提高安置房项目集成化管理的研究之房地产论文

　　摘要：随着建设工程项目日趋大型化、复杂化，面对这一发展现状,迫切需要一种新的管理方式以适应工程项目建设要求。对工程项目进行集成化管理是对建筑工程领域提出的新课题,是一个全新的发展方向。本文房地产论文结合无锡山水城安置房建设的实际情况，对安置房项目集成化管理进行阐述。
　　关键词：安置房；集成化管理；建议
　　论文引言
　　安置房项目的建设一直是当前各级领导的关注重点，安置房项目建设的速度、质量以及安全也一直是各级领导的重要考核目标与责任，如何更好、更快、更科学的建设好安置房是各级安置房项目管理者密切研究的课题。通过这次专题研修班建设项目集成化管理方面内容的细致学习，并结合无锡山水城安置房建设的实际情况，对安置房项目集成化管理进行阐述。
　　一、何谓项目集成化管理
　　建设项目集成化管理，是将集成管理的思想和方法体系延伸至建设项目管理领域，其管理的对象进一步具体化，以建设项目为管理对象，再结合建设项目的自身特点，在项目的建设过程中实现各参与方(投资者、业主、参建者、供应方、运营方、设计者等)最大限度地服务于建设项目目标以及各要素的利用最大化，采取一种主动寻优过程进行的构造和组合，以达到更快、更好、更有效地实现建设项目目标的目的。
　　就安置房项目而言，项目集成化管理的构架主要由项目规划设计、项目施工建设、项目安置营运等在整个建设期间各阶段中的作用而体现出的以下三种集成管理内容，即过程集成管理、组织集成管理、信息集成管理。
　　1、过程集成管理。对于业主方而言，建设项目管理活动在不同阶段上有着不同的组织与管理，非连续性的问题尤其突出。从其全生命期的角度,一般包括决策期的开发管理、实施期的项目管理、以及使用期的物业管理。在这三个管理过程中，主体间既有联系又有区别、既相互独立又存在着相互延续，任何一个参与方的行为和决策都会影响到其他的参与方,这种非紧凑的过程延续模式会带来种种弊端。因此以集成的视角，应用系统工程的工具，综合考虑建设项目各参与要素及各参与方的动态影响关系，对建设周期各过程进行综合集成管理，将原来各个过程分散的单元系统组成一个协同工作，功能更强的新系统。
　　2、组织集成管理。建设项目组织是由项目的行为主体之间通过行政或合同关系连接构成的组织系统，为实现共同项目目标，承担各自的项目任务。为实现这个目标，应建立集成化的组织系统，建立工作流程和责任体系，使具有各自利益的各参与方(投资者、业主、参建者、供应方、运营方、设计者等)最大限度地服务于建设项目目标。
　　3、信息集成管理。从建设项目提出、调研、可行性研究、评估、决策、计划、设计、施工到竣工验收及后期的运营物业管理等一系列活动中，众多参与部门和单位形成了大量的物化的材料——建设工程信息，这些信息与知识关系到工程进展各阶段的承上启下，关系到各个管理方的内部与内部、内部与外部的沟通、决策与协调，对工程的成败至关重要。因此，通过组建建设项目各参与方的局域网，完善和充实公用数据库，利用信息技术开发的各种信息集成平台和工具，建立完备的信息共享机制，从而提高建设项目实施过程的透明度和投资监控水平，充分合理地利用资源，使建设项目完成既定目标。
　　建设项目集成管理的构架依托由建设项目各参与方根据各自的专业知识和优势，共同实现建设项目管理中的快速诊断与决策。这种构架，在建设项目的整个管理过程中，从建设项目立项、设计阶段、建设阶段以及运营阶段将各参与方紧密结合，在动态中加强联系和沟通，淡化传统的过程界面和各阶段的分散性，最终成功完成建设项目的既定目标，降低业主管理和经营成本，提高建设项目管理现代化水平。
　　二、当前安置房项目建设管理现状
　　2010年山水城安置房开工任务为129.02万平方米，竣工任务为80.25万平方米，分别有方泉苑、军嶂新村、漆塘苑、南苑新村、仙河苑、周新苑、瑞雪家园等七个安置小区，面对如此面广量大的安置房建设任务，作为建设管理的具体实施者，一方面在强抓安置房建设进度，规范安置房建设管理，切实落实各项安全措施；另一方面也在分析思考着整个安置房建设各个环节所存在的各种矛盾，如腾地拆迁与建设的矛盾、信息传递过程中的衰竭、百姓安置入住后的物业管理等。具体分析如下：
　　1、拆迁安置与建设的矛盾。拆迁安置与建设的矛盾主要体现在两个方面，一是时间矛盾。按照目前的拆迁速度来看，远远快于安置房的建设速度。如果围绕“零过渡”安置拆迁的目标要求来看，这就要求在拆迁的前期就做好异地安置房的规划建设，做到先建后拆。二是空间矛盾。主要是腾地拆迁完成的地块还未进行规划设计或者准备开工建设的地块腾地拆迁还未完成。这两方面的矛盾主要是在拆迁安置的目标设置过程中，缺乏整体目标意识，人为的将拆迁与安置分为两个目标，应该有机地结合成一个目标。
　　2、信息传递过程中的衰竭。信息传递过程中的衰竭主要体现在决策、设计、施工、营运等过程中的信息衰竭。如下图：
　　3、百姓安置后的物业管理。百姓安置后的物业管理问题主要体现在几个方面，一是安置时间往往提前，在基本设施尚未完善的情况就安置百姓，如水电气还未正式接管、绿化环境还未施工到位、物业配套及公共服务设施还未健全等；二是物业的前期介入相对滞后，物业相关专业管理人员相对缺乏。在安置房的物业管理过程中，对设施、设备维护使用以及整个安置房建设的相关图纸信息还未建立一套完善的运营制度，导致在物业管理过程中出现大量的矛盾。
　　三、安置房项目集成化管理的实际应用建议
　　安置房建设管理的主要环节有项目规划设计、项目施工建设（项目腾地拆为前提）、项目安置营运，项目集成化管理的构架主要为过程集成管理、组织集成管理、信息集成管理。在项目集成化管理的构架搭建好了之后，还应该有一个与之相对应的好的建设项目管理形式来将构架之间稳固地联系起来。因而一个好的管理形式非常重要，关乎建设项目质量的好坏，周期的长短，后期运营的顺利。
　　根据建设项目的实际特点，建设项目集成管理的形式可以采用动态联合组织。它是一种为了向市场提供合格且高质量的建筑产品，由众多的建设项目参与方相互联合形成并以业主为核心的合作组织形式。基于安置房建设项目的实际情况，组建由业主方（政府）、运营与维护方（物业）、专业设计方、建设承包商、建设监理方及专家顾问等参与方组成的项目管理联合组织。通过这个组织对不同的项目参与方进行整合，实现快速有效的资源配置，以达到目标的高效完成，并获得联合经济的效果。在项目管理联合组织完成之后，我们可以作以下几方面的尝试：
　　1、整体目标计划的制定。科学合理地制定项目整体实施计划的前提是尊重每个环节的合理目标计划，如安置房项目可以粗分为规划设计、腾地拆迁、项目招标、建设施工、项目安置及物业管理等环节。每个环节又可以根据自身的特点制定目标计划，从而整合成一个完整的实施计划。值得关注的是每个环节目标计划的实施过程中，都有一定的不可预见的流动时间，或长或短，如腾地拆迁过程中会出现提前完成或延后完成，这就需要项目实施者充分考虑该环节的最迟完成时间，因为项目的实施一环扣一环，允许有一定的偏差，但对于最迟完成时间一定要坚守住，否则整体的项目计划将难以实施。另外在项目安置的过程中往往出现大量的矛盾，一方面是来源于施工的质量问题，另一方面是来源于安置时间的不合理性，没有给建设施工预留必要的设备调试运营以及物业熟悉交接管理的时间，所以在制定整体目标计划的过程中要充分考虑每个环节合理搭接的时间，有些可以重合，有些则必须建立在完成的前提下进行后道程序。
　　2、共享信息平台的建立。信息最好的传递方式是共享。在项目的决策、设计、施工以及运营的过程中，由于传递方式的不同以及传递者素质的高低等因素，信息已受到不同程度的衰竭，如何让信息能够清晰而准确的传递每一个环节的最有效方法就是点对点的传递，利用现在网络平台的技术完全可以建立起项目的网络共享资源，让运营者能够清晰而准确的把握决策者的目的，也让施工者能够不折不扣得贯彻设计者的意图。共享信息平台的建立关键在于把握好信息输入关，让一些准确的、科学的、有价值的信息能够出现在信息平台中，从而达到信息资源的共享，并能够在信息的传递中创造价值。
　　3、控制协调机制的建立。控制协调机制的建立必须紧跟项目需求的节奏，一切管理及措施始终要围绕目标计划来开展，在建设项目管理的不同阶段，对于不同的项目参与方要通过协调凝聚成共同的目标任务，并各自承担相应的责任。通过激励机制，促使各参与方为了实现建设项目的最大效益而努力工作，并就获得的额外收益在不同的参与方之间进行分享。
　　四、论文结语
　　综上论文所述,工程项目集成化管理是一种新型的项目管理模式,对它还需要进一步的研究,特别是如何实现工程项目集成化管理的方法和手段更需要进一步的研究和实践应用。