浅谈规范房屋装修行为的措施之房地产论文

　　摘要：通过多年的房屋管理工作经验总结，现住宅装修中存在着很多不规范的行为，本文房地产论文对于这些不规范行为作了简单的总结，并对其造成的影响做出分析。结合工程实例，提出一些整改措施来改善房管的现状，使房屋安全管理工作逐渐的市场化、规范化。
　　关键词：房屋装修，不规范行为，影响，措施
　　随着安居工程的落实，一批批居民搬进了新房。居民为自己营造一个别有洞天的生活环境，精心装修自己的居室，已成为一种时尚。然而，现在许多家庭和装修队伍不具备建筑结构知识，又无专门机构审查批准，按照个人使用要求对现有住房进行装修改进，忽视建筑结构的整体性、耐久性要求，造成一些工程质量隐患。当发生坍楼事故，人们往往只归咎于房地产开发商的设计缺陷和建筑商的施工粗滥，忽视了由于违章装修引起的隐患和破坏。这种人为造成的“豆腐渣工程”，严重危及住宅的质量和安全。因而有必要提醒大家，不要在美化居室的住宅二次装修中，给自己留下严重的隐患。
　　l住宅装修中常见的不规范行为
　　1.1装修公司私自拆除墙体
　　为了采光或增加使用面积，有的住房在装修时将卧室、厨房与阳台间的墙体拆除，或将某墙拆掉换成木制柜子。这种现象最为普遍，如某住宅的改造率高达80%以上。
　　1.2装修公司私自对承重墙开洞
　　在厨房间的承重墙内开洞，用来放置消毒柜、微波炉和柜子等；在卫生间的承重墙内开洞，用来放置洗漱用品；将坐便器移位放入墙内；门洞移位等。
　　1.3增加楼地面荷载
　　楼面装修的通常做法是：卧室等采用木地面，客厅等采用石材地面。按现在的施工方法，地面净高至少增加55mm。为了室内地面标高保持一致，石材面层下就得铺上垫层，加之在装修过程中，在楼板上大量堆积建筑材料，如袋装水泥，箱装地板砖等，使楼板或屋面板实际承受的荷载大于设计荷载：或有房间分隔不理想，任意拆除墙并在另外楼板上砌墙，使楼板受到墙体的压力过大，是家庭装修中较常见的。
　　1.4装修公司对阳台进行封闭改造
　　在阳台栏杆或模板上部，正面用玻璃窗，两侧用120mm厚的砖墙封闭，如某住宅达43%。
　　2装修行业不规范行为的影响
　　面对装修行业所存在的现状，笔者通过多年的房管工作经验，对装修行业中普遍存在的几种不规范行为对房屋安全结构的影响做出如下的分析。
　　2.1拆墙扩洞的影响：
　　2.1.1拆墙扩洞改变原设计的意图
　　刚性房屋的横墙间距不能过大，横墙应具有一定的刚度，洞口面积不能超过水平截面积的50%。装修改造时的拆墙扩洞结果是增大横墙间距降低横墙刚度，影响建筑物的整体强度。当建筑物的刚度降低到一定程度时，结构计算的原方案将由刚性方案改变为弹性方案，在水平荷载作用下，层间位移和顶点总位移加大，使某部分墙体实际受力大于原设计受力，造成构件的强度不足而引起破坏。
　　2.1.2降低了结构的稳定性
　　砌体结构的稳定性是以墙柱的高厚比来控制的。拆墙扩洞后墙柱的截面积相应减小，而高厚比会相应提高；同时，拆墙扩洞使建筑物的刚度降低，而墙柱的计算长度增加，使高厚比提高。当拆墙扩洞后，墙柱的实际高厚比会超过允许高厚比限值时，结构的稳定性将得不到保证而产生失稳，出现质量问题。
　　2.1.3加大墙柱的应力
　　实施拆墙扩洞的结果，使竖向承重构件的截面积相应减小，而上部传来的荷载并没减少，这就使墙柱单位面积受到的应力增加，使砌体的强度因材料不足而受影响，特别是遭遇地震时破坏更加严重。《建筑抗震设计规范》(GB50011-2010)要求，砌体房屋在抗震烈度为6、7度时，承重墙洞边至墙端的距离不小于1m，8、9度时要更大。假如拆墙后剩余墙体宽度太小，地震作用在该处引起应力集中，会出现斜裂缝，使墙体破坏而失去承载力。另外，由于在同一轴线上的墙
　　体不连续和墙体宽度不等，发生地震时，砖墙不能形成竖向整体刚度，使整个建筑物的抗弯能力和抗震能力减弱，在地震设防等级较低时已遭破坏，这就是部分墙体拆墙扩洞造成抗震性能降低的原因。
　　2.1.4改变了梁的受力状态
　　一些底层为商店上部为住宅的建筑物，多由墙体同梁来解决底层大开间、上层小居室的技术处理。墙梁是以支座上方斜向砌体为拱肋、托梁为偏心拉杆的组合拱应力体系，为使墙梁形成梁-拱组合体，《建筑抗震设计规范》(GB50011-2010)规范规定了洞口的相对尺寸及上部、侧边至墙梁的最小尺寸要求，对多层建筑的墙梁，要求洞口设置在相同位置便上下对齐。如果扩大洞口或洞口边距墙梁的距离太小，砌体则不能形成传力拱，托梁将由原设计的偏心受拉杆件变为受弯构件，因设计强度不能满足这一要求而造成开裂以至破坏。
　　2.1.5对挑梁雨篷的影响
　　外阳台、悬挑楼梯是由挑梁支撑的，预制挑梁的一端嵌入墙体，墙体是挑梁重要的抗倾覆力矩的荷载：当在挑梁压墙位置开洞时，可能造成挑梁抗倾覆力矩太小而使挑梁向下倾斜以至倾覆。同样，预制安装雨篷梁上的墙重是雨篷梁唯一的抗倾覆力矩，在雨篷梁上的墙体开洞，会造成雨篷的整体倾覆。
　　2.2楼面加载造成的影响
　　结合住宅楼面装修实例，对卧室等采用木格栅单层木地板，则地面净高至少增加55mm。客厅等采用大理石或花岗岩等作面层，这样客厅楼面荷载增加l.26KN/m2。若楼层采用板面允许外加荷载2.5kN／m2的预应力混凝土圆孔板，扣除活载l.5kN／m2，则客厅楼面超载0.26kN／m2。木地面若采用木搁栅双层木地板时，楼面净高增加更大，客厅基层超载更多。以一块4m×4m×O.1m四边固定的现浇钢筋混凝土板为例，在原楼面加厚60mm混凝土，即增加l.5kN/m2的荷载，使板跨中的挠度和弯矩增加30%以上：而在板中砌一道120mm厚的砖墙跨中挠度将增加120%以上，跨中垂直于加墙方向的弯矩将增大140%，平行于墙体方向的弯矩增加100%以上，支座弯矩增加50%，楼板将因原设计的承载力不足出现挠度过大、开裂；钢筋变形甚至屈服：由于裂缝造成钢筋锈蚀，降低结构的强度甚至影响结构的耐久性。我国现在许多地区的房屋楼板仍采用预应力板，这种板的钢筋是冷加工预应力筋，其延性差、质量不稳定、易脆断，如果在空心板上加墙增加集中力，容易发生楼板折断事故。另一方面，新砌墙体与原有墙体或柱常常不能做到马牙槎砌筑和拉结筋等连接形式，使新砌墙体成为放在楼板上的一片独立墙，发生地震时将整片倒塌，伤及用户。因此，在楼板上任意加载，使其承受的荷载大于原设计，楼板都将不同程度地受到损伤。
　　2.3封闭阳台造成的影响：
　　装修时，较为常见的做法是：在阳台上部正面用玻璃窗，两侧面用120mm厚的砖墙封闭。若阳台悬挑长度为1300mm，恒载值按5.24kN／m2计算，当原设计为漏空式栏杆，120mm厚砖墙高度可视为2800mm，则两侧封闭时，挑梁支座处最大弯矩与原设计弯矩之比值约为2.15，剪力之比值为2.28。当原设计为实体栏杆时，封闭后挑梁支座处最大弯矩与原设计弯矩之比值为1.83，剪力之比值为1.74。如果是板式阳台，那隐患就严重了，可使局部悬臂板支承处达到极限状态。另外，后砌的墙与外墙之间没有采取适当的连接措施，仅与上层阳台及外墙紧靠。这是砌体不允许的“通缝”。这种紧靠由于砂浆的变形会松弛，使后砌墙遇到横向荷载易倒塌，而造成安全事故。
　　3针对上述不规范行为所采取的相应措施
　　3.1建设行政主管部门应进一步规范家庭装修市场，加大管理力度，取缔那些装修质量无保证，收费无标准，服务不规范，损害消费者权益的装饰“游击队”。让“正规军”进八市场，“主宰”家庭装修，以引导家庭装修走上健康有序的发展轨道。
　　3.2大力宣传国家和地方有关法律、法规，增强居民对居住环境的安全意识，最大限度杜绝严重拆改行为的发生。在乱装修已相当严重的情况下，要想靠几个红头文件管住本身就勉为其难，文件对行业部门有一定的约束力，对普通百姓则不起太大作用，因为平常人都有类比心理，在可能的情况下都会照习惯装修自己的房屋。所以要上升到法律的高度来整治，这样不单执法人员有了有力的武器，民间纠纷也便于解决。
　　3.3鼓励建房装修一次完成。
　　二次装修虽有其灵活的优势，但从现有的角度出发，还是应该提倡房地产建设过程中建房装修一次完成。这样一是可以避免上述不规范装修的危害；二则统一设计，保证整体和谐：三则专业施工，质量优良：四则缩短工期，投入使用快。不过现有开业公司税赋高，其装修价格也必然偏高，买家不能接受，宁愿自己找工装修。政府可对房地产的装修部分另计低税，各种监督管理费用也能免则免，把成本降下来。其实普通居民自己装修本来就不交监管费，免去这些项目政府并无损失，关键是要改变一提管理就要收费的思想。相应地建委也要从政府上予以支持，做好宣传推广工作。总之要使带装修房在价格上具有竞争力，质量有保障，使买家认识到不必多花钱却免去了二次装修的辛苦。