我国房地产估价市场之现状分析

　　摘要：房地产估价是一个新兴的行业，近几年,随着房产业的迅猛发展，给房地产估价也带来了勃勃生机。随着住房制度改革的进一步深化，带动了房地产业的快速发展，使房地产业成为国民经济发展的重要支柱产业由于房地产市场与房地产估价服务紧密相连。
　　关键词：房地产，房地产估计，估价现状
　　
　　房地产业的迅速发展为房地产估价行业自身发展提供了广阔的市场空间，同时对估价提出了更高的要求，但是从现阶段我国房地产估价行业的发展状况来看，估价的发展不能完全适应房地产市场发展的要求，因此还存在一些问题和不足，现就这些问题做如下分析：
　　1、管理体系交叉，不利于估价行业的发展
　　从我国目前管理体制来看，估价业有房地产估价、土地估价和资产估价，且主要分属于建设部、国土资源部和国有资产管理部，相应的估价人员也分为房地产估价师、土地估价师和资产估价师，各自形成了自上而下的管理系统，制定的管理办法多从本部门出发，未经过很好的协调与沟通。这样限制了公平竞争和优胜劣汰，不利于估价行业的发展。
　　同时房地产估价收益颇丰，由于利益的驱动，对这一市场和业务行使管理或施加影响的政府职能部门很多，房地产管理部门、国家管理部门、土地管理部门“三巨头”各自为政。还有的形容是“四驾马车”，即再加上物价管理部门。由于金融部门对房地产估价干预和垄断的力度也越来越大，因此实际形成了“五马分尸”的局面。这五个部门在管理上各施其政，在政策上各行其是，无法形成统一的法规规定、管理制度，把完整的房地产估价市场和业务管理分割的七零八落，无法实施系统的规范化管理，使得估价机构和执业人员无所适从。
　　2、估价人员的素质难以满足行业发展的需求
　　我国的房地产估价实行执业资格制度，从业人员必须经过全国统一考试方可取得执业资格。但由于我国的房地产估价起步较晚、考试频率低等原因，房地产估价师执业资格考试前的资格审查各地松紧不一，考生做假现象严重。房地产估价师考试不能体现估价师水平高低和资历深浅，不能激励估价师为提高业务水平而继续学习和深造。
　　3、房地产估价报告质量令人担忧
　　当前各估价机构的估价人员主要包括两类：一是从业的注册估价师和估价人员；二是非专职的注册估价师。自从房地产估价机构脱钩改制成为合伙制企业后，正式注册的执业房地产估价师大多成了估价机构的领导或合伙人，他们主要精力放在抓业务上，真正做估价的是那些根本没有估价师资格也谈不到估价经历的人。这些人员多数对于房地产估价操作是一知半解，对于各项指标、数据只知其然不知其所以然，只简单地、机械地套用，在估价报告模板上修修改改，房地产估价报告质量令人担忧。
　　4、中介机构不按核准的资质和范围执业
　　客户一般只注意估价机构有没有估价资质，但对估价资质如何分级及其意义却不甚了解和关注，这一方面是我们的宣传工作做得不够，另一方面的一个主要的原因就是我们将估价资质种类、级别和执业范围划分得太细，并且这些划分缺少充分的科学依据，超出了一般客户的认知程度(绝非指客户弱智)。在客户需要服务时，不需要对律师事务所作较多的了解，而是注重所选律师的级别和业务能力。而在房地产估价中，客户则需仔细了解有关的业务主管部门，否则就可能费时费财还办不了事。有时即使机构资质符合条件，但由于主管部门的关系，而使下一步工作开展艰难。这些情况往往是多数客户不可理解也无法充分理解的。当然，有人会说房地产具有地域性而不同于其它行业，就同一资质级别而言不宜再对执业范围细分。我们将估价机构资质人为地复杂化，并没有得到预想的效果，倒是造成了估价市场的混乱，造成了估价机构大量超资质、超业务范围执业。
　　5、自律不够
　　（1）行业自律不够
　　国外房地产估价一般是依靠估价师协会管理，一方面在培训、考试、资格管理和提供信息等方面协会有较强的吸引力：一方面在技术规范规程、行规行约等方面有较强的约束力。这几年建设部做了大量的工作，成立了估价师学会，但这个行业学会远远没有到位，还没有承担起行业管理的重任，各地也只有少数省市成立学会，多数还是空白，地方上的行业自律差距就更大了。
　　（2）法人自律不够
　　现阶段我国估价机构的性质模糊不清，表面上看是独立运作，实际上只是各有关行政部门的附属物，没有成为自主经营的法人实体和中介组织，浓厚的行政色彩使这些估价所的估价行为变成行政行为，因此估价水平的高低和估价报告的优劣难以与估价所及估价人员挂钩。虽然有关法规规定“估价机构违反有关法律法规和职业道德，情节严重的取消其估价资格”，“在估价活动中因违法违纪或严重失误造成的经济损失，估价机构和估价师都应承担赔偿责任，”但由于没有保障机制，加上有些估价所有管理权，委托人即使吃了苦头也不敢吭声，因此这些条款形同虚设，有些估价机构和估价人员在业务活动中就无所顾忌不需自律。
　　6、制约力不够
　　对房地产评估的技术规范和规程以及职业道德标准至今仍停留于理论探讨，没有出台一部有权威的系统科学的法律或法规，因此评估机构和执业人员没有一个遵循的规则，全凭个人悟性或自由发挥，往往同一宗或条件相似的房地产评估结果相差甚远。笔者曾亲眼看到有的评估报告其评估价值即为财务报表的帐面值，有的标的权属不清就估出价值，有的把地价漏算或多算，更有甚者有的项目具有几百万元甚至几千万元的价值，其评估报告只有一张纸，没有评估程序，没有计算过程，令人啼笑皆非。有些机构和人员违反职业道德，有的收取礼金，有的超越资格限定承揽业务，有的出卖评估机构的资格（即为没有资格的机构或人员所做的评估报告盖章收费），有的甚至搞欺诈，使其从事的评估业务偏离了公平、公正、科学、合法的轨道。而对于低劣的评估报告和不正当的经营行为没有评判的依据，更无处罚的手段，搅乱了评估市场，禁锢了评估行业的发展。
　　目前，房地产估价行业运行情况已经逐渐进入良性循环的轨道。加入WTO后，随着国内房地产的市场的开放，房地产评估行业面对的国际、国内的竞争和挑战更加严峻。我国房地产估价行业只有从现在起就直面自身的不足，提高管理优势专业优势，人才优势，树立行业品牌，迅速提高自己的市场竞争力，才能在无情的激烈市场竞争中取胜。
　　
　　参考文献：
　　1 李安明;我国房地产估价业的现状及发展趋势[J];中国房地产;2001年07期
　　2 张东祥,汤赵慧;我国房地产估价业现状与问题的产权基因分析[J];企业经济;2004年04期
　　3 黄小明,肖修伟;我国房地产估价业存在的问题和对策[J];中外房地产导报;2003年16期