浅谈造价控制在房地产项目中的应用

　　摘要：建筑工程造价的合理控制对房地产企业的发展至关重要。本文从建设项目全过程造价控制中的投资决策阶段、设计阶段、项目实施阶段、竣工结算阶段对如何加强建设项目的各项费用控制进行了分析，旨在对房地产项目建设造价部分采取有效的措施进行防范。
　　关键词：房地产，造价，控制
　　
　　近年来，如何有效的控制工程造价就是摆在房地产公司发展的核心问题。项目投资控制的有关理论，我们通过工程造价管理理论方法和工作中工程实践的研究与探讨，分析建设项目全过程造价控制中存在的问题，尤其是在项目设计阶段造价控制往往被忽视，施工阶段造价控制失控等存在的问题进行研究和探索，从而保证房地产建设造价控制在投资限额以内，节约资金。
　　1建设项目决策阶段造价的控制
　　1.1决策阶段存在的问题
　　缺乏前期造价控制的意识。大多数领导人缺乏开发项目前期造价控制的意识，因此大多数房地产公司未推行开发项目全过程，只是重视施工阶段的造价管理。大多缺乏一个前期造价控制的部门，如前期策划部或者是投资发展部。前期的造价控制是房地产开发项目造价控制的源头和重点，但是在实际开发过程中，有不少房地产项目的投资和财务经济评价未经过科学的测算和分析论证，导致三超现象严重，预算超概算，决算超预算，最终不能实现造价控制的目标和良好的投资回报。
　　1.2决策阶段造价控制措施
　　1）投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目的土地进行初步摸底和意向性谈判，并对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以地块所处的位置、配套设施和销售市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。2）编制初步可行性研究报告。初步可性研究作为投资机会研究与详细可行性研究的中间性或过渡性研究阶段，主要目的有：确定是否进行详细可行性研究；确定哪些关键问题需要进行辅助性专题研究。初步可行性研究与详细可性研究的主要区别是所获资料的详尽程度、研究深度不同。3）项目的评估与决策。项目评价与决策是在可行性研究报告基础上进行的，其内容包括:全面审核可行性研究报告中反应的各项情况是否属实;分析项目可行性研究报告中各项指标计算是否正确，包括各项指标计算是否正确，包括各种参数、基础数据、定额费率的选择；从国家、社会和房地产开发企业等方面综合分析和判断拟开发项目的经济效益和社会效益。
　　2设计阶段的造价控制
　　2.1设计阶段存在的问题
　　设计招标工作存在片面性，不尽全面和合理。一般只注重设计方案的招标和设计费用的确定，而忽视了技术设计阶段和施工图设计阶段的招标工作，一旦设计方案中标，后面的施工图设计缺乏竞争机制，设计单位没有任何压力，甚至设计深度不够，造成了造价失控现象。
　　2.2设计阶段的造价控制措施
　　1）设计实行招投标，选择好设计单位。建筑方案要实行招标，有竞争就会有比较，也会激发设计师的灵感，在设计上不断创新，最后的方案就可集中多个方案的优点。2）严格做好限额设计管理工作。开发项目初步设计阶段必须严格做好限额设计管理工作，要求设计单位提交阶段性工程造价控制文件，在形成初步概算的同时充分考虑施工过程中涉及场地、安全防护、障碍物处理、文物发掘、地下管线保护、临时占地等可能出现的情况。3）跟踪控制设计质量和设计深度，加强图纸会审。设计单位要进一步提高图纸设计的质量和深度，建立比较完善的图纸会审制度，要有开发公司总工办和工程管理部的技术人员参与，避免因设计图纸原因而引发的错、漏、缺现象，减少施工过程中的设计变更，为下一阶段造价控制打好基础。
　　3施工阶段存在的问题及造价控制
　　3.1施工阶段存在的问题
　　1）施工合同条款欠严密。施工合同是房地产项目的主要合同，是开发项目质量、进度、投资三方面控制的主要依据。合同条款不够严密，施工中的各个活动就失去了遵循的依据，施工就会变得混乱，从而造成造价失控。2）施工组织设计欠优化。3）房地产项目在设计阶段的设计变更及现场签证管理极为混乱。在项目施工阶段，主要存在以下问题，有些现场工程师的业务素质差，责任心不强，对不熟悉的合同、预算和有关规定盲目签证，以便蒙混过关，现场施工过程中存在的问题没有引起足够的重视，如此下来造成造价失控。4）一味的追求施工进度。很多开发商急于项目的开工，急于销售和回款，边施工边设计，对投资额度的要求、建筑标准的把握、设计深度的审查以及招标文件和承包合同的合理与完善程度没有严格把关，造成施工中大幅度变更设计，而且对更改的必要性和合理性没有监督，对更改造成的损失没有相应的责任制约，致使工程造价难以得到有效的控制。
　　3.2施工阶段造价控制
　　1）工程变更和索赔控制。在工程变更控制过程中，应慎重对待各种变更内容和现场的签证管理，由于现场的签证混乱、不规范等，会给最后的工程决算和工程资料带来相当大的麻烦，而且容易造成工程造价失控，为了有效地控制没有必要的签证和变更，手续必须完备，监理单位、施工单位、建设单位、设计单位等相关人员必须认真对待，加强管理，涉及到重大的有关结构方面的变更，应由设计院会同有关单位协商后出具正式的设计变更文件。任何单位和个人不得随意更改和变更施工图。2）材料招标价格的控制。在工程施工阶段，加强设备材料的现场管理、合理堆放、减少二次搬运，降低堆放、仓储、采购损耗，控制预算中的材料用量。另外在合同签订前，监理工程师或甲方代表要认真仔细审核、确定材料清单、材料基本单价，并控制主要材料价格，在保证质量的前提下、货比三家，择优选购，尽量就近、就地取材，合理组织运输，以降低运输成本，从而有效控制工程造价。3）加强施工现场管理工作。优化施工组织设计，选择技术先进、经济合理的施工方案。施工方案是工程造价的主要影响因素，因此在决定施工方案时一定要考虑多方面的因素，在开发项目实施过程中，除了应组织专家对投标文件的施工组织设计进行审查外，还要采用运用价值工程法等方法进行技术经济比较分析，鼓励采用新工艺，努力挖掘节约工程投资的潜力，以便达到节约投资，创造更高效益的目的。
　　4竣工决算阶段的工程造价控制
　　4.1竣工决算阶段存在问题
　　1）工程计量不按规定。工程量不按国家统一规定的计算规则和竣工图尺寸计算。如建筑工程土方外运按开挖量，不扣除回填土数量;砌墙体未扣0.3M以上洞孔和钢筋险圈梁、柱等体积;框架间墙体规定按净长线计算，却用中心线长度计算，多算框架柱部分。2）结算单价随意高套，随意高套，造成结算投资虚增。3）施工承包方在竣工结算书中普遍高估冒算，重复计算，高套定额，而开发商千方百计乱砍一通，扯皮现象严重。
　　4.2竣工决算阶段的工程造价控制
　　1）全面整理施工过程中的变更、签证资料，按照施工顺序对工程资料进行编号，并对其真实性进行审核，正确核定工程变更内容，最终确定工程量，包括增加、减少的工程量。2）竣工验收。按照设计图纸和变更确定的范围，依据国家相关建筑工程验收标准，严格按照程序，精心组织工程验收。3）留足工程保留金。根据建筑产品的固有特点，它不同于一般商品，工程项目竣工后施工设备与电气机具等在使用过程中肯定会存在一些质量缺陷，按照合同约定，须进行返修处理，所以竣工结算要按照双方的合同约定，留足工程保留金。4）建设单位的造价审计部门应该及时做出各相关方认可的审计报告。
　　5结语
　　本文对建设项目决策阶段、设计阶段、施工阶段和竣工结算阶段中造价确定与控制上存在的问题进行了归纳，并提出了解决这些问题的措施，希望能够有效的控制房地产项目的工程成本。
　　参考文献：
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　　[2]魏锋.浅谈工程造价控制及其对策[J].福建建材，2008，(1):109~110.
　　[3]魏锋.建设工程实施阶段造价控制[J].建设科技，2010(5):82~83.