摘 要：本文通过分析房地产开发项目的成本构成以及成本控制原则，就房地产项目开发过程中如何有效控制成本问题进行了探讨，以提高项目的经济效益。
关键词：房地产开发,成本构成,控制原则,控制方法
0 引言
房地产业是我国国民经济的支柱产业，对我国的社会主义经济发展起着重要作用。但当前，由于房地产项目开发在土地价格飞涨、各种费用高昂的情况下，要实现开发项目的经济效益最大化，就必须对项目开发的成本进行有效控制和管理，建立全过程、高效的成本管理体系，注重各环节的成本控制管理，才能实现房地产开发项目利润的最大化。
1 房地产开发的全费用成本构成
房地产开发的全费用成本是指房地产企业为开发、销售一定数量的商品房所支出的全部费用(包括税金)。根据房地产开发的不同阶段和支出费用的性质，通常将房地产开发的全费用成本划分为以下几个部分。
(1)取得土地使用权所支付的费用。取得土地使用权所支付的费用为开发企业为取得土地使用权所支付的地价款、按规定交纳的有关税费及拆迁补偿费等。主要包括土地出让金、契税、交易佣金、耕地占用税、拆迁补偿费等。
(2)勘察设计和前期工程费。勘察设计和前期工程费主要包括可行性研究、地质勘察、规划设计、三通一平等支出。
(3)建筑安装工程费。建筑安装工程费为形成开发建筑产品实体及基础配套设施所发生的建筑、安装工程费。主要包括各建筑单体工程费用、水、电、暖、燃气等工程费用。
(4)期间费用。期间费用主要包括开发企业的有关部门和人员为管理、服务于项目开发所发生的建设单位管理费用，为销售开发产品所发生的销售费用，为开发项目所发生的财务费用等。
(5)税金。税金指在土地受让、产品开发和销售过程中所需交纳的各项税金。主要包括营业税、契税、土地增值税、企业所得税等。
2 房地产项目成本控制的原则
房地产开发项目的全过程成本控制，就是对项目的投资决策、设计、工程承发包、工程施工以及竣工等阶段的成本实施控制，保证项目成本控制目标的实现。在对项目施工过程进行成本控制时，必须遵循以下基本原则。
(1)成本最低化原则。成本控制不是单纯的限制和监督，一方面要精打细算，节约开支，杜绝浪费;另一方面要按照成本效益的原则，实现相对的成本节约，以较少的消耗取得更多的收益。
(2)动态控制原则。我们应该在项目进行的过程当中，根据项目进度不断地对成本控制的内容和方法进行修改，不断寻求降低项目成本的对策与方法，以适应不断变化的实际情况。
(3)目标管理原则。在施工过程中，订立可行的目标责任，及时检查、纠正目标的执行情况，将目标管理贯穿于项目发生的全过程，使工程始终处于一个有序的管理模式之下。
(4)责、权、利相结合原则。项目经理部下属各部门、各班组在肩负成本控制责任的同时，享有成本控制的权力。同时，要对成本控制中的业绩进行定期的检查和考评，实行“奖节罚超”制度。
(5)全面性原则。工程成本控制中实行全面性原则有两个含义：全员的成本控制;全过程的成本控制。控制的对象不能只是成本计算期的实际成本控制，应扩大到实际成本期外的各项业务活动。
3 房地产开发项目成本控制的方法
3.1提高决策科学性
一般情况下，决策阶段对房地产开发项目经济性的影响高达95%～100%，说明此策阶段成本控制的重要性。因此在决策阶段应编制可行性研究报告，并对拟建项目进行经济评价，选择技术上可行经济上合理的建设方案，并优化建设方案，编制高质量的项目投资估算，从而在项目建设中起到控制项目总投资的作用。
当然在方案确定前，要对房地产市场做深入、细致的调查，把握房地产市场的发展动态，预测市场前景，用前瞻性的眼光确定项目的用途、规模、档次及营销策略，从而提高项目决策科学性。
3.2推行限额设计
相关研究数据表明，房地产项目初步设计阶段，影响工程造价的程度约65%;施工图设计阶段，影响工程造价程度为25%～35%，这表明设计阶段的造价控制是项目成本控制的关键。
(1)设计阶段成本控制除采取价值管理、招投标等方法外，还有一个重要的方法就是限额设计。限额设计是按照投资或造价的限额进行满足技术要求的设计。它包括两方面内容：一方面是项目的下一阶段按照上一阶段的投资或造价限额达到设计技术要求;另一方面是项目局部按设定投资或造价限额达到设计技术要求。
(2)目前设计单位普遍存在“重技术、轻经济”的倾向，使许多设计保守不合理，浪费极大。如某小区开发建设数栋小高层，结构形式基本一致，选择两个单位进行施工图设计。设计完成后，对其单位建筑面积钢筋含量进行分析，发现两个单位相差超过20kg，仅此一项每平方米成本即增加80元。因此合理确定投资限额和三大材料消耗指标，并和设计取费挂钩，积极推行限额设计，是降低成本、控制造价的有效手段。
3.3做好采购管理
应从公开透明采购过程、充分满足采购时间、提高采购人员专业素质三个方面入手。
(1)形成岗位轮换制度，防止长期专一负责滋生腐败。相同的采购事项进行经常性的岗位轮换是非常必要的，首先，岗位轮换使得采购员与供货商之间无法保持长久的私人合作关系，相互间的信任度不易实现，同时，采购员由于相互间的轮岗会形成天然的监督机制，从该制度的实用效果来看，也基本能起到这种震慑的作用。当然这种制度也有它的弊端，如轮岗易造成人力资源的办事效率降低、与供应商之间的沟通效率降低、因采购人员间的相互监督易造成内部人员间的关系不和谐等。不过这些弊端在现实中也并非一定会发生，通过管理人员成功的协调控制基本可以避免这些弊端。
(2)公开透明采购过程，采购决策集体化。首先可以使尽可能多的供货商参与到报价中，增加了资源的广泛性和报价的真实性，同时，由于投标资料在投标前是密封的，这就避免了采购人员与部分供应商串通的可能性，最大限度的保证了采购价格的真实性。另外，评标小组的集体决策化也是保证评标公平透明的重要保障。
(3)采购结果的“随机抽查”常态化。因为是随机的，增加了抽查的不确定性和无方向性，这也使得采购人员更容易保持公正廉洁的心态。
招标采购，需要采购人员有充足的时间来保证招标采购资料的完善性，这是采购工作成功的基础。同时也需要给各个供应商提供充足的报价时间，这往往是供应商充分竞争最终使双方达成合理价格的关键阶段。实践证明，在招标采购时间充足的情况下，采购效果往往会出人意料的好，反之，则差强人意。
3.4加强施工过程管理
施工阶段是资金投入的最大阶段，是招投标工作的延伸，是合同的具体化。加强施工控制，就是加强履约行为的管理。房地产开发产业是随着国家住房分配供给体系的改革而产生的。虽然与基建项目具有共性，但也会不可避免地发生“三超”现象，但“三超”的超额必须由企业的赢利来弥补，如果控制失衡，会使企业经营亏本。因此，房地产企业的盈利目的决定了项目投资必须实现预期的目标。该阶段成本控制的主要工作为：
(1)抓好合同管理，减少工程索赔。在施工阶段成本控制的关键是对工程变更实行有效控制。针对日前工程量清单报价，施工单位往往采取“低价中标，索赔赢利”的方式承揽工程。作为业主方造价管理人员要做到事前把关，主动监控，严格审核工程变更，计算各项变更对总投资的影响，从使用功能、经济美观等角度确定是否需要进行工程变更，减少不必要的工程费用支出，避免投资失控;另外，对施工单位及材料供应商不履行约定义务及时提出反索赔，使成本得到有效控制。
(2)从管理模式上着手，建立建设监理制，追求项目投资的有效控制按照监理规定和实施细则，完善职责分工及有关制度，落实责任，从工程管理机制上建立健全的投资控制系统。同时做好月度工程进度款审核，避免投资失控。工程进度款的审核，对经监理方确定的工程量，按合同约定的计价依据，套用材料单价及费用定额进行核价后支付相应的工程进度款。
(3)从技术措施上展开项目投资的有效控制。对主要施工技术方案做好论证的基础上，广泛应用新材料、新工艺、新办法等等，想方设法在技术上实施项目投资的有效控制。技术措施是实施项目投资的必要保证。据统计，材料费一般占直接工程费的70%左右。同时，直接费的高低影响到间接费的高低，因此，选用新工艺、新材料，是提高劳动生产率和缩短工期的有力保证。
(4)从经济措施上展开项目投资的有效控制。严格控制现场经费和总部管理费，合理使用广告策划费、销售代理费等，减少销售成本，最大限度降低静态投资。例如：占道费、绿化赔偿费和其他补偿费等，对大宗材料或大型设备按合同要求可直接进行甲供，以达到降低造价之目的。
甲供材料须根据工序及施工进度安排进料计划，尽量降低存储成本。另外，加强甲供材料的现场管理，合理堆放，减少搬运及损耗。
3.5竣工结算管理
要加强竣工结算的审核，把好投资控制的最后一关。在竣工结算前，应及时收集和整理各种与竣工结算有关的资料，做到完整无疏漏;然后按照合同的相关条款，如：合同价款的调整条件、调整方式、结算方法等，对施工过程中已确认施工项目的工程量、单价及取费进行逐项核定，以确保每项结算费用准确无误。
4 结语
总之，成本控制对于企业而言是一个永恒的话题，在当前竞争日趋激烈的房地产市场上更是日益突显出它的重要性，只要能够按上述要求来做，就一定能够在市场中博得先机，不断在市场的大潮中发展壮大。
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