力，尤其是2002年以来，随着城镇化进程的加快，居民收入水平的提高以及在中央西部大开发、拉动内需等一系列扶持政策的驱动下，互助县房地产业进入快速发展期，投资逐年加大，结构日趋合理，经济效益明显提高。现就结合互助县房地产业最近几年的发展谈几点浅见。
关键词：房地产,发展,现状,对策
1互助房地产业发展现状
互助县委、县政府历来对发展房地产业高度重视，尤其是最近几年，提升了房地产业在互助国民经济发展中的重要地位，强化了对房地产业的宏观调控，停止了福利分房，全县住房市场化和商品化取得了突破性进展。通过培育房地产市场，促进了城市住房综合开发、配套建设，为改善人民群众的居住条件和居住环境，提升城市品位和城市综合实力，推进社会经济发展做出了积极的贡献。具体表现在三个方面：
1.1房地产市场体系得到完善
经过多年来的发展，全县形成了包括房地产开发、房地产中介和物业管理在内的较为完善的房地产市场体系。至2011年下半年，全县房地产开发企业共有11家，其中：二级资质3家，三级资质4家，四级资质4家，从业人员300余人;物业管理企业7家，从业人员100余人;房地产中介机构2家，其中：评估机构1家，经纪机构24家，测绘机构1家，从业人员6人。
1.2建立健全了新的住房供应体系
经过几年的努力，互助县建成了以商品住房供应为主体，保障性住房供应为组成部分的住房供应体系。仅2009-2011年，新增商品住房51.03万平方米，新增廉租住房16.2万平方米，棚户区改造12.6万平方米，建设公租房10万平方米，经济适用房0.36万平方米。
1.3物业管理进一步规范化发展经营
根据国务院《物业管理条例》有关规定，全县实行物业管理企业管理的小区个，小区业主自行管理的小区2个。在具体业务管理与指导方面，互助县出台了《互助县物业收费管理及相关规定》，物业服务收费行为有了明确的依据。全县物业管理服务面积61.92万平方米。通过房地产管理部门对全县物业企业进行清理整顿，提高企业的依法管理服务意识，全县的物业管理服务水平有了明显的提高。
2 互助县房地产业发展存在的主要问题
“十五”期间，互助县房地产业经历了相对平稳的发展阶段，取得了长足的进步，但目前在我市房地产业的发展中还存在一些问题和制约因素，主要表现在以下几个方面：
2.1互助县的房地产业发展总体水平还较低，还未真正成为互助经济发展的支柱产业。
据统计，互助县的GDP、人均GDP、以及财政收入都居于全区的前列。但是互助县房地产开发投资仅占全县全社会固定资产投资的9.60%，这与互助县的经济发展水平是不协调的。
2.2商品住房有效需求增长乏力。
从总体上看，互助县的商品房及商品住房销售平均价格水平不算高，同时房价走势总体较为平稳。但从房价收入比看，按照平均商品房价格进行测算，互助县的房价收入比高于9倍。由于互助县的住房分配货币化改革工作进展缓慢，以及住房公积金缴存比例长期处于较低水平，直接影响了广大职工群众购房支付能力的提高。
2.3房地产市场秩序有待进一步规范。
商品房交易环节的违规销售、房地产经纪服务不规范等问题在一定范围内仍然存在，交付使用中的商品房质量问题、售后服务不落实、公共服务设施建设滞后、承诺不兑现等投诉较多，物业管理中的服务不到位，侵害业主权益，物业管理企业与业主的其他纠纷现象时有发生。
2.4物业管理落后，推行力度不大。
一是居民对物业管理的认识不到位，认为物业管理可有可无，有的人甚至认为有了物业管理反而增加了费用支出;二是制度不健全，没有出台相应的管理办法，引导力度不够;三是缺乏专业物业管理队伍，大多数开发建设单位对开发建设的住宅小区实行“自建自管”，管理方式仅仅停留在搞卫生、守大门等层次上;四是县城开发初期，一些开发商为降低房屋售价没有征收房屋维修专项资金，给房屋后期社会化管理工作留下隐患。
2.5影响房地产市场健康发展的体制、机制性问题仍然不同程度存在，市场自我调节、自我完善能力不足，政府调控和监管市场的能力还有待提高。
3加快互助房地产业发展的对策
随着互助县国民经济健康发展、社会持续进步，房地产业对于经济增长的拉动作用日趋明显，并且已经成为全县国民经济体系中的一个重要产业。同时近期国家出台加强房地产宏观调控政策，对促进房地产市场发展的相关政策作了重大调整，互助县的房地产业面临新的发展机遇。
为全面提高互助县房地产业的发展质量和发展水平，积极调整完善互助县住房供应体系，继续认真整顿房地产市场秩序、加快互助房地产业发展，实现社会经济的持续快速发展和全面建设小康和谐社会。根据互助县的基础条件和社会经济发展状况，针对目前在互助房地产业的发展中存在一些问题和制约因素，提出如下的建议：
3.1第一，强化规划引导，加强土地调控。
以科学发展观为统领，科学制定房地产业和住房建设的中长期规划，按年度对住房建设和房地产开发用地作出计划安排，有效调整住房供应总量和供应结构，保持市场供需平衡，加强对房地产业发展的规划引导作用。根据《互助县住房建设规划》，要在土地供应源头着手规划调控，具体明确开发项目用地性质、开发投资主体、建设规模和开发结构，要严格市场准入机制，严格控制小规模单体开发，避免经营性用地零星出让、分割供应，严控私人联建房屋。
3.2第二，健全住房制度，促进合理消费。
一是要建立多层次的住房供应体系。房地产开发要坚持“以居住为主、以消费为主、以普通商品住房为主”，引导开发企业在满足中高收入阶层住房需求的同时，要更多地把目光瞄准普通消费群体。二是要健全保障性住房建设各项制度，利用国家扩内需、保民生的政策机遇期，加大廉租房和经济适用房建设力度，以满足不同层次消费群体的居住需要。三是要加快公共配套设施建设力度，围绕人民群众衣、食、住、行、入学、就医等方面完善公共服务体系，吸引县内外能人、富人来县城投资兴业、安居乐业。
3.3第三，加强市场监管，规范市场行为。
一要加强对房地产开发行为的管理。建立房地产开发管理联席会议制度，涉及房地产开发管理的职能部门为成员单位，完善市场监管体制，形成管理整体合力。各职能部门要加强协作、沟通，建立信息披露、通报制度，形成整体合力。对所有开发项目从用地、规划开始，到开工建设，到预售、销售、初登、分户办证，进行跟踪监管，有效制止违规开发行为。二是加强房地产市场秩序整治力度。查处房地产开发和交易市场中的各种违法违规行为，特别是未取得资质证书进行开发、未取得预售许可证擅自预售商品房的行为，加快房地产市场诚信体系建设，防止出现违规售房和损害购房群众利益的行为发生。三是建立房地产信息管理系统平台，健全商品房网上登记备案和房地产市场信息发布制度，规范销售行为，畅通信息渠道。
3.4第四，改善投资环境，引导企业发展。
一是要加强服务意识，及时为企业排忧解难。对外地开发企业，要一视同仁，甚至可以在政策上适当倾斜。从而吸引优秀的外地企业，特别是吸引信誉好、资金实力强，开发经验丰富的开发企业来互助投资，从而带动县城楼盘品质、城市建设档次的提高。二是要加大银企对接力度，加大金融部门对房地产业发展的信贷支持。
3.5第五，规范物业管理，提升人居环境。
要规范发展物业管理，根据互助县实际，尽快出台相关政策，制定物业管理办法，开征物业专项维修资金，完善资金管理办法。在县城范围内，逐步推行物业管理工作，切实改善居民居住条件，提升居民的人居环境。
